2010年04月10日 19:03鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2010年年會(huì)4月9-11日在海南舉行，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在“鳳凰網(wǎng)·博鰲一席談”中表示，說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)到2011年就要崩盤，我覺(jué)得這種推算的方法太幼稚了，我也不相信這個(gè)時(shí)間。以下為對(duì)話實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：如何定位房地產(chǎn)業(yè)在這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中的作用，一方面房地產(chǎn)是GDP增長(zhǎng)的重要組成部分，另一方面也有說(shuō)法稱，“房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，您如何看待這個(gè)問(wèn)題？

潘石屹：經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)跟人的成長(zhǎng)一樣，每一部分都要成長(zhǎng)，如果是某一部分發(fā)育得不夠完全、成長(zhǎng)得不夠快，就會(huì)拖整個(gè)經(jīng)濟(jì)的后退，反過(guò)來(lái)像房地產(chǎn)，如果是一個(gè)行業(yè)發(fā)展得非常快，把別的行業(yè)營(yíng)養(yǎng)、資金全都吸引過(guò)來(lái)，也是不健康的，人得了癌癥就是這樣的表現(xiàn)。癌癥不是說(shuō)這個(gè)細(xì)胞壞死了，而是這個(gè)細(xì)胞無(wú)限制的成長(zhǎng)，然后就把生機(jī)上面別的營(yíng)養(yǎng)吸收過(guò)來(lái)了，所以我覺(jué)得中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要進(jìn)行調(diào)整，從房地產(chǎn)在目前重要經(jīng)濟(jì)的作用來(lái)說(shuō)，不是說(shuō)要強(qiáng)化它，而是要弱化它。

我們看到央企拿著錢在別的行業(yè)投資的話，投不下去了就往地里面去砸錢，所以我覺(jué)得房地產(chǎn)如果要健康發(fā)展，一定要跟經(jīng)濟(jì)別的行業(yè)和別的部門能夠平衡的發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：近期網(wǎng)絡(luò)和媒體流傳著一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表，這相對(duì)比日本1985年到1991年的走勢(shì)，得出一個(gè)結(jié)論，中國(guó)的房地產(chǎn)將于2011年崩盤，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題有什么看法，覺(jué)得會(huì)成為現(xiàn)實(shí)嗎？

潘石屹：這個(gè)比喻是一個(gè)特別幼稚的比喻，其實(shí)在每一個(gè)國(guó)家它的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)發(fā)展的道路都是不一樣的，在每一個(gè)人成長(zhǎng)的過(guò)程中，他可能不同的時(shí)候得了不同的病，這個(gè)東西都是不一樣的。如果這樣簡(jiǎn)單的列出一個(gè)公式來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)到2010年就要崩盤，我覺(jué)得這種推算的方法太幼稚了，我也不相信這個(gè)時(shí)間。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您是認(rèn)為這個(gè)不可能成為現(xiàn)實(shí)是嗎？

潘石屹：就是每一個(gè)國(guó)家它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成長(zhǎng)的道路都是不一樣的，沒(méi)有這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的魔方，就能夠得到這樣一個(gè)正確的結(jié)論的，所以這個(gè)時(shí)間表我是不相信的。這個(gè)時(shí)間表在網(wǎng)上流傳了很長(zhǎng)時(shí)間？

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：對(duì)。

潘石屹：最近這一兩個(gè)星期結(jié)過(guò)平面媒體的轉(zhuǎn)載才熱起來(lái)了。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：另外，最近有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的傳言有很多，但是大家比較一致的意見(jiàn)，是這次會(huì)動(dòng)真格，您怎么看待近期政府把關(guān)部門對(duì)于這些房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，您認(rèn)為最有效的調(diào)控政策是什么？

潘石屹：我覺(jué)得在政府的政策里面有三個(gè)政策最立竿見(jiàn)影的政策，就是今天實(shí)施明天就能夠見(jiàn)到效果的政策是貨幣政策，像利率存款準(zhǔn)備金的提高，包括首付款比率的提高，按揭貸款是否優(yōu)惠，這些實(shí)際上是立竿見(jiàn)影的政策。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是來(lái)得最快的。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我覺(jué)得要解決中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，我覺(jué)得要通過(guò)稅收政策，就是能不能在第二套房以后，征到物業(yè)稅，另外就是要增加土地的供應(yīng)，中國(guó)城市化發(fā)展，土地的供應(yīng)能夠跟城市化的進(jìn)程相配合。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：另外近期北京有一條消息流傳得很廣，就是北京將禁止無(wú)納稅記錄的外地人，在京購(gòu)房貸款，您認(rèn)為這條消息的真實(shí)性如何？

