住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮 （圖片來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)）

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊  2009年第七屆中國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力年會(huì)今日在京舉行。以下為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮所做的主題演講“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)十年”文字實(shí)錄：

陳淮：剛才葉部長(zhǎng)講的太好了，我都不知道他講了什么，葉部長(zhǎng)講了哲學(xué)，主辦方讓我講房子，哲學(xué)和房子有關(guān)系嗎？有關(guān)系啊，所有宗教都告訴我們，你這輩子活著沒(méi)多大意思，爭(zhēng)取死后進(jìn)了天堂或者下輩子脫生個(gè)好人家，這被子要一不怕苦，二不怕死，活著一分鐘，奮斗60秒。當(dāng)人們抱怨房子貴，記者說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利的時(shí)候，人們開(kāi)始追求現(xiàn)世幸福了，這是一種善。人們追求幸福、現(xiàn)世幸福，想去好媳婦，住好房子，不是資產(chǎn)階級(jí)，是應(yīng)有的“善”。第一層意思，人們現(xiàn)在不但想有房子住，還需要有自己產(chǎn)權(quán)的房子，這了不得，在30年前，想當(dāng)有產(chǎn)者那是敵人，人是越窮越光榮，我們的小康社會(huì)就是大多數(shù)人有產(chǎn)的那個(gè)社會(huì)，我們鼓勵(lì)引導(dǎo)幫助老百姓擁有自己的財(cái)富，我想，這大概也算哲學(xué)和房子的關(guān)系。

我們的片頭，演了一些悲劇，09年讓我們看到了悲慘，看到了不節(jié)制的后果。的確溫總理說(shuō)到09年是我們最困難的一年，但是我們也有值得稱(chēng)道的地方，09年至少讓我們看到兩件百思不得其解的奇怪事兒，什么事呢？第一件事，我們最大的發(fā)展中一不留神就成了世界最富有的發(fā)達(dá)國(guó)家叫美國(guó)，他的最大債權(quán)人，一不留神我們成了黃世仁，該成美國(guó)成為楊白勞了。如同大家所知，我們現(xiàn)在持有美國(guó)政府的國(guó)債，8千億美金以上，還不算借給消費(fèi)者的四千億美金，僅僅持有美國(guó)政府國(guó)債八千億美金就相當(dāng)于5.5萬(wàn)億人民幣，咱們?cè)?9年刺激中國(guó)的經(jīng)濟(jì)才花了四萬(wàn)億，還花了三年投入。這一件事我們知道了，感情黃世仁也并不容易。

第二件事，我們又碰到一件，現(xiàn)在全世界的大國(guó)、小國(guó)、窮國(guó)、富國(guó)，離我們遠(yuǎn)的近的都對(duì)咱們中國(guó)人有意見(jiàn)，有什么意見(jiàn)呢？嫌咱們賣(mài)給他們的東西太便宜，沒(méi)找他們多要錢(qián)他們郁悶。國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義盛行，叫國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義，實(shí)際上是針對(duì)的就一個(gè)國(guó)家，主要就是針對(duì)咱們中國(guó)，說(shuō)你們不找我們多要錢(qián)，我們真的非常的氣氛。事無(wú)天理啊中國(guó)到哪說(shuō)理去，中國(guó)賣(mài)方漫天說(shuō)要價(jià)，買(mǎi)方落地還錢(qián)，我沒(méi)找你多要錢(qián)你著急什么？不是我不明白，是這個(gè)世界變化太快。

