2010年10月11日 11:36鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊  2010年10月11日上午，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心“經(jīng)濟(jì)每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程直播。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副研究員馬慶斌，在會(huì)上發(fā)表演講介紹歐美保障房發(fā)展和管理經(jīng)驗(yàn)，他強(qiáng)調(diào)：中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)飛漲，很大的問(wèn)題出在目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路上。研究和探索更加符合中國(guó)實(shí)際的城鎮(zhèn)化道路對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)至關(guān)重要。以下是文字實(shí)錄：

馬慶斌:

很榮幸有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)和我十分敬仰的鄭主任和在座的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠探討這樣一個(gè)問(wèn)題。剛才聽(tīng)了很多專家的演講，我很受啟發(fā)。實(shí)際上，接到這個(gè)題目以后，最近一直很激動(dòng)。激動(dòng)的更多的原因就是因?yàn)楸Ｕ闲宰》亢头康禺a(chǎn)對(duì)于我這個(gè)年齡的人來(lái)講更事關(guān)切身利益。很多時(shí)候很多專家談的很多問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)讓我和我周邊很多人都有這樣的體會(huì)，就是房地產(chǎn)應(yīng)該穩(wěn)定，同樣保障性住房應(yīng)該更多供應(yīng)。我想以“他山之石”來(lái)回答一下這個(gè)問(wèn)題，看看別的國(guó)家是怎么做的，因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，我只能以粗線條的方式來(lái)探討這個(gè)問(wèn)題。

馬慶斌:

實(shí)際上，保障性住房不僅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫詩(shī)詞，“安得廣廈千萬(wàn)間，大辟天下寒士俱開(kāi)顏”。他在他的破房子里面考慮的不是自己改善住房的問(wèn)題，考慮的是其他的事情，道德還是比較高尚的。我們國(guó)家有很多國(guó)有企業(yè)在爭(zhēng)當(dāng)地王的同時(shí)，也考慮更多的責(zé)任的話，也許保障性住忙的問(wèn)題會(huì)解決得好一些。

實(shí)際上發(fā)展到今天，發(fā)達(dá)國(guó)家如何處理保障性住房和房地產(chǎn)問(wèn)題上也存在很多問(wèn)題。今天主要有三點(diǎn)，第一，梳理其它國(guó)家的做法。在這個(gè)基礎(chǔ)上歸納幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，我提出一些不成熟的建議，供大家參考。我講到美國(guó)的時(shí)候，大家可能會(huì)感到十分不舒服，正因?yàn)槊绹?guó)的做法，導(dǎo)致全球的次貸危機(jī)，美國(guó)有很多做法還是值得借鑒的。我總結(jié)叫政策的介入和市場(chǎng)的主導(dǎo)。上世紀(jì)六十年代以后，美國(guó)政府不再直接建設(shè)保障性住房，美國(guó)和新加坡是兩個(gè)比較典型的特例，美國(guó)的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我們要專門講一下，作為美國(guó)來(lái)講，我認(rèn)為有三點(diǎn)，在六十年代以前，完全是靠市場(chǎng)提供保障性住房。在他失敗以后，作為一個(gè)資本主義國(guó)家，又走向另外一個(gè)極端，完全靠市場(chǎng)，總結(jié)為“成也市場(chǎng)，敗也市場(chǎng)”，關(guān)鍵是政府和市場(chǎng)的問(wèn)題上，邊界在哪里？

馬慶斌:

美國(guó)在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，制定和修訂的住房保障法規(guī)，通過(guò)法律的形式保證住房和房地產(chǎn)的發(fā)展。但是它有一個(gè)很大的變化，上世紀(jì)七十年代以后，基本上停止了補(bǔ)貼私人發(fā)展商，而是補(bǔ)貼中低收入家庭，變化很大。92年以后依托“兩房”幫助中低收入家庭住房問(wèn)題。美國(guó)1980年以后，保障范圍從中低收入逐步縮小到低收入，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，規(guī)模越來(lái)越縮小。

馬慶斌:

