芮成鋼：接下來進入大家都特別關(guān)心的房價討論，或者是繼續(xù)關(guān)于房價的討論。首先我想請問吳曉靈女士，回顧一下2009年，您覺得年初大規(guī)模信貸增長和后來房價的走勢，中間有因果關(guān)系嗎？

吳曉靈：剛才已經(jīng)講過，好像剛才也講了一下。房價上漲和大規(guī)模的信貸投入，貨幣的過度供應(yīng)是有關(guān)系的，但是不是唯一的。

芮成鋼：對于監(jiān)管者來說，老百姓問房價為什么一直不好控制，房價能不能控制住，還是想不想控制住，到底是能不能的問題？還是想不想的問題？

吳曉靈：我想這個問題還不是說能不能和想不想的問題，我個人認(rèn)為，說我剛才的觀點，我不是進了嗎？我們把房地產(chǎn)應(yīng)該當(dāng)做一個滿足人民基本生活所需要的一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，如果從這個角度來說，我們只要能夠把老百姓，80%、90%的老百姓的基本生活弄好了、安排好了，高端房價漲多少，不用去管它。

我們應(yīng)該把我們的調(diào)控目標(biāo)，新加坡的總屋政策滿足的是低收入和一般中等收入人的生活，他的房子，他采取的是強制的積蓄公積金，咱們現(xiàn)在學(xué)的住房公積金，但是咱們學(xué)了一半，沒學(xué)好。然后他要用公積金的錢，政府來供應(yīng)土地，開發(fā)了房子分配給、出售給中低收入的人，這時候的房價不會太高，但是新加坡還有高端的房地產(chǎn)市場，我想政府應(yīng)該關(guān)心的是中低收入的老百姓的基本生活用品問題，把著眼點放在這。至于說高端房地產(chǎn)市場，它的價格有多少，那是富人的事，我覺得不用去管，完全把這個可以交給市場。

芮成鋼：夏斌老師，有人說中國房地產(chǎn)價格問題的核心在于還是土地出讓這塊的收入，對于地方政府來說可能太重要了這一塊，所以問題的核心還是在于考核問題，比如說地方政府在收入問題上的一些選擇，這個問題如果不解決，房價永遠解決不了，您覺得呢？

夏斌：我認(rèn)為中國的房市問題，某一個不能的某一項核心政策是核心，好像都不能全面。我寫了一個，網(wǎng)上和《第一財經(jīng)》都登了，全面反思中國房市調(diào)控的12項原則。簡單講。

第一，低收入群體必須有房住，這是保18億畝耕地的底線一樣，地方政府必須保，這是社會安定的原則。從土地供應(yīng)、財政實力、財政資金安排，必須保。

第二，為了把這個弄好，土地出讓，可以賣，賣完能不能?？顚Ｓ茫鰜淼腻X首先全部保障低收入群體的住房要求，如果這個原則執(zhí)行了，房價越漲，老百姓越高興，因為土地出讓的錢是保建設(shè)、保項目。

第三，對于一般的市場法一定要說清楚是市場法，還是保障法。對于首付比例，政策一定要明確，絕對不允許商業(yè)銀行、金融機構(gòu)在這個問題上進行競爭，這不是競爭原則，這是屬于宏觀調(diào)控的原則。怎么辦？根據(jù)中國經(jīng)濟增長和居民可持續(xù)收入，大概算出了一個比例，我們要支持居民的消費，與此同時要吸取美國的教訓(xùn)，對過多的消費要進行一定的抑制，當(dāng)然這個數(shù)量需要測算。如果按照這么走，問題在哪里，房子需求下來了，很多不買社會保障房了，按揭一定比例，需求下來，房價下來了，房價下來，地價就下來了，地價下來，地方政府的矛盾，50%的土地財政收入矛盾出來了，怎么辦？所以我剛才前面講的，非房市政策的配套，必須進行國進民退這樣的政策配合。對于中國這個高儲蓄的國家，這么多居民有錢，錢往哪里投，沒地方投，必須把一些可賺錢的好的項目，政府不要去搞了，讓出來，讓老百姓賺錢，讓老百姓來投資。我甚至在文章里也公開講，包括政府持有的一些好企業(yè)的股份，中央企業(yè)18萬億的凈資產(chǎn)，好企業(yè)的股份，在保持有些行業(yè)戰(zhàn)略上的絕對控股和相對控股之外的股份，慢慢出讓，讓老百姓使用，這個整個中國經(jīng)濟情況就區(qū)域良性循環(huán)，房價肯定區(qū)域穩(wěn)定的增長，不會出現(xiàn)像現(xiàn)在有的人講的剛性需求，那是個似是而非的剛性需求。

芮成鋼：夏斌先生也在說暗示42億的需求背后有泡沫存在。李小加先生現(xiàn)在在中國香港工作，如果拿香港來距離。

大漲大落更健康？還是平穩(wěn)較快發(fā)展更健康？

李小加：剛才講房價問題，講低收入房發(fā)展，居民收入能給農(nóng)民創(chuàng)收，整體大家的消費提高，這個問題實際上是大家早就看出來，這個問題談了很久，我們要問，為什么一直不做，阻力在什么地方，道理是大家都很清楚的，大家所有人都把錢擱在銀行里，所有人都看將來買房子難，教育難，醫(yī)療難，越怕就越存，越存就越不消費，越不消費，經(jīng)濟不平衡的循環(huán)就出來了，道理很簡單，為什么不做呢？這個問題我覺得應(yīng)該是深層次考慮的，整個結(jié)構(gòu)上的哪些因素使得我們的各級政府都不愿意做大家實際上在理智上都認(rèn)為應(yīng)該做的事情。

