鳳凰網(wǎng)財經(jīng) > 產(chǎn)經(jīng) > 正文

2008年09月02日 13:38英才【大 中 小】 【打印】 已有評論0條

一個低調(diào)到極少直面媒體的人，在最近一年間卻一直充當重磅新聞的焦點人物。他就是楊國強——碧桂園集團董事會主席。

2008年以來，更是如此:年初，即有傳言稱楊國強計劃投資30億元在內(nèi)蒙古建“煤制油”示范工廠，此后投資估計最少達130億元；5月，楊國強欲以125億-130億港元收購獨霸香港電視界幾十年的TVB消息一爆出，即令業(yè)界震驚；及至7月，他更是表示擬以25億美元接手重建沈陽荷蘭村，一個令沈陽市頭疼近5年的“問題項目”……

不容忽略的背景是，奧運的狂熱與楊所在的地產(chǎn)業(yè)無關(guān)——那里是另一個季節(jié)，寒冬。

萬通地產(chǎn)董事長馮侖的預言似已應驗，一些地產(chǎn)商正在“賣兒賣女”:蘇寧環(huán)球退掉了上海一幅來之不易的黃金地塊，雅居樂和首創(chuàng)把一部分項目股權(quán)割肉賣給了外資；通往資本市場的道路不再暢通，恒大被擋在了港交所門外，更多的房企還在門口躊躇，而那些已經(jīng)上了市的，今年初以來，大多數(shù)市值都縮水了50%以上。

地產(chǎn)商們開始過緊巴巴的日子。但也有人反對現(xiàn)金為王，譬如上市首日市值就超過千億元的碧桂園。今年8月12日，楊國強在中期業(yè)績記者會上說:“如果我告訴你，碧桂園有170億 (現(xiàn)金，那它)就是笨蛋，搞地產(chǎn)又不是搞銀行，要那么多現(xiàn)金干什么？”

截至2008年6月30日，碧桂園的現(xiàn)金及銀行存款接近70億元，與之相對的是，它的在建及已建項目從上市前的23個躍升至如今的52個，其中25個是廣東省外的項目。為此，“公司所有高管，所有項目負責人都出差在外”，7月25日，碧桂園集團一位高管告訴《英才》記者。

這樣的擴張態(tài)勢，或許讓人聯(lián)想起四五年前的順馳，彼時的順馳從天津奔向全國，以超常規(guī)的速度擴張，頂峰時期，它在全國的項目超過40個。碧桂園當然不是順馳，可是，它的體能跟得上它飛奔的腳步嗎？

8月12日，碧桂園公布的中報讓楊國強再度成為“焦點”——股東應占純利同比下跌28.5%至10.16億元，每股盈利同比下跌35.7%至0.06元，銷售額雖然同比增長23.3%，達到了74.38億元，但要完成全年320億元的銷售目標，任重而道遠。

“這畢竟是我們上市后的第一年，就像學生一樣，能考多少分還不知道呢。”碧桂園的那位高管說。

起家 歪打正著

有了教育這張牌，楊國強才有了解套之日。

碧桂園曾創(chuàng)下內(nèi)地房企融資額的最高紀錄。2007年4月20日，該公司在香港聯(lián)交所掛牌上市，此次上市共發(fā)行24億股，行使超額配售權(quán)后，融資148.49 億港元。

SOHO中國緊隨其后，同年10月8日，在香港聯(lián)交所掛牌上市，共發(fā)行15.49億股，行使超額配售權(quán)后，融資近147.89億港元，直逼碧桂園。

如果把這兩起經(jīng)典高價IPO的主角潘石屹、楊國強二人放在一起比較，你會發(fā)現(xiàn)他們一個來自火星，一個來自金星。老潘在繁華的北京CBD耕耘，老楊在廣闊的農(nóng)村行進；老潘做小生意，一個項目一個項目地搞，老楊是大手筆，一個城一個城地造；老潘的房子金貴，老楊的房子實惠；上市前，老潘只攢了120萬平方米的土地，還不及老楊的1/10(根據(jù)招股說明書，碧桂園上市前的土地儲備已經(jīng)達到1870萬平方米)；還有，老潘是博主、明星CEO以及一部商業(yè)電影的男主角，老楊則基本上不給媒體任何機會。