其中我們看到了危機(jī)、挑戰(zhàn)看到了新的困難，同時(shí)我們也看到了我們?cè)趪?guó)際事物中所處的位置，我們的競(jìng)爭(zhēng)力，我們的發(fā)言權(quán)和影響力已經(jīng)和過(guò)去完全不可同日而語(yǔ)了，中國(guó)人驕傲吧。這和房子有關(guān)系嗎？也有關(guān)系，從08年以來(lái)大家知道全世界大國(guó)政府無(wú)一例外強(qiáng)力出手刺激經(jīng)濟(jì)救市，美國(guó)前后兩任總統(tǒng)跟國(guó)會(huì)要錢(qián)，實(shí)施財(cái)政政策，美聯(lián)儲(chǔ)晝夜不停開(kāi)印鈔機(jī)，實(shí)施寬松貨幣政策，釋放這么多政策自薦干嗎了？把手放胸口，想想你一年聽(tīng)到的信。他們?nèi)o企業(yè)花在醫(yī)療費(fèi)上了，你看他們上過(guò)一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有？而中國(guó)也救市，我們四萬(wàn)億積極財(cái)政政策今年大約要突破十萬(wàn)億信貸規(guī)模，我們的政策資源干嗎了？實(shí)實(shí)在在的給咱們家添房子置地，實(shí)實(shí)在在的形成了后續(xù)發(fā)展的固定資產(chǎn)了，誰(shuí)給我們提供了這樣的機(jī)制？誰(shuí)，中國(guó)的城市化，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市化歷史進(jìn)程，讓我們今天站在一個(gè)主動(dòng)位置上。這是我說(shuō)的第二層意思。

第三層，09年我們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域里實(shí)施了多方面的政策，很多人以為是資助開(kāi)發(fā)商的政策，錯(cuò)了，09年設(shè)計(jì)住房建設(shè)的第一條政策是九千億廉租房建設(shè)，分三年投入，四萬(wàn)億有九千億要建設(shè)廉租房，40億每年用于農(nóng)民改建住房。我們09年的政策如果回顧總結(jié)一下的話(huà)，大約是三得三失。三得：第一09年末，我們今天坐在這個(gè)會(huì)場(chǎng)的時(shí)候，不管是國(guó)家部門(mén)統(tǒng)計(jì)局還是第一線(xiàn)的專(zhuān)家都告訴我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%的任務(wù)已經(jīng)沒(méi)有多少懸念了，應(yīng)該說(shuō)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在保8這件事上功不可沒(méi)。我們不僅保證了8%國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的實(shí)現(xiàn)，而且促進(jìn)了財(cái)政收入在全年基本是革命先的“V”型反轉(zhuǎn)，促進(jìn)了就業(yè)在全年基本是個(gè)“V”型反轉(zhuǎn)。第二個(gè)得，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，同時(shí)由于擴(kuò)內(nèi)需的需要，也由于政府實(shí)施積極的財(cái)政政策，我們?cè)谕晟谱》勘Ｕ象w系這件事上的步伐大大加快了，廉租房應(yīng)保盡保以及要求各地實(shí)物性保障房和其他保障措施立即出臺(tái)的步伐大大加快。中央政府750萬(wàn)套保障房，240萬(wàn)套林區(qū)墾區(qū)，也是困難群體的住房改善，當(dāng)然還有其他。應(yīng)該說(shuō)完善住房保障體系這件事上，我們由因禍而得福。美國(guó)說(shuō)什么是人人平等而有追求幸福的權(quán)利，我也講兩句話(huà)哲學(xué)，人人生而平等是對(duì)王權(quán)貴族制定的徹底否定，人人有追求幸福的權(quán)利，而且是追求現(xiàn)世幸福。美國(guó)人很快也發(fā)現(xiàn)了，他有追求上幸福的還有沒(méi)追求上幸福的怎么辦？奧運(yùn)會(huì)有得第一的，還有腳崴了退出比賽了怎么辦？所以人人有享有社會(huì)基本保障的權(quán)利，我們?cè)谶@條路上，這一年中制度的成就也是明顯的。第三我們促進(jìn)中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程中又取得了前所未有的進(jìn)步，我們?cè)谡匍_(kāi)奧運(yùn)會(huì)之后，上海在緊鑼密鼓的迎接世博會(huì)，廣州要開(kāi)亞運(yùn)會(huì)。