我也不知道為什么，但是我覺得可能和人的人性有關(guān)，人總是先愿意做容易的事情，容易馬上見效的事情，特別花了很長時間以后，慢慢才有效果的事情，等我任后才有效，或者我兒子才有效，十年以后大家認(rèn)為我是大英雄，明年大家認(rèn)為我是狗熊，不大愿意去想。如果把房市發(fā)展看成像梯形或者三角形，頂端在上面，越到下面越是低端的。整個設(shè)計里面，如果不解決下一步的問題，大家只能往上拱，我沒錢，家里好幾個兄弟，先解決大兒子的問題，大家一起把錢合起來，其實我們每個人單獨買不起這個房子，但是我們最后統(tǒng)一貢獻了整個房子價格的上漲，因為我們一個人買不起，大家把錢擱在一起買。每個人都往上走，必然同著這個三角形繼續(xù)往上走，因為越到頂上，壓力越大。

不解決下端的問題，每個人都在買要費很大牛勁，想了很多辦法才能買到的房子的時候，房價就一直是往上拱的。

這種情況下，從政府角度來說比較容易見到效果，這樣等于靠這個東西來帶動消費，帶動其他的火車頭慢慢往上走，這種帶動，當(dāng)后面的尾巴比較小的時候，比較容易帶動，現(xiàn)在問題是這個尾巴已經(jīng)很大了，在這種情況下，能不能繼續(xù)帶動，真要讓農(nóng)民花錢，給大家的社會保險解決了，給大家的醫(yī)療保險解決了，這些東西要花很多錢，花很長時間。在美國也好，在香港也好，整個中低層的社會穩(wěn)定是非常非常好的，就是因為它很早就開始在這個方面，早早的整個政策方面，它解決的不是價格問題，所以在香港炒房，香港炒房也是很火，比中國有過之而無不及，真正香港炒房瘋狂的房價在頂端20%到30%的范圍內(nèi)，首先有50%的老百姓的房子不賣，是政府的廉租房，剩下的是慢慢買來的，不是真正用來投資的，70%、80%的房價比較穩(wěn)定，逐步往上走，最上面出現(xiàn)大規(guī)模的波動，這個對社會的影響相對來說小很多。

芮成鋼：李稻葵先生有補充嗎？

李稻葵：我覺得房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟已經(jīng)到了非改不可的境地，雖然過去十幾年，表面上看、數(shù)據(jù)上看發(fā)展得不錯，房價在漲，對國民經(jīng)濟的推動力很強，成為一個支柱產(chǎn)業(yè)，但是必須看到，這個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)蘊藏著巨大的矛盾，我稱之為誰也玩不贏的一個游戲，沒有贏家。為什么？普通百姓買不起房子，十幾年，甚至幾十年的儲蓄才能買一套房子，百姓不是贏家。地方政府表面上很風(fēng)光，賣房子了，獲得錢了，實際上不是直接的贏家，土地就這么一點，賣出去以后，住宅用房70年，工業(yè)用地50年，對于開放上而言，也不是贏家。這一輪土地拍賣的過程中，很多地王并不是傳統(tǒng)的開發(fā)商，開發(fā)商已經(jīng)心中打鼓了，這么高的地價，買下來之后能不能開發(fā)出來，有非常大的不確定性。更不用說，開發(fā)商背上了很大的社會罵名，壓力越來越大。所以我想到了非改不可的境地了，不能只看表面，要看內(nèi)部深層積攢的矛盾。怎么改，在我看來，在中國這么一個特定的轉(zhuǎn)軌時期，中國特定的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)情況下，必須要有一個徹底的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。中國特點是什么？第一，儲蓄高，第二，百姓有土地情節(jié)，都喜歡買房子，不喜歡租房子，因此一旦完全搞市場經(jīng)濟，肯定財富高的家庭，每個家庭三四套房子，房子拿來之后，既不出租，也不住，作為收藏，投資回報率也不見得高，成為收藏品、藝術(shù)品，這種情況下，土地、房子供應(yīng)不上，要漲到很高的水平才往下降。所以在中國情況下，還是多研究研究跟我們的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)類似的經(jīng)濟體，比如香港、新加坡，香港也好，新加坡也好，早就琢磨出這個道理，早就搞清楚了，新加坡80%的家庭住在政府開發(fā)的房子里面，不是我們腦子里的低收入家庭，新加坡的大學(xué)教授也住在這個房子里面，只有這樣才能穩(wěn)定社會。按照目前的做法，我們沒有競爭力了，我在清華大學(xué)經(jīng)濟管理里，我去招人，競爭不過香港，競爭不過新加坡，為什么？就是一套，五道口的房子7000多一平米，新加坡、香港給老師提供房子，我們沒有競爭力，沒有競爭力怎么發(fā)展。所以房地產(chǎn)這個行業(yè)一定要改，怎么改要進一步研究，但是改革是不可避免的。

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