潘石屹：我第一次聽(tīng)說(shuō)，這個(gè)我不知道，我不知道這個(gè)消息。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：今年地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)是大部分地產(chǎn)商向二三線城市轉(zhuǎn)移，昨天我采訪湯臣一品的湯珈鋮他說(shuō)他們未來(lái)也會(huì)向二三線城市轉(zhuǎn)移，您怎么看待這個(gè)趨勢(shì)，SOHO有沒(méi)有這個(gè)打算？

潘石屹：從去年的5月份就是09年的5月份，市場(chǎng)上面的錢太多了，而且這些錢大量匯集在央企，所以央企把這些錢往地里面砸，去年使很多的開(kāi)發(fā)商覺(jué)得在北京、上海這些城市沒(méi)有出路了。所以去年半年時(shí)間，給國(guó)有企業(yè)淘汰民營(yíng)企業(yè)的過(guò)程，可是今年這幾個(gè)月時(shí)間是央企淘汰別的國(guó)有企業(yè)的過(guò)程，因?yàn)樗鼈兊馁Y金量太大了。

我覺(jué)得房地產(chǎn)發(fā)展主要還是取決于基礎(chǔ)設(shè)施，像北京和上海的基礎(chǔ)設(shè)施，通過(guò)奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)建得非常好，所以我覺(jué)得北京、上海發(fā)展的潛力還是非常大的，央企在短期之內(nèi)搶一些地王影響不大。其實(shí)我們看到在過(guò)去十年時(shí)間，有好多企業(yè)拿地了，拿地是很簡(jiǎn)單的，不需要技術(shù)，只需要錢，可是要把房子建起來(lái)能夠設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建起來(lái)，還能夠把它銷售起來(lái)是需要技術(shù)的。

其實(shí)我們看到北京出現(xiàn)好多爛尾樓都是有錢沒(méi)有技術(shù)，它照樣建不起來(lái)的。所以我覺(jué)得中國(guó)中小型的開(kāi)發(fā)商、民營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，不要在這種強(qiáng)大央企的開(kāi)發(fā)商面前嚇破了膽，其實(shí)還是要相信自己的技術(shù)、相信自己的競(jìng)爭(zhēng)力。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：SOHO對(duì)二三線這塊有什么打算？

潘石屹：我們還是集中在北京和上海。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您剛才提到央企競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的這個(gè)做法，但是近期國(guó)資委已經(jīng)有消息說(shuō)，78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企已經(jīng)上報(bào)了退出方案，商業(yè)性的地產(chǎn)應(yīng)該是首先被清退的。您認(rèn)為這會(huì)對(duì)樓市有什么實(shí)質(zhì)性的影響嗎？

潘石屹：我覺(jué)得影響不是很大，央企在去年的5月份開(kāi)始，在這些大城市搶地王這是一個(gè)表面現(xiàn)象，最后實(shí)質(zhì)的問(wèn)題就是市場(chǎng)上面錢太多。而且這些錢大部分流到了央企，央企的傳統(tǒng)行業(yè)又不敢往下投，所以只能夠投到地上面去，所以我覺(jué)得要解決地王的根本問(wèn)題，我覺(jué)得市場(chǎng)上錢適當(dāng)要少一些，土地的供應(yīng)要多一些。這兩天這個(gè)問(wèn)題問(wèn)我的人很多，央企只保留了16家，另外的78家都不讓做了，問(wèn)我怎么看這個(gè)問(wèn)題，我說(shuō)如果現(xiàn)在房地產(chǎn)得了癌癥的話，這些癌細(xì)胞你通過(guò)化療殺死了78家，可是化療之后又沒(méi)有殺死的癌細(xì)胞，活力跟破壞性更強(qiáng)，所以剩下的這16家就成精了，它們力量會(huì)比78家的力量更大。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得這些政策對(duì)SOHO中國(guó)有什么影響嗎？

潘石屹：我覺(jué)得我們還是適應(yīng)市場(chǎng)，適應(yīng)政策的變化。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：SOHO最近在北京上海都談了不少，我知道都在談一些并購(gòu)的項(xiàng)目，現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣？

潘石屹：這個(gè)問(wèn)題不能說(shuō)，你就看我們的公告，因?yàn)檫@叫股價(jià)敏感信息，我們作為一個(gè)上市公司不能對(duì)一部分媒體公告這些事情，等我們這個(gè)項(xiàng)目或者是土地成了的話，我們會(huì)在下午4點(diǎn)鐘閉市之后發(fā)布公告的。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：我們想問(wèn)一下，敢于海南國(guó)際旅游島建設(shè)的問(wèn)題，國(guó)家前一段時(shí)間也是正式出臺(tái)了一些政策，把它上升到了一個(gè)國(guó)家級(jí)的規(guī)劃，然后海南這塊地又遭到再一次的爆炒。在您看來(lái)海南這塊地，到底有多熱，能熱多久呢？