德國(guó)是一個(gè)比較成功的案例，有八千多萬(wàn)人，但是全國(guó)住房有四千多萬(wàn)套。實(shí)際上，很多人在考察德國(guó)經(jīng)驗(yàn)時(shí)更多是從體制上。事實(shí)上，從其他角度來(lái)考察的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，德國(guó)的房?jī)r(jià)之所以穩(wěn)定，不僅僅是因?yàn)橛幸惶淄昝赖捏w制，更重要的原因是它的發(fā)展模式。中國(guó)未來(lái)解決房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，不僅僅是從政府和財(cái)政的角度以外，更多的要考慮未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化走什么道路的問(wèn)題。這一是從宏觀層面上解決保障性住房和房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。作為德國(guó)來(lái)講，可以總結(jié)為，它分類實(shí)施培育多元化建房主體，它對(duì)福利性建房和個(gè)人建房、購(gòu)房是一個(gè)鼓勵(lì)的態(tài)度。從財(cái)政或者稅收的角度，對(duì)于住房買賣則給予高額的交易費(fèi)用。它是完善而嚴(yán)格的租房法律體系。在德國(guó)，自有住房是42%，租賃住房率為58%。德國(guó)法律規(guī)定，如果你的房租超過(guò)20%就違法，50%就是犯罪。對(duì)于低收入群體的補(bǔ)貼，不僅僅是補(bǔ)貼窮困的人，更關(guān)鍵的是對(duì)租房人通過(guò)補(bǔ)貼或者貼息的方式，讓租房人和承租人都能夠得到他應(yīng)該得到的東西，因?yàn)槭菍?duì)各個(gè)利益體的保護(hù)，而不是簡(jiǎn)單的保護(hù)弱勢(shì)群體。德國(guó)建立了鼓勵(lì)制度穩(wěn)定價(jià)格的住房金融體系。德國(guó)實(shí)際上是先存后貸、合同儲(chǔ)蓄的模式，和公積金的模式不同，強(qiáng)調(diào)的是合作而不是盈利?，F(xiàn)在合同儲(chǔ)蓄占到德國(guó)房貸的總額一半，德國(guó)強(qiáng)調(diào)的是住房與消費(fèi)品的屬性，而弱化了資產(chǎn)的屬性。如果去德國(guó)小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)德國(guó)的小房子非常漂亮，環(huán)境也很優(yōu)美。

馬慶斌:

新加坡也是中國(guó)借鑒比較多的國(guó)家，它和美國(guó)利益相反的方向，政府是住房市場(chǎng)的主角，85%的人居住在保障性住房以內(nèi)。它的成功主要有：第一，它成立了專門的機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)作；第二，它有強(qiáng)大的金融支持；第三，政府扶持和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，進(jìn)入和退出標(biāo)準(zhǔn)都相當(dāng)完善。而且再分配上也根據(jù)不同的發(fā)展階段，經(jīng)歷了由廉租房向廉價(jià)房的過(guò)渡。所以，不同的階段不同的國(guó)家采取了不同的政策。

具體來(lái)講，新加坡專門成立了一個(gè)半官方的主管機(jī)構(gòu)，建屋局來(lái)進(jìn)行管理，資金是貸款和政府補(bǔ)貼。

馬慶斌:

建立完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制來(lái)講，這是一個(gè)值得借鑒的地方。按照家庭收入和家庭人口的規(guī)模，來(lái)進(jìn)行優(yōu)惠，比如說(shuō)買一居補(bǔ)貼三分之一，三居是百分之五，四居以上在成本上加百分之五。這和我們很多做法可能有所區(qū)別。采取分級(jí)優(yōu)惠的方式，買的房子越小，得到的優(yōu)惠越多。分配的優(yōu)先權(quán)，按照你申報(bào)的次序來(lái)決定，應(yīng)該說(shuō)還是比較公開(kāi)透明的模式。限制炒房，對(duì)于租屋的家庭套數(shù)有嚴(yán)格規(guī)定。這里面最大的問(wèn)題就在于，租房信息的透明化和公開(kāi)化的問(wèn)題，如果信息不是透明的，不知道對(duì)方到底有多少套房子。印象中比較普遍的就是，當(dāng)你去買限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，或者銀行貸款的時(shí)候，都是你的公司或者企業(yè)給你開(kāi)一個(gè)工資證明，如果買經(jīng)濟(jì)適用房，基本上自己開(kāi)一個(gè)數(shù)額很低的工資證明，蓋個(gè)章就完了。如果去銀行貸款，需要把收入寫得很高，中國(guó)在這種基本的信息方面不是太科學(xué)。為了防止租屋的衰退，一個(gè)很大的問(wèn)題就是在國(guó)際上很多租屋或者廉租房容易退化為貧民窟。為了防止這點(diǎn)，必須進(jìn)行定期的教育或者基礎(chǔ)設(shè)施的改善，這是我們需要借鑒的一點(diǎn)。

