提要：三輪土地集中儲備了高房價的大量勢能；借鑒與盲目引進的體制形成消費者——開發(fā)商服務(wù)提供商政府利益單核博弈；基于這兩大原因形成以開發(fā)商為主體的用資資本集體向消費終端轉(zhuǎn)嫁成本或追逐回報。故抑制高房價的根本前提是政府從利益鏈、信息鏈、資金鏈完全退出。目前激烈論爭的六大焦點現(xiàn)象或制度不過是利益導引下的六只替罪羊，它們的存廢論爭在政府遮掩下無效。

按照一般理論解釋，只要價格偏離價值太多，都可叫高價格。但房產(chǎn)品與一般商品的不同之處有三，一是買賣成本只是其中的交易現(xiàn)值，二是購買的并不是完全產(chǎn)權(quán)屋，三是轉(zhuǎn)手參照物總是以現(xiàn)值為標準，這樣，房產(chǎn)品的價值真實是很難定量。當前所謂高房價，其實是站在無房戶以及非一次性付款買房戶角度，基于支付能力與實際承受能力、買后勒緊褲腰帶擠兌各種開支的能力都被房價及產(chǎn)權(quán)消費觀念引導，達到極致或上限，而提及的。在開發(fā)商看來，以地價作為基礎(chǔ)來衡量，并不以為然。由此，導致中國樓市高房價背后隱含的三大矛盾終于顯示出來。

一、土地供應(yīng)中，農(nóng)民(集體)、政府(村委會)、開發(fā)商(投資商)的利益矛盾。這叫土地集中。

第一輪土地集中表現(xiàn)為舊城改造。一方面是政府獲得主要部分的儲備供應(yīng)用地，另一方面以城中村為單位組建的中國特色的村企房產(chǎn)集團控制著剩余的關(guān)鍵地塊。由于彼時房價并不高，還建成本低，政府輕易儲備了第一輪房價上漲的主要用地。村建房產(chǎn)集團則帶動了村民的迅速致富。

第一批土地集中的用地主要控制人是當?shù)卣?，所以房價漲幅不是很大。

第二輪土地集中表現(xiàn)為開發(fā)區(qū)建設(shè)。各地建設(shè)大約近六十個國家級開發(fā)區(qū)，各省又分別建設(shè)大約省均近七十個省級開發(fā)區(qū)，各地市亦建設(shè)有更小行政級別的開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)首先完成圈地運動，其次引進幾個招牌式企業(yè)，然后是賣地與市政交通設(shè)施的大規(guī)模提速。

第二輪土地集中的用地主要控制人是開發(fā)區(qū)政府，在開發(fā)區(qū)辦事肯定比在上一級政府辦事順利得多，實質(zhì)控制人是開發(fā)區(qū)轄下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及與開發(fā)區(qū)有著千絲萬縷聯(lián)系的關(guān)系型開發(fā)商。這是房價急漲的開始，也儲備了房價泡沫的第一周期。

第三輪土地集中表現(xiàn)為大規(guī)模的城市化建設(shè)。

這里必須說明：

政府的決策是城鎮(zhèn)化，地方政府偷換概念，演繹成為城市化。大規(guī)模城市化為高房價埋下伏筆：各地儲備用地級差普遍調(diào)漲；市政投入加大以及商業(yè)中心與副中心的不斷變化，更有大型商業(yè)開發(fā)改變一個區(qū)域的用地級差，讓原有的土地成本分級完全適應(yīng)于現(xiàn)值；前兩輪土地儲備借助這一次土地重估價獲得了地產(chǎn)的升值。

城市化同步進行了土地供應(yīng)市場化的試驗。為什么是試驗，這是基于一種壟斷的框架。

這三輪土地集中儲蓄了中國高房價的大量勢能。

新聞隨身，手中掌握

[評論] [論壇] [寫博客] [我來糾錯] [好友分享]