“我估計(jì)目前在二線城市開發(fā)的外資已經(jīng)有千億元之巨。”業(yè)界某專家對(duì)記者估計(jì)，“各種主體的外資，通過(guò)各種渠道，正在進(jìn)入二三線城市。”   外資咄咄逼人的態(tài)勢(shì)顯然已經(jīng)納入監(jiān)管層的視野。

“在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)?！?007年7月31日，央行上?？偛吭凇?007中國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出上述動(dòng)態(tài)“需要引起關(guān)注”。

外資進(jìn)軍二線城市路線圖

“仔細(xì)算算就會(huì)被嚇一跳，”一位業(yè)界專家與記者一起梳理了外資對(duì)外公開的投資計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)聚集或者將要聚集到內(nèi)地二線城市的外資規(guī)模將有千億之巨。

表面上看，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)大軍中港資云集。

今年4月，和記黃埔地產(chǎn)公司又與重慶市南岸區(qū)政府簽訂合同，以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地。之后，和記黃埔地產(chǎn)將投資120億元，將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。和黃拿地手法兇猛，投資額達(dá)數(shù)百億元，其中深圳、重慶分別位于第二、第三，僅次于上海。   也就是說(shuō)，二線城市已經(jīng)成為和黃投資重點(diǎn)。

恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也公開宣稱，今后將不再增資上海，改為投資其他二線城市。同時(shí)，恒隆地產(chǎn)將在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市，每年購(gòu)入三到四塊大型土地，共建約10個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)200億～250億港元。

不久前，恒基高層透露將在江蘇發(fā)展四個(gè)項(xiàng)目，投資額共計(jì)80億元。

新鴻基正在攜手華潤(rùn)，在二線城市攻城略地，預(yù)計(jì)，可投資額不下百億元。瑞安地產(chǎn)去年通過(guò)上市，以及其他方式，境外融資不下百億元，都用于內(nèi)地房地產(chǎn)投資，主要也是用于重慶、武漢等二線城市。路勁收購(gòu)順馳之后繼續(xù)追加資金，路勁也將投資數(shù)十億元。

騰飛集團(tuán)也表示將在通過(guò)投資逐漸追加到125億元，并專門在境外發(fā)行了基金，用于中國(guó)投資。

而這些外資巨頭均為投資內(nèi)地二三線城市的主要力量，粗粗算來(lái)規(guī)模已過(guò)千億元。

事實(shí)上，國(guó)家已經(jīng)對(duì)外資在限制，一位正在和外資合作的國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商對(duì)記者說(shuō)：“現(xiàn)在外資很難直接進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，所有外資投資內(nèi)地，任何一筆錢，都需要到商務(wù)部備案，才能結(jié)匯。商務(wù)部備案，其實(shí)是審查。”但是，很多外資還是能夠通過(guò)與內(nèi)資合作、收購(gòu)內(nèi)地企業(yè)的方式曲線進(jìn)入到內(nèi)地市場(chǎng)。

上述專家對(duì)記者說(shuō)：“很難有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是，通過(guò)公開信息分析再加上比較隱蔽的渠道，千億元的規(guī)模已經(jīng)很保守。”

公開信息顯示，外資進(jìn)入的主要城市為成都、重慶、武漢、蘇州等，可以看出，這都是目前房地產(chǎn)的熱門城市。據(jù)記者調(diào)查，在成都，外資已經(jīng)占半壁江山還多。重慶是和黃、瑞安幾大巨頭大面積圈地，外資比重還在增加之中。蘇州更是外資云集，日本大和房屋首次進(jìn)入中國(guó)，就是選擇蘇州。其他諸如南京、杭州、寧波等城市，也都有外資大舉進(jìn)入跡象。

由于外資所拿地塊都相對(duì)較好，所以，外資開發(fā)樓盤，房?jī)r(jià)都比較貴，成為市場(chǎng)象征，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這實(shí)際上是爭(zhēng)取到了一些區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)的話語(yǔ)權(quán)。

外資瘋狂：雙重利益的推動(dòng)

凱德置地的母公司，嘉德置地剛剛公布上半年年報(bào)，在2007年上半年凈利潤(rùn)達(dá)到15億2070萬(wàn)新元，比2006年同期的2億8670萬(wàn)新元激增超過(guò)5倍。   其主要原因是：“主要是由于整體的住宅業(yè)務(wù)強(qiáng)勁，特別是在新加坡和中國(guó)?！睖?zhǔn)確地說(shuō)，是因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)上漲給嘉德利潤(rùn)。

不過(guò)，正如凱德置地（中國(guó)）總裁林明彥曾對(duì)記者說(shuō)：“凱德和其他機(jī)構(gòu)的區(qū)別在于，在中國(guó)市場(chǎng)是長(zhǎng)期投資?！眲P德1994年進(jìn)入中國(guó)，直到2002年底才開始盈利。

和黃在上海在售頂級(jí)別墅御翠園，售價(jià)每平方米高達(dá)5.4萬(wàn)元，據(jù)悉，土地是在實(shí)行土地招拍掛之前獲得的。當(dāng)時(shí)，世紀(jì)公園周邊的地價(jià)還不到300元/平方米，如今該樓盤的價(jià)格早已是地價(jià)的百倍以上。與此相比，湯臣一品26倍于樓板價(jià)的利潤(rùn)也相形見絀。

去年2月，印尼三林集團(tuán)以1億美元的價(jià)格收購(gòu)了當(dāng)時(shí)名為盛捷公寓的酒店式公寓。經(jīng)過(guò)豪華改造后，如今的售價(jià)高達(dá)每平方米7萬(wàn)元。按照該案公布的308套房源4.3萬(wàn)平方米算，該案的收入可達(dá)30.1億元，毛率高達(dá)274%(2006年2月人民幣匯率為8.04：1美元)，可賺22.06億元之巨。如包括人民幣升值因素則投資收益超過(guò)300％。

外資，正在演繹著一幕幕房地產(chǎn)暴利圖景。

而外資的暴利，正在從上海這種一線城市轉(zhuǎn)向二線城市。仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民對(duì)認(rèn)為：“這些外資在一線城市已經(jīng)沒有好的物業(yè)可以收購(gòu)，所以轉(zhuǎn)到二線城市。另外，二線城市對(duì)外資的招商引資，也是一個(gè)重要原因?！?/P>

顯然，從市場(chǎng)角度，外資，在上海這樣一線城市，由于房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高，獲得暴利的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，只能到二線城市尋找機(jī)會(huì)。

而二線城市的政府為了發(fā)展，則是外資為“救世主”，拼命招商引資，給予優(yōu)惠條件，也更是吸引了外資。很多地方政府見房?jī)r(jià)漲，少見其憂，多見其喜，更有地方官，公開抱怨房?jī)r(jià)低，更是希望引入外資，“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是希望推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

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