潘石屹：海南這個(gè)地方是我起家的地方，在這邊待了好幾年時(shí)間，然后在泡沫最高峰的時(shí)候我就撤回去了，所以這是上一次海南房地產(chǎn)泡沫的幸存者之一，僅有的幾個(gè)幸存者之一了。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：馮侖馮總也是。

潘石屹：我們算是一伙的吧，要回答這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得最關(guān)鍵的是看房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位到底是一個(gè)什么樣的地位。我覺(jué)得如果一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)不發(fā)展別的東西，或者只是把別的東西作為一個(gè)幌子，說(shuō)叫國(guó)際旅游島，也碰不見(jiàn)一個(gè)外國(guó)人就叫國(guó)際旅游島了，只發(fā)展房地產(chǎn)以它作為一個(gè)幌子發(fā)展房地產(chǎn)，這是非常危險(xiǎn)的。實(shí)際上一定要有別的經(jīng)濟(jì)的支撐，像旅游、金融、貿(mào)易、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技，支撐這個(gè)城市去發(fā)展。就跟這個(gè)行業(yè)相匹配去發(fā)展房地產(chǎn)才是建設(shè)的。

其實(shí)上一輪在十幾年前接近二十年前了，這一輪房地產(chǎn)的泡沫就是因?yàn)楹Ｄ蠉u的工業(yè)基礎(chǔ)很差、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)也很差，貿(mào)易幾乎沒(méi)有，在這種情況下就發(fā)展房地產(chǎn)就是一個(gè)災(zāi)難，我希望海南島這個(gè)島，它是一個(gè)非常漂亮的島，希望它們不要重蹈覆轍，不要重復(fù)第二次的災(zāi)難。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得現(xiàn)在的海南島和之前的海南島有什么變化？

潘石屹：我覺(jué)得這個(gè)氣候、熱度、綠色、仙人掌、沙灘沒(méi)什么變化。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：它的產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有一些？

潘石屹：產(chǎn)業(yè)的變化實(shí)際上在短短大概十幾年的時(shí)間變化還是非常大的，因?yàn)檫@十幾年的時(shí)間，不光是海南的變化，全中國(guó)的變化都非常大，你看一看北京的變化，十年前和今天。海南島你要看十年前的海南島、二十年前的海南島，我可能是差不多二十年前上的島，沒(méi)有一個(gè)紅綠燈，也沒(méi)有電，在這個(gè)島上面變化是非常大的。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得報(bào)道和之前有沒(méi)有變化，或者是您看到這個(gè)報(bào)道？

潘石屹：沒(méi)有變化就是說(shuō)的這些詞跟原來(lái)說(shuō)的都是一樣的什么東方的夏威夷，什么最適合居住的，所以我覺(jué)得這些還是要特別小心。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：今年打算增持商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不少，萬(wàn)科、綠城、金地但是原本積壓的，寫(xiě)字樓這塊還比較多，對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)是不是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，您怎么看這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)？

潘石屹：這也是很有意思的問(wèn)題，就是作為居住的話它對(duì)地段并不敏感，可是作為商業(yè)和辦公樓，你可能在這個(gè)區(qū)域的辦公樓里面擠得滿滿的，因?yàn)槿藗冝k公的時(shí)候需要一些商業(yè)機(jī)會(huì)，可是隔個(gè)三五公里的地方你就是租金白送給他他也不去，他沒(méi)有做生意的機(jī)會(huì)，這是作為辦公樓。

商場(chǎng)更是這樣，所以火爆的一條商業(yè)街，租金價(jià)格就是天價(jià)，可是背上兩個(gè)街它人可能就不去了。所以我覺(jué)得你要從總量上來(lái)看，無(wú)論是北京還是上海，寫(xiě)字樓的量、商鋪的量都還是比較大的，最關(guān)鍵的我覺(jué)得，這還是要發(fā)揮房地產(chǎn)發(fā)展商的智力和他們的經(jīng)驗(yàn)選好地段，地段對(duì)寫(xiě)字樓和商鋪這兩個(gè)產(chǎn)品，比住宅要敏感得多。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：這次我們知道博鰲亞洲論壇年會(huì)的主題是綠色復(fù)蘇，現(xiàn)在綠色建筑、低碳建筑也是個(gè)非常熱門的話題。有人認(rèn)為覺(jué)得很多因素在制約綠色建筑的發(fā)展，技術(shù)和成本這者怎么樣平衡，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題有什么看法嗎？