老潘在生意上的保守，據(jù)說是受了當年海南房地產(chǎn)泡沫破滅的影響，同樣從那一輪行業(yè)調(diào)整中死里逃生的老楊，卻走向了另一個極端。這多少有點兒歪打正著的意思。

7月的順德碧桂園，花木扶疏，山巒青翠。很難想象，這樣一個依山傍水的地方差一點兒就埋葬了楊國強的夢想。

1993年，作為碧桂園的承建商，楊國強的北滘建筑工程公司為順德三和物業(yè)發(fā)展公司墊資蓋了幾百套別墅。房子蓋好了，宏觀調(diào)控來了，銀行不能給碧桂園提供貸款，投資過億的大項目看樣子要砸手里。此時，北滘建筑工程公司向三和討要它此前墊付的工程費，三和拿不出，雙方協(xié)商的結(jié)果是:由楊國強銷售已蓋好的別墅，以銷售款核銷工程費。

就這樣，陰差陽錯地，“包工頭”楊國強擠入了開發(fā)商的隊伍，當然，這在當時不是什么好差事，別墅賣不掉、墊資收不回，楊隨時可能被打回原形，過一窮二白的生活。

對于貧窮，楊國強有著切膚之痛。楊發(fā)跡之后，他的三女兒楊子瑩經(jīng)常說自己“想吃點苦”?！拔揖透f，吃苦就是這樣的——你想要的東西，它不會有，你不想要的東西——忍饑、挨餓、受曬、受凍，它一定要給你。”

而楊國強想要的——一件新衣服、一雙真正的鞋、在學校吃一頓7分錢的午飯，18歲之前，他從來沒有得到。18歲之后務農(nóng)，一天才掙5毛錢。有一次，楊國強跟大哥楊國華談到未來，忍不住哭了起來。后來，楊跟著大哥做起了建筑，從泥水佬一步步干成了包工頭。

楊國強曾這樣解釋他成功的原因，“打個比方，如果我明天有事一定要去廣州，那我一定會去，如果沒有汽車，我就坐摩托車、騎自行車，如果連自行車也沒有，我就走路，如果有河流擋道，我就游過去?！?/P>

眼下，擋道的是成片賣不動的別墅。楊國強嘗試了包括名人題詞在內(nèi)的各種辦法，收效甚微，最后，他受當時新華社記者王志綱的點撥，并從廣州一所貴族學校那里得到啟發(fā)，找到了出路——教育地產(chǎn)。

1993年，楊國強籌辦廣東碧桂園學校，他請來時任廣東省高教出版社副總編輯的廖秉權(quán)出任校長，此人恰好與北京景山學校的校長崔孟明是大學同窗，最后，碧桂園學校成為北京景山學校與順德北滘鎮(zhèn)合辦的學校。

現(xiàn)任鳳凰城中英文學校校長的程晉升參與了學校當年的籌建工作，負責招聘老師。他告訴《英才》記者，因為收入頗豐(當時，一般學校的老師月薪大概是三四百元，碧桂園的是2000元)，學校收到了8000多封應聘信，程及他的同事從中挑選出了100多位老師。

1993年底，學校開始招生，高水準的師資隊伍、景山學校的金字招牌加上碧桂園的宣傳攻勢，到第二年9月開學，學校統(tǒng)共招了1300多名學生，每個學生收取30萬元的儲備金，有了這筆預收資金，碧桂園才有了喘息之機，而有了教育這張牌，楊國強才有了解套之日。

1999年，楊進軍廣州樓市，此后，碧桂園的觸角延伸到廣東各地。楊國強盤活了碧桂園，也意外地找到了有別于多數(shù)地產(chǎn)商的生存模式。

模式 “貴族學校+五星級酒店”