馬慶斌:

因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，我對(duì)上面一些國(guó)家進(jìn)行簡(jiǎn)單梳理，認(rèn)為有幾個(gè)政策的啟示：

一是政府應(yīng)該盡快介入，并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，必須采取市場(chǎng)化的運(yùn)作。

二是通過(guò)建立和完善住房的保障法規(guī)，在美、日、新加坡這些國(guó)家，保障性住房法都是大法，但是我們國(guó)家還沒(méi)有一部專門涉及住房保障的法律，這一點(diǎn)需要在具體工作中進(jìn)行完善。

三是以住房?jī)?chǔ)蓄為核心的保障性住房金融體系。目前完全靠政府財(cái)政解決沒(méi)有成功的案例，光靠市場(chǎng)，像美國(guó)，也是失敗的案例，如何在這兩者之間找到一個(gè)比較好的界限，我們看一下英國(guó)的發(fā)展歷程，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很有意思。英國(guó)在二戰(zhàn)以后，它的保障性住房曾經(jīng)一度高達(dá)60%、70%，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們住房問(wèn)題基本解決以后，保障性住房逐步下降到20%左右，說(shuō)明不同時(shí)期保障性住房的比重應(yīng)該是不同的。而且據(jù)一些研究機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你的保障性住房低于50%的時(shí)候，對(duì)房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期的影響是很小的。當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)還有待遇驗(yàn)證。但是說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，如果我們簡(jiǎn)單地靠一定的保障性住房來(lái)影響房?jī)r(jià)的話，我認(rèn)為還是有難度的。

馬慶斌:

四是所有成功的關(guān)鍵在于，完善保障性住房供應(yīng)和退出機(jī)制。哪些人該買，哪些人不該買，應(yīng)該買多少，新加坡做得比較完善，更關(guān)鍵的問(wèn)題是他如何退出。有的人買了廉價(jià)房以后，或者我租了廉租房以后，我是不是永遠(yuǎn)租下去，如果我擁有了廉租房或者廉價(jià)房，我就轉(zhuǎn)租給別人，對(duì)有些人來(lái)講是另外的收入，但是他侵占了一種公共資源。所以退出機(jī)制就相對(duì)重要。最近英國(guó)政府也在討論一個(gè)問(wèn)題，就是廉租房退出的問(wèn)題。這是世界上所有國(guó)家都關(guān)心的問(wèn)題。讓老百姓住進(jìn)一個(gè)房子比較容易，再搬出來(lái)難度比較大，尤其是大規(guī)模的。所以，這里面應(yīng)該先行一個(gè)政策的設(shè)計(jì)。

馬慶斌:

再有，保障性住房應(yīng)該有階段性。通過(guò)梳理一些西方的保障性住房，發(fā)現(xiàn)他們的政策有很強(qiáng)的階段性特點(diǎn)。一般保障性住房有三個(gè)階段。一是供需矛盾比較突出的總量供需矛盾，比如中國(guó)目前來(lái)講很明顯這一點(diǎn)，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，每年一兩千萬(wàn)人口進(jìn)入城市，特別是大城市，矛盾主要體現(xiàn)在總量的供需上面。當(dāng)大家的總量問(wèn)題逐步緩解以后。下一個(gè)矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榈诙€(gè)階段，也就是結(jié)構(gòu)性矛盾階段，戶型大小的問(wèn)題，不僅要吃飽，要吃得更好，更高的階段是吃飯不是為了吃了，還要為了好看。三是公平和效率的階段。像美國(guó)，歷史上沒(méi)有遇到太多的，一、二階段很少，他們的缺點(diǎn)是市場(chǎng)上程度太高了。二戰(zhàn)以后，特別是二戰(zhàn)到六十年代，日本在快速城鎮(zhèn)化階段，它的保障性住房曾經(jīng)高達(dá)40%、50%。到目前為止，日本的保障性住房比例是在44%左右。應(yīng)該說(shuō)，在不同的階段應(yīng)該制定不同的保障性住房的比重，以及不同的政府和市場(chǎng)的邊界。通過(guò)前面的例子可以知道，隨著矛盾的轉(zhuǎn)化，你會(huì)發(fā)現(xiàn)政府補(bǔ)貼方式也不一樣，首先從實(shí)物建房到補(bǔ)貼，所謂私人的企業(yè)建廉價(jià)房，再到后來(lái)直接補(bǔ)貼老百姓或者中低收入者，在不同的階段應(yīng)該有不同的財(cái)政方式和補(bǔ)貼方式，中國(guó)應(yīng)該盡快制定中長(zhǎng)期的保障性住房的戰(zhàn)略規(guī)劃，而不是簡(jiǎn)單地說(shuō)今年市場(chǎng)有問(wèn)題了，我就建保障性住房。未來(lái)的十年二十年，是中國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的十年二十年，相對(duì)來(lái)講應(yīng)該體現(xiàn)在總量供需矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾上。

