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第二套房首付將從30%提高到40%以上

貸款利率可能在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上調(diào)升10%

新政策可能會(huì)趕在國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)

昨日，上證地產(chǎn)指數(shù)下跌279點(diǎn)，下跌幅度達(dá)3.97%，房地產(chǎn)板塊股價(jià)的深度調(diào)整，與市場(chǎng)傳聞監(jiān)管部門將出臺(tái)新的調(diào)控政策有關(guān)。記者從商業(yè)銀行了解到，銀監(jiān)會(huì)正在抓緊制定房地產(chǎn)信貸管理的新政策，相關(guān)政策措施已經(jīng)征求了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部門的意見(jiàn)，可能會(huì)趕在國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)。

新政會(huì)對(duì)不斷高企的房?jī)r(jià)產(chǎn)生何種影響？在實(shí)際操作中，第二套房如何界定？記者昨采訪了相關(guān)專家和銀行人士，為你全面解讀。

新政影響

設(shè)限第二套房 房?jī)r(jià)難大跌

據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，第二套房首付比例將從30%提高到40%以上，第二套房的貸款利率亦可能在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上調(diào)升10%左右。記者昨日采訪了部分專家。他們認(rèn)為，該措施在當(dāng)前局勢(shì)下能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的震動(dòng)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，首先，該措施是減少流動(dòng)性的辦法，實(shí)際上是縮小銀行為購(gòu)房者提供的金融杠桿。他舉了一個(gè)例子，有100萬(wàn)元資金的購(gòu)房者，以前可以購(gòu)買300萬(wàn)元的房子，該措施一旦落實(shí)，可能就買不起這樣的房子了。整個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)性將得到控制。

趙曉認(rèn)為，該措施將穩(wěn)定當(dāng)前漲幅過(guò)快的房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大跌，這是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的供求關(guān)系決定的。

趙曉建議應(yīng)區(qū)別對(duì)待，措施可以再細(xì)一些。不僅對(duì)第二套購(gòu)房提高門檻，對(duì)購(gòu)買第一套住房用于自住，尤其是90平方米以下的普通大眾，可以適當(dāng)降低首付。這樣，市場(chǎng)上有限的房源將更多提供給真實(shí)需求者，減少投機(jī)炒作空間。

事實(shí)上，人們認(rèn)為，此類限制盡管作用比加息更明顯，但如果要影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能期望心理效果起作用。加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶在和訊網(wǎng)舉行的對(duì)話中表示，首付比例和利率都提高，更多的是表達(dá)政府的意愿和傾向，表示政府打擊房地產(chǎn)投機(jī)的意愿和決心。

正如格林斯潘所說(shuō)，利率政策實(shí)際上就是信心政策，最終能夠產(chǎn)生多大的效果，終究還得看投資（機(jī)）者的心理對(duì)措施的承受能力有多大。 本報(bào)記者 許鵬

難點(diǎn)解析

如何確認(rèn)第二套房

問(wèn)：銀行如何鑒別第二套房？現(xiàn)在如果第一套住房沒(méi)有貸款，那么在購(gòu)買第二套住房的時(shí)候銀行根本就不知道其是第幾次購(gòu)房。還有就是，如果一個(gè)人一次購(gòu)買5套住房，同時(shí)在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會(huì)認(rèn)為此人是第一次購(gòu)房。

陳則明（上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任）：對(duì)付這個(gè)政策的方法有很多，比如像重慶一些家庭的假離婚。此外，對(duì)一些異地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，很難查到，因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)的購(gòu)房記錄不是聯(lián)網(wǎng)的。

時(shí)衛(wèi)干（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所博士）：很難說(shuō)，可能第一套我是在建行貸的款，第二套可能就在農(nóng)行貸款。