此前，一些同行甚至譏諷碧桂園是在建設“社會主義新農(nóng)村”。

2007年底，碧桂園身陷“全國最大地主”和“零地價拿地”的泥潭，這令楊國強頗為苦悶。

此前，整個華南地產(chǎn)界普遍認為碧桂園的產(chǎn)品“很一般”，一些同行甚至譏諷碧桂園是在建設“社會主義新農(nóng)村”，萬科董事長王石也曾評價碧桂園:紅極一時，不能持久。

王石對碧桂園改變看法的緣起說起來頗有意思。王的一個親戚，在廣州買了兩套房，一套是萬科的，一套是碧桂園的。去年的一次家庭聚會，他告訴王，自己把萬科的房子賣了，因為萬科雖然各方面條件都不錯，但他還是覺得住碧桂園更方便。

王石不解，立即責成萬科戰(zhàn)略與投資管理部對碧桂園進行系統(tǒng)的研究，研究報告出爐后，王到處打電話，說要收回此前對碧桂園的評價?！斑@是一家好公司?！彼f。

碧桂園把自己的模式總結(jié)為八個字:快速開發(fā)、快速銷售。

到底有多快？根據(jù)萬科的研究，碧桂園獲得土地使用權(quán)證后，立即進行50%以上土地面積的開發(fā)，從拿地到預售平均7個月，從預售到結(jié)算約8至10個月。

事實確實如此。楊國強很難容忍行動遲緩。廣東碧桂園學校創(chuàng)辦初期，楊常去學校巡視，有一次，他看到一位音樂老師上課時在黑板上抄歌詞，心里很不高興?！耙惶谜n有多少時間？”他說:“學生在下面白等，如果課前抄好或者用電腦準備好，一上課就可以用，那多好?！?/P>

2002年，楊國強創(chuàng)辦國華紀念中學，面向全國招收優(yōu)秀的貧困生。在校務處主任胡婉蓮的記憶里，當年4月，學校開始打樁，到9月開學的時候，“教學樓和教學設施都已全部到位，只剩操場的塑膠跑道還沒有鋪”。

“這邊新生報到，那邊工人栽樹，從宿舍往下看，密密麻麻都是人，睡個午覺起來，整個學校都變綠了?！焙裆弻Α队⒉拧酚浾呋貞浾f。

實際上，這跟碧桂園的快速開發(fā)有著異曲同工之妙。廣州鳳凰城開盤前，成全機構(gòu)的董事長全忠去踩過盤，“工地蔚為壯觀，跟赤壁大戰(zhàn)一樣，全是碧桂園的車、塔吊和工篷，有上萬人甚至于幾萬人在施工，”他對《英才》記者說:“就是一種大規(guī)模作戰(zhàn)的思路?！?/P>

協(xié)同作戰(zhàn)的包括碧桂園自己的設計、建筑、裝修、建材(部分)、營銷、物業(yè)管理等多個兵種。

“我們看一塊地的時候就帶上設計和營銷人員，設計師、工程師、營銷人員一起考慮產(chǎn)品方向，并先設計起來。即使招標落空，虧的只是人工，而假如能拿到地，就可以馬上出圖紙，馬上動工?！北坦饒@總裁兼執(zhí)行董事崔健波曾這樣解釋碧桂園的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。

碧桂園的另一個戰(zhàn)術(shù)是，它蓋的房子，雖然“平(便宜)過自己起屋”，卻往往有兩個豪奢的東西作為配套，一個是五星級酒店，另一個是貴族學校。

截至目前，碧桂園在建及已建的五星級酒店已有16家。在信奉專業(yè)主義的地產(chǎn)商眼里，五星級酒店就意味著資產(chǎn)沉淀，然而，由于是大規(guī)模開發(fā)，碧桂園在五星級酒店上的投入僅占總投資的2%，相當于一個樓盤一般情況下的營銷費用。建這么多五星級酒店能給碧桂園帶來什么？“一是提升地塊價格，二是滿足政府需求，這個(指五星級酒店)對政府是很重要的?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對《英才》記者分析。

