大家晚上好，我是來自標(biāo)志家具的董事長助理，很高興跟各位老總在這里學(xué)習(xí)，謝謝大家。

大家好，我是AEC事業(yè)部的總經(jīng)理，我以前一直是做汽車行業(yè)的，去年跟著老板王總現(xiàn)在改行要進(jìn)軍家具行業(yè)，今天晚上參加這樣的論壇，感到非常高興，希望跟各位前輩身上多學(xué)東西。

主持人：感謝所有今天前來的朋友們，自我介紹之后，大家多多少少有一些印象，接下來的環(huán)節(jié)希望大家暢所欲言，現(xiàn)在開始第一個(gè)主題活動(dòng)，2006年中國的房地產(chǎn)業(yè)是不平靜的一年，各種政策的出臺(tái)，影響了房地產(chǎn)的下游家具企業(yè)，透視房地產(chǎn)如何把脈家具企業(yè)的發(fā)展，下面有請(qǐng)搜房控股集團(tuán)副總裁張步鎮(zhèn)，讓我們回顧2006，展望2007。

張步鎮(zhèn)：我花20分鐘做非常簡單的介紹，這是中國指數(shù)研究院，我們一直是中國房地產(chǎn)非常權(quán)威的研究機(jī)構(gòu)，2006年從土地、銷售、竣工面積和2007年的展望預(yù)測(cè)，各位都是做全國市場(chǎng)品牌的，我們希望能給大家一些借鑒。

這是我們大約在2007年一月份、二月初的報(bào)告，我們會(huì)從三個(gè)角度將2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況向大家做簡單的介紹。

2006年無疑是國家宏觀政策調(diào)控年，國家在房地產(chǎn)的市場(chǎng)注入了非常多的政策，包括5月份的國六條，還有九部委的文件，今年的力度下達(dá)得非常重、頻率非常高，也是歷年最高的。為什么會(huì)出現(xiàn)這些，我們回顧一下。

從2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來講，購置的面積減少，開發(fā)面積再增加，存量土地，在過去五、六年，開發(fā)商因?yàn)檎叩膯栴}，開始放量，國家的政策主要是影響土地供應(yīng)和投資影響上游的投入或者是供應(yīng)。

我們先從土地講起，到2006年國家完成的土地購置面積是36791萬平方米，同比減少了3.8%，嚴(yán)格控制了土地管理的政策，完成的開發(fā)面積，購置和開發(fā)的過程一般是二至四年的過程。開發(fā)面積仍然增長了17.3%，因?yàn)檫@是將過去幾年的存量土地用來開發(fā)。土地購置面積下降了，完成的開發(fā)面積增加了，這說明對(duì)過去閑置的土地開發(fā)力度加大了。

下面說開發(fā)投資，2006年同比增長了21.8%，增幅高于2005年，資本進(jìn)入市場(chǎng)的速度降緩了，但是速度非?？?。資金的來源主要是自籌資金幅度下降，銀行的信貸，包括用銀行的基金增加了，這也是為什么國家要出臺(tái)非常重的金融政策，對(duì)企業(yè)的開發(fā)資金和自有資金進(jìn)行調(diào)控。

從一線的角度來講，剛才說了整體是全國的開發(fā)投資，我們分析了一線城市和二線城市，一線城市主要是北京、廣州、深圳和上海，大家看到上海的開發(fā)投資是在降低的，北京、廣州、深圳開發(fā)增長仍然在12.5%，25.4%和14.8%，其中廣州是比較高的，所以上海同比增長了2.3%，住宅是減少了。

因?yàn)檎{(diào)控優(yōu)先是從上海開始的，從2005年底開始的，2006年體現(xiàn)的，二線城市是天津、武漢、杭州等城市，幾個(gè)城市的比重天津在增長，杭州的增長速度在下降，天津和武漢的商品住宅的投資量是311億元和310億元，同比增長32%和25%，這是高于平均值的。

現(xiàn)在說開工和竣工的面積，新開工的面積，商品房是161765萬平方米，同比增長了17.1%，新開工的面積是78131萬平方米，同比增長了15.1%，對(duì)2007年的房地產(chǎn)銷售有直接的影響，大家可以看到三條曲線，分別是竣工面積的增幅，紅線是新開工面積的增幅，最后一條是竣工面積的增幅。我們還分析一、二線城市的竣工面積。

住宅竣工面積廣州的增幅在上升，北京、上海、深圳增幅大幅度下降，廣州住宅竣工面積同比增長了31%，開始放量，北京下降了30.5%。

二線城市新開工和竣工面積的曲線，綠色的是住宅的新開工面積，紅色的是住宅的竣工面積，大家可以看到對(duì)比。天津、杭州、成都、武漢等，大家可以看到，數(shù)據(jù)的來源，國家統(tǒng)計(jì)局有CRIS就是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，是由中國指數(shù)研究院承辦的機(jī)構(gòu)，也是隸屬于搜房網(wǎng)的，從市場(chǎng)需求來看，剛才說了供應(yīng)、開工和竣工的面積，最后說到銷售，市場(chǎng)的觀望氣侯比較濃厚，2006年商品房的銷售劃入谷底，60028萬平方米，這是歷年最低的，一般都是在20%左右，2005年增加到40%多，到了2006年下降了。

辦公樓和商業(yè)應(yīng)用面積的增幅，紅線是住宅的。

市場(chǎng)需求方面，除廣州外，一線的城市2005年經(jīng)歷了一次銷售高峰，除了廣州以外，商品住宅的銷售面積均呈下降。2006年北京的銷售數(shù)據(jù)同比減少了，上海也是同比減少了，大家可以從曲線看到。

特別是深圳、上海、北京，北京、上?；旧鲜窍陆档姆炔淮?，基本在0左右。

二線城市，天津是持平的，受政策的影響比較小，天津的商品房住宅銷售比去年同期有小幅的增長，是在零以上的。

成都的銷售面積成長得最快，大約30.96%，杭州同比下降，因?yàn)楹贾莸姆績r(jià)確實(shí)非常高，銷售面積2006年同比下降了38.7%。最后一個(gè)城市，比去年同期增長了8.69%。

最后體現(xiàn)在成交量，反映到價(jià)格，從2001年—2006年全國商品房年度均價(jià)走勢(shì)圖，增幅從來沒有下來過。這是從價(jià)格的角度看的，一、二線城市，例如一線的北京、上海、廣州、深圳都是往上走，二線城市也都在往上走，大家可以看到，二線的杭州在2006年1、2月份的，達(dá)到了歷史最長高的增值，紅線深圳去年房價(jià)的增長也是非?？臁?/FONT>