存量房貸動向

一周以來，關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠政策正呈現(xiàn)出參差不一的混亂局面。此次房貸市場的變局來自始作俑者——中國銀行，其房貸新規(guī)則觸及的核心是存量首套房貸利率將從基準(zhǔn)利率的0.7倍提高到0.85倍。

利率上調(diào)來自銀行盈利需求

中行4月23日的新規(guī)指出：根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

這次調(diào)整的復(fù)雜之處在于，即使是中行的客戶，也要按照事先是否有利率調(diào)整的約定來分別對待。目前，其他銀行尚未針對存量首套房貸利率七折優(yōu)惠政策作出改變。

利率的提高意味著借款人成本的上升。

無論調(diào)整與否，借款人首先希望獲得一種合理的解釋。但人們注意到，中行此次在出臺上調(diào)存量房貸政策時存在兩種解釋：

中行在發(fā)布相關(guān)消息時稱，中行出臺此次房貸新規(guī)是為了貫徹落實“國務(wù)院出臺遏制部分城市房價過快上漲的一系列政策”。但是，中行有關(guān)人士日前在接受有關(guān)媒體采訪時使用的是另一種解釋：上調(diào)房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。

市場分析人士指出，銀行通過提高利率或首付水平遏制或影響房價過快上漲的趨勢，應(yīng)該從增量房貸著手。通過上調(diào)存量房貸利率水平進(jìn)而希望遏制房價過快上漲，其中的邏輯并不成立。由此觀之，中行此次上調(diào)存量房貸利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

追溯七折優(yōu)惠政策來源 上調(diào)利率水平應(yīng)慎行

從記者的調(diào)查可以了解到，目前很多借款人心里對中行的做法有“過河拆橋”之感。如何看待這種心理感覺，這就要從房貸利率的七折優(yōu)惠政策的(源談起。

在國際金融危機(jī)蔓延時期。央行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行作出上述決定的初衷是：為應(yīng)對國際金融危機(jī)對我國可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需。

在這種利率優(yōu)惠政策下，房地產(chǎn)市場在2009年4月后逐步進(jìn)入復(fù)蘇階段。

2009年，商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸投放大幅增加，但是利差收入并沒有獲得和貸款投放一樣的增長幅度。一些商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人在分析其中原因時，都不約而同地談到個人房貸七折利率優(yōu)惠政策的實施。改變七折利率優(yōu)惠政策，上調(diào)利率水平成為基本共識，中行此次只是走在了前面。

事實上，如果商業(yè)銀行出于抑制房產(chǎn)投機(jī)，減弱房價上漲幅度，針對“增量”客戶實行房貸新政，可能會獲得一定程度的理解。

但是，如果商業(yè)銀行僅僅站在自身盈利角度，針對“存量”客戶取消七折優(yōu)惠，上調(diào)貸款利率，就值得商榷了。

這是因為：一，央行2008年10月22日公布的七折利率優(yōu)惠政策并沒有規(guī)定停止執(zhí)行的具體期限；二，即使站在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀角度分析，目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存變數(shù)，二次探底的可能性仍然沒有消除；三、這些享受七折利率優(yōu)惠政策的借款人所購買的首套房子是用來自住使用的，并非用于投資或投機(jī)。

眼下，加息之探討成為焦點。針對存量客戶提高房貸利率水平，倘再遇加息舉措，對借款人而言，則實為雪上加霜。

某國有商業(yè)銀行房貸部門的人士稱，現(xiàn)在仍然處于觀望期，要看看市場對中行房貸新規(guī)則的反應(yīng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，央行是否也應(yīng)該針對房貸七折利率優(yōu)惠政策作出新的規(guī)定呢？是否應(yīng)該特別針對存量房貸的七折優(yōu)惠利率政策作出相關(guān)規(guī)定呢？

央行的表態(tài)勢必消除房貸七折利率優(yōu)惠亂象。

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