靠辦學校，碧桂園翻了身。此后楊國強多次談到，他把學校看得比企業(yè)還要重要。1999年以前，楊經(jīng)常去廣東碧桂園學校開會、檢查，他甚至客串了一陣子的“班主任”，以學習怎樣教育好富家子弟。去美國留學之前的暑假，楊的二女兒楊惠妍還跑到國華去看胡婉蓮她們招生，回國之后也“經(jīng)常過來”。楊的夫人據(jù)說也經(jīng)常去國華，“我們學校開一個小小的運動會，她都過來出席?！焙裆徴f。

除國華紀念中學和國良職業(yè)培訓學校這兩所慈善學校外，碧桂園旗下已擁有五所學校，相比較其他地產(chǎn)商的教育配套，程晉升認為碧桂園最大的不同在于——“我們的教育是我們自己辦的，他們是找學校合作辦學，你地產(chǎn)商有地產(chǎn)商的想法，學校有學校的想法，不可能一心一意地來辦學校?！?/P>

程晉升管理的鳳凰城中英文學校成立于2003年，一億七八千萬的投資尚未收回，不過，管理層并沒有什么盈利壓力?！拔覀冞@個學校不要求合理回報，按照民辦教育營運法，(楊國強)可以按20%的比例領(lǐng)取回報，但他不要回報，即使盈利也不要，而是不斷往里投錢?！背虝x升說。

雖然不直接貢獻利潤，但是聲譽日隆的學校對于樓盤營銷的推動是有力的。例如想就讀鳳凰城學校，學費方面，業(yè)主和非業(yè)主的差額是每年6000元。

做大 急速擴張

對于管理，楊并沒有高深的洞見和新鮮的理論，他只有三個字——“對人好”。

上市之后，碧桂園加快了擴張的速度。

2007年的表征被媒體形容為“瘋狂拿地”。其2007年的年報顯示，截至2007年12月31日，碧桂園的土地儲備已由上市時的1870萬平方米增加到3840萬平方米，翻了一倍還多。而總資產(chǎn)已超過千億元的萬科，其土地儲備在整個2007年也不過增加了930萬平方米。

2007年10月，負債激增至192億元上下的碧桂園試圖向海外發(fā)債，不料市場急劇惡化，發(fā)債計劃只得延期，2008年2月，急著償還中銀香港一筆18.3億港元短期貸款的碧桂園縮水發(fā)行5億美元可轉(zhuǎn)股債券，為了成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債，還被迫接受了美林證券“股份掉期”的協(xié)議，對賭碧桂園股價。

此后，碧桂園的圈地速度明顯放緩，其今年中報顯示，截至2008年6月30日，公司的土地儲備為4600萬平方米。

這并不意味著碧桂園正在收縮戰(zhàn)線，從公開資料上看，碧桂園去年底的在建總建筑面積為988萬平方米，今年5月底，這個數(shù)字已增加到1390萬，到6月底，增至1530萬，以這樣的速度發(fā)展下去，碧桂園全年的開發(fā)規(guī)模超過千萬平方米只能說是保守估計。

“不是說它囤地多嗎，如果一年開發(fā)2000萬(平方米)，只夠它開發(fā)兩年，這與一家開發(fā)能力一般的企業(yè)儲備300萬平方米的土地，是一個道理的，只不過咱們往往愛比絕對數(shù)?！比艺f。

問題在于，碧桂園形成了這樣的開發(fā)能力嗎？

王石對此深以為憂:“楊國強很著急，他跟我說，明(2008)年要開發(fā)3000萬平方米建筑面積，就是把手里的地趕快開發(fā)掉。他現(xiàn)在一年才開發(fā)幾百萬平方米，一下子把規(guī)模拉上去，可能會動作變形?！?/P>