馬慶斌:

保障性住房的供給方式也發(fā)生變化，供給的對(duì)象應(yīng)該是越來(lái)越小的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越來(lái)越高，從中低收入者逐漸專項(xiàng)低收入者，保障的范圍越來(lái)越小。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是有密切關(guān)系的。基于上面的分析，我們提出一些政策建議：

從宏觀方面來(lái)講，研究和探索更加符合中國(guó)實(shí)際的城鎮(zhèn)化道路。前幾天，鄭主任交給我一個(gè)任務(wù)，專門探討中國(guó)城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。德國(guó)的房地產(chǎn)穩(wěn)定，不是簡(jiǎn)單地建一個(gè)法律制度，最關(guān)鍵的問(wèn)題在于，德國(guó)走了一條比較特殊的城鎮(zhèn)化的道路。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在1910年德國(guó)已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化，有65%的人住在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村，到目前也是60%以上的人住在小城鎮(zhèn)中，而不是大城市。中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)飛漲，很大的問(wèn)題也是中國(guó)需要反思一下我國(guó)目前城鎮(zhèn)化發(fā)展道路的問(wèn)題。目前農(nóng)民工流動(dòng)方向來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)一半以上的農(nóng)民工流到縣級(jí)以上的中等城市和大城市。這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)多。但是也說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，農(nóng)民工為什么不愿意回到家鄉(xiāng)？就是小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的生活環(huán)境還有待于改善。

馬慶斌:

我曾經(jīng)到上海和浙江工作，發(fā)現(xiàn)很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在解決住房問(wèn)題上有很多成熟的辦法，比如說(shuō)浙江，為了解決農(nóng)民工住房的問(wèn)題，可以用政府統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民在自己的建設(shè)用地上建房的方式，政府規(guī)劃，農(nóng)民自建，解決農(nóng)民工住房的問(wèn)題。北京前段時(shí)間采取了一個(gè)方式，在集體建設(shè)用地方面建設(shè)廉租房的方式，為農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生解決廉租房的問(wèn)題，這都是好的探索。我曾經(jīng)也到過(guò)北京密云的蔡家洼，原來(lái)是很貧窮的地方，一個(gè)小山村用幾年的時(shí)間快速發(fā)展起來(lái)，而且老百姓就在當(dāng)?shù)卮蚬?。這種模式遠(yuǎn)比你讓他盲目地進(jìn)入城市好得多，這種模式已經(jīng)超出了中國(guó)改革開(kāi)放初期那種所謂的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)型的村的發(fā)展模式，而是一種更高級(jí)的方式。這還有待于研究。城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定水平以后，農(nóng)民先進(jìn)大城市，折返到鄉(xiāng)村以后一種創(chuàng)業(yè)模式，更加符合中國(guó)當(dāng)今城鎮(zhèn)化的模式。我個(gè)人也比較推崇這種方式，就是就地城鎮(zhèn)化，便于保護(hù)中國(guó)的文化，而不是簡(jiǎn)單地涌入大城市。

馬慶斌:

