□本報(bào)記者 林喆

在住宅市場(chǎng)“冰凍”后，山西、浙江等地的民間資本正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

日前，國(guó)內(nèi)首只專注于商業(yè)地產(chǎn)的私募基金——高和投資旗下的中莎廣場(chǎng)在經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)培育后，開始進(jìn)入客戶認(rèn)籌階段，價(jià)格在3.2萬(wàn)元至3.5萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，中莎廣場(chǎng)是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，民間資本通過私募形式進(jìn)行的第一次物業(yè)收購(gòu)。種種跡象表明，炒房資金從住宅市場(chǎng)撤出后，開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫向中國(guó)證券報(bào)記者介紹，中莎廣場(chǎng)位于北京燕莎商圈，目前為已落成的商辦物業(yè)，包括寫字樓和底商，面積約為2.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)6月初即可開始銷售。銷售回款后，該基金將進(jìn)一步物色城市核心區(qū)的商辦物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一培育，通過商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定來(lái)提升物業(yè)價(jià)值，最后在物業(yè)成熟時(shí)尋求“安全性資本”實(shí)現(xiàn)退出。

蘇鑫表示：“租金回報(bào)率在5%以上的項(xiàng)目可以保證客戶長(zhǎng)期的投資回報(bào)，而回報(bào)率在2%以下的項(xiàng)目顯然存在泡沫。而回報(bào)率是高和投資為安全性資本尋找項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。”

高和投資以山西等地的民間投資者為募資對(duì)象，今年初，高和投資已嘗試收購(gòu)了凱德置地開發(fā)的凱德華璽幾千平方米底商。高和投資在收購(gòu)這些商鋪后，投入部分資金，對(duì)商鋪進(jìn)行了統(tǒng)一的形象設(shè)計(jì)，設(shè)定進(jìn)入門檻和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，再出租給品質(zhì)較高的租戶，最后帶租約整體出售給下家。蘇鑫稱這種帶有資產(chǎn)管理性質(zhì)的投資方式為資本的“精裝修”。

高通智庫(kù)首席分析師張宏認(rèn)為，民間資本看上商業(yè)地產(chǎn)的原因是，這一物業(yè)形態(tài)的價(jià)值很大程度上被低估。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海等地高檔公寓的租金回報(bào)率僅為1%—2%，而寫字樓和商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率可達(dá)4%—5%，“商住價(jià)格倒掛”現(xiàn)象極為嚴(yán)重。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，資本具有不同的屬性，在北京市場(chǎng)，來(lái)自山西、內(nèi)蒙古資源礦產(chǎn)行業(yè)的安全性資本往往是支撐商業(yè)地產(chǎn)的主要投資動(dòng)力。安全性資本并不要求短期的高回報(bào)，而更看重長(zhǎng)期的資產(chǎn)升值潛力和穩(wěn)定的回報(bào)率。因此，即使在住宅市場(chǎng)陷入低谷的時(shí)候，一些核心地段的商業(yè)物業(yè)仍能取得較好的銷售業(yè)績(jī)。而REITS有望在今年出臺(tái)，這將為投資商業(yè)地產(chǎn)的各類基金提供退出通道，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供機(jī)遇。

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