潘石屹：綠色建筑、低碳生活確實(shí)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情，而且是為他人考慮的事情。如果要為自己的話，就完全可以是不綠色的、高碳的，反正污染都污染別人了，或者是污染后代了，所以我覺(jué)得從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)這些都需要一定的境界才能夠做得到的，我覺(jué)得綠色建筑，中國(guó)最重要的問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急的問(wèn)題，不是如何說(shuō)，如何提高人的道德水平，這一回半回提高不了的，最關(guān)鍵的是中國(guó)要實(shí)施綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際上有一個(gè)LED這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)非常成熟的標(biāo)準(zhǔn)。

這標(biāo)準(zhǔn)分三級(jí)，中國(guó)應(yīng)該盡快讓所有的建筑都應(yīng)該執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們公司現(xiàn)在就提出來(lái)，我們所有的建筑都要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。而達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有三個(gè)級(jí)，我們是達(dá)到最低的一級(jí)，成本低嘛，如果是政府要強(qiáng)制的實(shí)施，這樣的話所有的開(kāi)發(fā)商都可以一起去做，而不是一兩家開(kāi)發(fā)商我來(lái)愿意這樣做，我覺(jué)得這一定要成為一個(gè)強(qiáng)制的標(biāo)準(zhǔn)才行。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您對(duì)海南發(fā)展有沒(méi)有什么建議？

潘石屹：海南島我覺(jué)得確實(shí)非常漂亮了，而且作為中國(guó)絕大部分地方，尤其在冬天、寒冷、干燥的時(shí)候，在冬天在海南島還是一個(gè)享受，所以我覺(jué)得海南要發(fā)展旅游的話還是非常好的思路。我覺(jué)得這是一步一步發(fā)展，最重要的是要法制化，社會(huì)治安，這些東西對(duì)旅游的影響是非常大的。到海南島來(lái)了房?jī)r(jià)就漲起來(lái)了，就宰你，到了天涯海角了就給你推銷珍珠項(xiàng)鏈老拽著你的衣服，這樣的一個(gè)環(huán)境要發(fā)展國(guó)際旅游島的話，其實(shí)他可能第一次拽著你的衣服，第二次就跟周圍的人說(shuō)別去這個(gè)地方了，因?yàn)樵谥袊?guó)全世界可以選擇的地方還是有的。

另外一個(gè)，一定要法制化，人們到這兒來(lái)的話，他的權(quán)益各方面能夠受到種種保證，無(wú)論是一個(gè)游客還是一個(gè)投資者，他的權(quán)益都應(yīng)該受到保證。我想舉個(gè)例子，例如我們?cè)谶@兒買了一快地要建別墅，報(bào)給政府，政府說(shuō)建別墅容積率太高了，說(shuō)有幾個(gè)國(guó)家元首要這兒種過(guò)樹(shù)的，在這兒不能建這樣高的，我說(shuō)行吧，你不能建就算了，我就把地轉(zhuǎn)給別人了。轉(zhuǎn)給別人，等我回來(lái)一看所有的高層全建起來(lái)了，我原來(lái)建兩層的別墅不讓建，現(xiàn)在全建高層。在我看了以后覺(jué)得莫名其妙沒(méi)有譜，這個(gè)地方就是什么都沒(méi)譜的事情。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：剛才您說(shuō)還北京、上海、核心地區(qū)，這個(gè)戰(zhàn)略沒(méi)有變，但是發(fā)展的模式上會(huì)不會(huì)有一些改變？這樣的模式還是受到一些爭(zhēng)議，對(duì)公司發(fā)展的形象還是受到一些影響，會(huì)不會(huì)改變？

潘石屹：這我們都在調(diào)整，原來(lái)我們的想法就是所有的工作都社會(huì)化，我們的設(shè)計(jì)工作社會(huì)化，我們的施工也得社會(huì)化，我們的物業(yè)管理也在社會(huì)化，這十幾年的時(shí)間過(guò)來(lái)發(fā)現(xiàn)中國(guó)無(wú)論是設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工，這個(gè)社會(huì)化的程度都提高非?？?，專業(yè)化的程度提高非?？?，只有物業(yè)管理我不知道是什么原因。就是交了出去就做不到，交了出去就做不到。所以從我們的商業(yè)模式上來(lái)說(shuō)，最大的調(diào)整就是成立我們自己的物業(yè)管理公司，就是不交出去了，交出去我們不放心，其實(shí)原來(lái)碰到的問(wèn)題，就是把物業(yè)管理這個(gè)工作交出去了。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：其實(shí)它涉及到企業(yè)的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的問(wèn)題，這樣把它都賣出去，自己不持有的話，上海和北京總有一天核心地段都會(huì)被開(kāi)發(fā)完了。

潘石屹：從我們目前的商業(yè)模式來(lái)看，我們還是銷售。

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博鰲亞洲論壇2010年會(huì)

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