萬科曾吃過盲目擴張的大虧，順馳當年急速擴張，王石也曾善意提醒。碧桂園會走順馳的老路嗎？

對于《英才》將碧桂園與順馳相提并論，總裁崔健波并不介懷。他以一貫的溫和語調(diào)解釋說:“我們跟順馳不一樣，他們是把地價拍得很高，而售價又不一定是水漲船高的結(jié)果，利潤非常少，而我們的土地成本，不到平均售價的10%，所以，我們整個是沒有風險的?！?/P>

雖然樂觀，崔仍反復強調(diào)“絕對要保持資金的穩(wěn)健狀態(tài)”。

“所以，你看我們今年基本上沒有大規(guī)模去買地，到今天(8月14日)為止，我們今年的土地出讓金支出才14個億，而且，我們會把資金重點用在開發(fā)上面?！彼f。

規(guī)模一旦放大，一個突出的問題是產(chǎn)能。

據(jù)統(tǒng)計，到7月底，碧桂園今年在廣東、江蘇、安徽、重慶、湖北、遼寧等地已經(jīng)推出11個新盤，而接下來的幾個月，碧桂園的開盤行動將更加密集。

而在密集推出新盤的過程中，能否保持一貫的特色與質(zhì)量，也并非杞人憂天的問題。實際上，長沙碧桂園威尼斯城的項目，已經(jīng)遇到了一些麻煩。該項目于2007年11月交付時，部分業(yè)主認為“工程質(zhì)量有問題”。

一位業(yè)主告訴《英才》記者，即使入住以后，也感覺很不方便，“一個是交通，現(xiàn)在只有127路這一趟，還要等好長時間，老人、小孩進出都很不方便。第二個是配套設施根本沒有。他告訴我們是一個‘五星級的家’，然后你的小孩去玩都沒地方，打羽毛球、打網(wǎng)球、踢足球都沒地方。游泳池也沒有，(五星級)酒店里的游泳池一次要50塊，你一天去一次根本消費不起?！?/P>

而威尼斯城的問題并非個案，在搜房網(wǎng)的論壇里，你還可以看到業(yè)主對陽江碧桂園的抱怨——那是碧桂園廣東省內(nèi)的項目。

值得借鑒的是，萬科解決產(chǎn)能問題靠的是住宅產(chǎn)業(yè)化，“而目前碧桂園基本上還是手拉肩扛的傳統(tǒng)方式，它只是簡單的擴大、復制，沒有靠技術(shù)的創(chuàng)新或生產(chǎn)流程的創(chuàng)新來解決問題?！币晃坏禺a(chǎn)專家對《英才》記者指出。

另一個問題在于人才。楊國強對自己的管理能力頗為自信，2001年，他曾說，“公司配別克轎車的高級職員，除一人曾去過其他公司，現(xiàn)在又回來了外，近五年內(nèi)沒有流動的”。

對于管理，楊并沒有高深的洞見和新鮮的理論，基本只有三個字——“對人好”。記者在國華參觀時曾讓胡婉蓮評價一下楊國強，胡連說了幾個“好人”；而據(jù)程晉升的介紹，碧桂園還在生死間掙扎的時候，楊就給廣東碧桂園的老師“提前一個月發(fā)工資”，從不拖欠。

盡管如此，這家公司的家族化、鄉(xiāng)族化還是讓它看上去離現(xiàn)代企業(yè)有些差距。一個廣為流傳的故事是，在崔健波之前的職業(yè)經(jīng)理人，只要他在某個領(lǐng)域足夠優(yōu)秀而不夠強勢，楊國強都會委派自己的幾個侄子輩人物去當助理，楊的說法是:讓他給你“拎包”?！皩嶋H上就是一個監(jiān)軍”，全忠表示。

崔健波也坦言，在全國鋪開時，碧桂園在管理上遇到了諸多問題，他表示“管理是這一兩年的一個重點”。這不奇怪，2007年，碧桂園首次面向全國招收了3000多名新員工，新員工與老員工，省外的與省內(nèi)的，正在融合。

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網(wǎng)無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。