也有三失，第一因?yàn)橹尾?，我們就難保沒(méi)有吃藥的副作用，再好的大夫下藥也不是十全十美的，因此在第三第四季度由于營(yíng)業(yè)稅縮短時(shí)間的優(yōu)惠政策投機(jī)性購(gòu)房高度活躍起來(lái)，對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展形成新的威脅，投機(jī)性購(gòu)房對(duì)市場(chǎng)沖擊作用不可小視。第二我們?cè)谡邔?shí)施中，對(duì)中央和地方政府的利益關(guān)系劃分以及實(shí)施因地制宜有區(qū)別的保增長(zhǎng)、惠民生政策上尚不充分，因此地方政府就一定程度的強(qiáng)化了土地財(cái)政和其他一些不十分妥當(dāng)?shù)谋Ｔ鲩L(zhǎng)的行為，需要完善。第三政策實(shí)施主體的權(quán)利配制也有瑕疵和不完善。比如利率七成優(yōu)惠，是一種公共產(chǎn)品，是政策性資源，把它交給誰(shuí)擔(dān)當(dāng)？銀行來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，銀行是企業(yè)，政府請(qǐng)客為什么銀行買(mǎi)單？而且銀行行為自然的不會(huì)把這個(gè)援助窮人的政策和資源充分的配制到最迫切需要這個(gè)的人頭上，相反他會(huì)選取資產(chǎn)信用高、風(fēng)險(xiǎn)低的人群配制，就導(dǎo)致了公共資源沒(méi)有充分的發(fā)揮效益和配制到最擊破的人頭上。

三得、三失，沒(méi)關(guān)系，我們還有機(jī)會(huì)，2010年，我們肯定會(huì)被現(xiàn)有的政策體系做出完善的調(diào)整，這個(gè)完善和調(diào)整中，有幾個(gè)是不變的，一個(gè)是低端群體優(yōu)先改善的方向不變，保證資源節(jié)約的方向不變，促進(jìn)社會(huì)和諧的方向不變，讓老百姓有產(chǎn)的方向不變。最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)以后的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)做出了幾條決定，希望大家好好看，別看中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)僅僅對(duì)2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行做出的部署，但是其中的許多新提法、新要求不僅對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)住房建設(shè)有意義，而且對(duì)2011到2015年的十二五規(guī)劃的基本調(diào)有重大意義，對(duì)未來(lái)二十、三十年中國(guó)城市化發(fā)展方向有重大意義。在過(guò)去十年里，我們注重了沿海大城市核心市區(qū)的建設(shè)，這是迫不得已的選擇，中華民族一個(gè)露臉的機(jī)會(huì)，我們要開(kāi)奧運(yùn)會(huì)，北京不建不改行不行，我們要和國(guó)際社會(huì)更大程度的接軌。但簡(jiǎn)單說(shuō)，我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的景氣狀態(tài)，我說(shuō)的不是規(guī)模，有多少房子賣(mài)給誰(shuí)了，銷(xiāo)售額或者銷(xiāo)售面積。但景氣指數(shù)、景氣狀態(tài)影響最大的，過(guò)渡依賴(lài)于四個(gè)因素，一個(gè)是沿海大城市核心市區(qū)，第二個(gè)是高端住宅，第三個(gè)是富人，第四投資、投機(jī)性需求。

