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2008年09月17日 11:30人民網(wǎng)【大 中 小】 【打印】 已有評論0條

就在市場認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟并沒有嚴重沖擊中資銀行不良貸款時，高盛一份最新研究報告指出，最壞的時候還沒有到來——中國銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

高盛認為，H股中資銀行的2009年盈利預(yù)測大約下降4％~8%；規(guī)模較小的純A股銀行盈利受到的負面影響可能更嚴重（-8%~-13%）。而房地產(chǎn)貸款占比較高的浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行可能更易受房地產(chǎn)市場惡化沖擊。

風(fēng)險第四季度將開始顯現(xiàn)

高盛認為，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)成交量的持續(xù)下滑、購房者信心的疲弱、庫存的增加和毛利率的下滑將導(dǎo)致一些開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流困境，而中國銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

實際上，去年10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整以來，開發(fā)商現(xiàn)金流不足已逐漸暴露，但從上市銀行中報看，這并未對其信貸質(zhì)量產(chǎn)生明顯沖擊。高盛的依據(jù)何在？

高盛認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)增長放緩，但開發(fā)商仍然較高的毛利率和凈利潤率（高于30%）為銀行等債權(quán)人提供了緩沖。同時，鑒于住宅項目較高的毛利率，開發(fā)商從國內(nèi)外的私人投資者那里吸引到了資金。

“這些都導(dǎo)致今年上半年開發(fā)商的資金盈余依然保持較高水平，”高盛指出，隨著成交量和信貸增長低迷，在過去兩年大舉擴張的開發(fā)商將出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張。

據(jù)統(tǒng)計，今年1~7月，國內(nèi)主要14個城市在建項目的總面積同比增長了24%，高于去年23%的增幅；同期新開工項目面積同比也增長15%。而這種逆勢擴張，將在今年第4季度使現(xiàn)金流雪上加霜。

高盛判斷，開發(fā)商下半年的銷售收入/經(jīng)營現(xiàn)金流同比下降約40%。由于開發(fā)商通常會在年底向施工企業(yè)支付部分完工工程的款項，因此過去3年1/3的開發(fā)成本將發(fā)生在第4季度。

對不同銀行的沖擊不同

國內(nèi)銀行在去年下半年發(fā)放的房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比較高，這部分貸款的抵押物價值有下行的風(fēng)險。高盛以這些貸款出現(xiàn)預(yù)期惡化

（2007年下半年以來開發(fā)貸款和按揭貸款不良貸款增加率均為3%，信貸損失分別為50%、20%）的情況來判斷，潛在負面影響將使H股中資銀行的2009年盈利預(yù)測大約下降4%~8%，而對規(guī)模較小的純A股銀行盈利產(chǎn)生的負面影響可能更嚴重(-8%~-13%)。

同時，根據(jù)銀行受房地產(chǎn)行業(yè)影響的程度、盈利敏感性和銀行放貸操作的保守程度，對各銀行盈利的影響也不同。

“并非房地產(chǎn)貸款占比越高的銀行信貸風(fēng)險一定更大?！?a href="http://m.dali56.com/app/hq/stock/sh600837/index.shtml" target="_blank" title="海通證券 600837">海通證券一分析師前期在接受本報采訪時表示，包括盈利能力受市場因素變化的敏感性以及放寬時間均是需要考慮的因素。

高盛對此也持類似觀點。由于浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高，而且它們的盈利對房地產(chǎn)不良貸款增加的敏感性最大，因此這3家銀行被高盛認為可能將遭遇市場最大的沖擊。

貸款漏洞可能放大風(fēng)險

雖然高盛認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較小，而且銀行業(yè)受房地產(chǎn)行業(yè)的影響仍然相對較小。但中資銀行在開發(fā)貸款上的“放貸漏洞”卻有可能放大市場調(diào)整帶來的信貸風(fēng)險。

根據(jù)高盛從業(yè)內(nèi)了解的信息和對銀行向65家地產(chǎn)開發(fā)商放貸記錄的分析得出，中資銀行并沒有完全嚴格地執(zhí)行相關(guān)政策，主要漏洞包括:開發(fā)貸款和銷售收入可能被挪用、房地產(chǎn)信貸抵押物價值可能被高估、貸款高度集中可能導(dǎo)致銀行易受高房價地區(qū)房價下跌沖擊。

“如果一定要用YES或NO來回答，那我的回答是YES，”某中資行分管對公業(yè)務(wù)的副行長在面對 “類似開發(fā)貸款是否已被要求追加抵押”的問題時如是表示。他同時強調(diào)，這是基于市場價格會進一步下跌的預(yù)期。

但高盛認為，在房地產(chǎn)泡沫期，評估價值極有可能被高估。更值得注意的是，在具體操作中，評估文件不合格和評估程序被簡化的現(xiàn)象的確存在。據(jù)高盛對H股上市的房地產(chǎn)公司分析，2006年至2007年，12家上市公司抵押貸款平均同比增長53%，而非抵押質(zhì)押貸款增長卻高達286%。

也就是說，一旦開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，正常模式下，銀行還可以通過變現(xiàn)抵押物挽回損失，但目前的情況是，銀行有很多信貸資產(chǎn)連抵押質(zhì)押物也沒有。

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