陸志明（上海金融學(xué)博士）：如何鑒定第二套住房的確是政策執(zhí)行的主要難點(diǎn)，首先要確定第二套住房的確認(rèn)原則，即是家庭的第二套住房，而非個(gè)人，其次是針對(duì)家庭的住房登記制度完善，有明確的統(tǒng)計(jì)才能確認(rèn)第二套住房。再次，要嚴(yán)防通過(guò)假離婚等手段擁有兩套住房，假離婚等手段在上世紀(jì)90年代房改階段曾被廣泛使用。

據(jù)我所知，央行已經(jīng)建立了相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，各大銀行之間在房貸方面也有公共數(shù)據(jù)庫(kù)可以查詢了，如果沒(méi)有貸款的話應(yīng)該可以咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心。只要相關(guān)部門協(xié)調(diào)好，確認(rèn)第二套房的難度不是特別大，不過(guò)可能比較繁瑣。

問(wèn)：是否應(yīng)打通央行的征信系統(tǒng)，與建委、房管局的數(shù)據(jù)系統(tǒng)互通？

時(shí)衛(wèi)干：下一步怎么處理，到底跟哪些機(jī)構(gòu)、部門對(duì)接，去共享這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，這個(gè)看起來(lái)很簡(jiǎn)單，其實(shí)在操作上是很麻煩的事情。

陸志明：最好是這樣的，信息系統(tǒng)協(xié)作是最好的方式，我覺(jué)得國(guó)家要執(zhí)行起來(lái)，應(yīng)該問(wèn)題不大。

問(wèn)：西方國(guó)家在個(gè)人信用體系的建立上有什么可借鑒之處？

時(shí)衛(wèi)干：這個(gè)沒(méi)法跟國(guó)外比，像美國(guó)所有的東西就一張卡，你的社保、行車安全，一個(gè)小芯片就全部搞定了。只要你在一家銀行犯了錯(cuò)，可能馬上全部能共享到。這個(gè)比國(guó)內(nèi)嚴(yán)得多了，這種信用意識(shí)也比國(guó)內(nèi)強(qiáng)。

陸志明：實(shí)際上就是一個(gè)社保賬號(hào)反映了很多個(gè)人信息，包括信用方面的，這樣既一一對(duì)應(yīng)，同時(shí)也方便檢索，很容易操作，并且管理成本很低。 和訊 謝劍

本地銀行這樣界定“二房”

銀行如何來(lái)界定第二套住房？如果客戶曾貸款購(gòu)買了一套住房，如今貸款已經(jīng)還清，再去另外貸款買套房算不算第二套住房？

工行四川省分行營(yíng)業(yè)部個(gè)人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人稱，銀行在判斷第二套住房時(shí)，主要是看該借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，是否已經(jīng)貸款購(gòu)買了住房，并且貸款還未還清，“如果確實(shí)存在貸款余額，最近的一套住房就視為第二套?！?/p>

建行四川省分行住房金融與個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人稱，判斷第二套住房，目前基本上還是以借款人為準(zhǔn)。據(jù)稱，通過(guò)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，各家銀行都可以查詢到借款人的貸款記錄，“不僅是在建行的，包括在其他銀行的記錄都能夠查到?！蓖ㄟ^(guò)這些記錄，銀行就可以了解到申請(qǐng)貸款的這位客戶是否有房款未還清。

農(nóng)行四川省分行房地產(chǎn)信貸處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行所謂的第二套住房，都是指的存在貸款余額的住房，“如果你之前買了10套房，但都是全款支付的，現(xiàn)在申請(qǐng)貸款仍然視為購(gòu)買第一套住房。”

中信銀行成都分行零售銀行部總經(jīng)理劉靜稱，判斷借款人貸款購(gòu)買的是否是第二套住房，主要會(huì)參照人民銀行征信系統(tǒng)的記錄。據(jù)稱，如果首先是以妻子名義貸款購(gòu)買了一套住房，再以丈夫名義去貸款購(gòu)房，銀行查出來(lái)之后，仍然會(huì)視為第二套住房。

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