去年四季度剛開(kāi)頭有媒體問(wèn)中央優(yōu)惠政策是否會(huì)停止或者銀行二套放貸是否會(huì)停止，馬上景氣指數(shù)就變化，我們過(guò)度依賴(lài)這四個(gè)因素的房地產(chǎn)業(yè)仍然太脆弱，今后怎么辦？今后要更多的轉(zhuǎn)向平民化，中小城鎮(zhèn)化，多元多層次化以及社會(huì)制度保障體系的完善多方。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)有這樣幾個(gè)提法格外值得注意，什么提法呢？今后要著重要把中小城市建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為重點(diǎn)，特別提出把符合條件的農(nóng)民進(jìn)入中小城市就業(yè)和落戶(hù)作為重要任務(wù)，中國(guó)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。我們現(xiàn)在年輕的小80在北京高喊我買(mǎi)不起房子的事，和今年金融危機(jī)年初的時(shí)候三千萬(wàn)農(nóng)民工反向兩件事之間有一個(gè)內(nèi)在的共同原因，什么原因呢？就是中小城鎮(zhèn)城市發(fā)展嚴(yán)重不足，我們?cè)诒本┖诵氖袇^(qū)無(wú)論怎么蓋房子，絕對(duì)裝不下那么多人。所以全世界的大城市巴黎、紐約、東京、倫敦都有一個(gè)共同的矛盾，那就是年輕白領(lǐng)們、精英們面對(duì)兩難選擇，其貴無(wú)比的房?jī)r(jià)，和其遠(yuǎn)無(wú)比的距離?；膺@個(gè)矛盾，全世界的共同經(jīng)驗(yàn)一個(gè)是發(fā)展公共交通體系，而且是快速軌道交通體系，如果大家注意到，就在昨天今天，新聞媒體告訴我們，著手正在實(shí)驗(yàn)世界最快的輪軌技術(shù)的軌道交通，時(shí)速350公里。但這只是妥協(xié)的方案，另外一個(gè)是微型城和中小城鎮(zhèn)的建設(shè)，我們剛才說(shuō)這和農(nóng)民工反向有什么關(guān)系？我們的農(nóng)民工進(jìn)城大量的積聚上海、北京、深圳等城市。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議格外提出來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是讓符合條件的農(nóng)民在中小城市就業(yè)和落戶(hù)成為重點(diǎn)，城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)中小城市，現(xiàn)在中國(guó)迫切需要改善住房的是四個(gè)群體，我看見(jiàn)的媒體朋友肯定我先說(shuō)他，你不排第一，第一是那些城鎮(zhèn)中在過(guò)去一時(shí)間沒(méi)有得到改善的困難群體，低收入群體。住房保障體系仍然需要加強(qiáng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，財(cái)政政策中仍然在這塊上要加大力度。第二個(gè)部分是等著結(jié)婚娶媳婦的年輕人，全世界年輕人都面對(duì)一個(gè)不可回避的矛盾，哪怕你是精英到40歲、50歲能攢起買(mǎi)房子的錢(qián)，但娶媳婦不能能等40歲、50歲，這個(gè)時(shí)差永遠(yuǎn)存在。這部分群體也是受迫切需要改善住房的群體。第三個(gè)群體叫三中人士，中年、中等收入，企業(yè)中層。中央經(jīng)濟(jì)工作回憶說(shuō)，繼續(xù)支持自主和改善性需求，其中改善性需求的主體就是這三中人士。我們過(guò)去蓋的房不少了，而且可以說(shuō)是世界性奇跡，我們從1999到2008年末，中國(guó)蓋了將近80億平方米的城鎮(zhèn)住宅，我們賣(mài)了7000萬(wàn)套商品房，而中國(guó)就是到08年末城鎮(zhèn)家庭也不過(guò)才2億家庭，聽(tīng)起來(lái)真的很大。08年末，我們?nèi)司挪贿^(guò)20平米。

我們?nèi)嫘】瞪鐣?huì)要大家適度改善，合適不合適，有個(gè)不大的書(shū)房行不行，兒子都上高中了，獨(dú)立臥室除了有睡覺(jué)的其他空間要求過(guò)分不過(guò)分，這些都要滿(mǎn)足戶(hù)均90平米才辦的到。我們知道未來(lái)十二五期間和未來(lái)二十五，這要大規(guī)模啟動(dòng)。所以自主和改善性需求繼續(xù)支持。

第四個(gè)群體，農(nóng)民工進(jìn)程，如同中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議說(shuō)的，要把符合條件的農(nóng)民工，在中小城鎮(zhèn)和落戶(hù)，落戶(hù)指的不僅是戶(hù)籍，還要有地住，享受城市資源覆蓋。這件事作為中國(guó)城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)，因此可以推斷，2010年到2015年十二五規(guī)劃以及此后長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展中，在前十年我們?cè)?jīng)依靠農(nóng)民工為城里人建城市和住房的時(shí)代將轉(zhuǎn)折為依靠農(nóng)民工為農(nóng)民工建城市和住房的時(shí)代，謝謝大家。

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