建立完善而成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。簡(jiǎn)單講，保障性住房穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，難度是很大的。實(shí)際上保障性住房的本還是在于城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，如果一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)一路飛漲，讓老百姓不知所措，這時(shí)候也就是說(shuō)，被保障人越來(lái)越多，這是最可怕的。如果你的房地產(chǎn)處于穩(wěn)定的上升的趨勢(shì)，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，但是如果過(guò)快上漲，買房上午一個(gè)價(jià)下午一個(gè)價(jià)的時(shí)候，被保障人就會(huì)越來(lái)越多，無(wú)形地增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，這是一種惡性循環(huán)。現(xiàn)在中央政府推出一系列政策，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)，這是一個(gè)互動(dòng)的過(guò)程。

應(yīng)該實(shí)行“雙軌制”住房制度。很多國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，政府應(yīng)該為中低收入者和低收入群體建設(shè)保障性住房，市場(chǎng)應(yīng)該向高收入者提供住房，提供可行的道路。應(yīng)該強(qiáng)化廉租房，而且要封閉運(yùn)行經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房?，F(xiàn)在很多城市在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房方面，更多的是今年買了，五年內(nèi)賣給市場(chǎng)，現(xiàn)在也在探索封閉運(yùn)行的問(wèn)題，體現(xiàn)了公用資源的公平性的問(wèn)題，它應(yīng)該給予那些應(yīng)該給予的人。這是最重要的。用農(nóng)村的集體建設(shè)用地解決農(nóng)民工住房的問(wèn)題，用農(nóng)民的地解決農(nóng)民的問(wèn)題，這方面在北京探討得比較好。財(cái)政引導(dǎo)拉動(dòng)民間資本進(jìn)入保障性住房建設(shè)，這是老生常談的問(wèn)題，我就不說(shuō)太多了。把保障性住房的問(wèn)題納入政績(jī)考核體系，因?yàn)楸Ｕ闲宰》孔铌P(guān)鍵的還是地方政府。如果他們有積極性的話，會(huì)找到百個(gè)理由告訴你。

馬慶斌:

保障性住房里的社會(huì)問(wèn)題。2005年以及在最近，法國(guó)的巴黎等等很多地方發(fā)生了騷亂，一個(gè)很大的問(wèn)題在于所謂的貧民窟，貧民住在窮人的地方，富人住在富人的地方，就會(huì)引起很多新的問(wèn)題，所謂的仇富心理，等等一系列的問(wèn)題。為了避免，應(yīng)該形成良性的，提倡混合居住，讓大家都有互相的文化的交融。這也是下一步需要在保障性住房建設(shè)方面需要關(guān)注的一點(diǎn)。謝謝各位！

主持人鄭新立:

馬慶斌同志收集了大量國(guó)外的案例，給我們開(kāi)闊了眼界。我們?cè)趺唇梃b國(guó)外經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀烤攀甏?，我在?guó)家計(jì)委政策研究室工作的時(shí)候，我是國(guó)務(wù)院住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組的成員，所以有機(jī)會(huì)去剛才他說(shuō)的幾個(gè)國(guó)家考察過(guò)，專門考察了新加坡的、德國(guó)的、荷蘭的、日本的、美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我的評(píng)價(jià)是，美國(guó)的房地產(chǎn)制度過(guò)于市場(chǎng)化，對(duì)我們有可以借鑒的地方，但是它的過(guò)度市場(chǎng)化也不是我們不能參照的。新加坡過(guò)于行政化，保障的面過(guò)大。我是很推崇德國(guó)的住房制度，它是把政府的幫助和市場(chǎng)的手段結(jié)合起來(lái)，特別是用住房金融的方式，用互助基金，住宅銀行。住宅銀行運(yùn)行了四、五十年了，歐洲各個(gè)國(guó)家里，德國(guó)的住房問(wèn)題解決得是最好的，而且德國(guó)住房?jī)r(jià)格是很穩(wěn)定的，從五十年代價(jià)格到現(xiàn)在基本上沒(méi)有大的變化，德國(guó)老百姓買房子的收入是三個(gè)三分之一，一個(gè)是自有資金的三分之一，銀行貸款三分之一，另外獲得互助基金的支持占三分之一。由于住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定，帶來(lái)了整個(gè)德國(guó)的市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定和整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定，以及社會(huì)的穩(wěn)定。所以，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)還是很值得研究和借鑒的。

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