不動產(chǎn)登記解決根本性的產(chǎn)權(quán)問題

沒有個體產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，也就沒有交易，當(dāng)然也就沒有市場。而不動產(chǎn)登記制度正是起到了確認(rèn)個人財產(chǎn)權(quán)的作用，確權(quán)的主戰(zhàn)場是在農(nóng)村而非城市。

財知道：國土部近日印發(fā)執(zhí)行《地籍管理司（不動產(chǎn)登記局）主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定》，確定不動產(chǎn)登記局三定方案。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記步點正在加快。你怎么看？

朱海就：不動產(chǎn)登記制度的推行是推動市場化改革的一個重要舉措。我們知道市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性制度是產(chǎn)權(quán)制度，沒有個體產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，也就沒有交易，當(dāng)然也就沒有市場。而不動產(chǎn)登記制度正是起到了確認(rèn)個人財產(chǎn)權(quán)的作用，對于市場經(jīng)濟(jì)的完善有著不可估量的影響。中國目前仍然存在的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題主要有兩個，一是農(nóng)村的不動產(chǎn)沒有確權(quán)，二是農(nóng)村和城市的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度不統(tǒng)一。城鄉(xiāng)差距大、城市房價高等都與這兩個問題有直接的關(guān)系。這兩個基本的產(chǎn)權(quán)制度不解決，改革無法推進(jìn)。不動產(chǎn)登記制度的推行是解決這兩個問題的第一步。

城市的不動產(chǎn)很大程度上可以說已經(jīng)確權(quán)登記了，只是個人的房產(chǎn)信息沒有聯(lián)網(wǎng)，不能查詢，這只是技術(shù)層面的問題。而不動產(chǎn)登記制度絕不是沖著解決這個信息問題而來的，它要解決的是根本性的產(chǎn)權(quán)問題。在這個“規(guī)定”出臺之前，國土資源部、財政部等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確將農(nóng)地林地、草原甚至海洋等列入確權(quán)登記發(fā)證范圍?？梢?，確權(quán)的主戰(zhàn)場是在農(nóng)村而非城市。這一制度將有助于消除城鄉(xiāng)土地制度雙軌制，落實十八屆三中全會提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。城鄉(xiāng)不動產(chǎn)權(quán)制度的統(tǒng)一之后，將從根本上改變我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，極大地促進(jìn)市場化和公平合理的城市化。

當(dāng)我們把這一制度看作是推進(jìn)“市場化”的積極舉動時，很多人卻完全從相反的角度去解讀。他們認(rèn)為這一制度的目的是便于政府征收房產(chǎn)稅，這種觀點帶有“陰謀論”的味道，我們不能揣測任何人或機(jī)構(gòu)的心思，只能就是論事，依據(jù)邏輯和事實進(jìn)行分析。

指望不動產(chǎn)登記降房價是一廂情愿

在中國，擁有多套房產(chǎn)甚至別墅的官員千千萬萬，由于太普遍，房子成不了貪腐的信號，所以，你不能指望這些擁有多套住房的官員會拋出住房，這充其量只能是個別現(xiàn)象。

財知道：有人認(rèn)為不動產(chǎn)登記有"反腐""控房價"的效果，潘石屹在微博中就表示：“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”你怎么看？

朱海就：這是好政策，但未必有那樣的效果，指望房價因此下跌是一廂情愿。即使登記了，普通老百姓也難以獲得官員房產(chǎn)的相關(guān)信息，這意味著官員不會增加被舉報的可能性。在中國，擁有多套房產(chǎn)甚至別墅的官員千千萬萬，由于太普遍，所以房產(chǎn)的數(shù)量和價值也就失去了作為貪腐之信號的功能，除非房子特別多或有大量豪宅的官員，他們才有顧慮。而普通官員是不會為登記幾套房而擔(dān)心的，因為他們知道在中國，房子和他們一樣多或比他們還多的官員大有人在，相關(guān)部門或老百姓拿房子說事的可能性是很低的。況且官員也可以將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)到子女或親戚的名下，這對官員來說并不難。

正常情況下，官員擁有多套房產(chǎn)或豪宅是不正常的，但是在中國這已經(jīng)是一個非常普遍的現(xiàn)象。正因為這個現(xiàn)象太“普遍”了，房子成不了貪腐的信號，一般官員對房產(chǎn)登記也就無所畏懼了，他們知道他們不會被作為個例來看待，反正都是多套，多一套或少一套說明不了什么問題。所以，你不能指望這些擁有多套住房的官員會拋出住房，這充其量只能是個別現(xiàn)象。

房產(chǎn)稅不可取

房地產(chǎn)稅只不過使政府多一項收入來源，擴(kuò)大了政府的權(quán)力，政府不會把收上來的稅主動地放到窮人的口袋中。在把政府關(guān)在籠子里之前，任何增加稅收的舉措都是耍流氓。

財知道：不動產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)和準(zhǔn)備條件，你怎么看房地產(chǎn)稅？誰會是房地產(chǎn)稅的受益者？

朱海就：有著名財經(jīng)評論員說“不動產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會推出。” 這純粹是謬見。誰規(guī)定私有產(chǎn)權(quán)明確后就一定要被征稅？產(chǎn)權(quán)明確絕不是被征稅的理由。就像你擁有了一塊蛋糕，你非得拿出一塊來給別人嗎？ 確權(quán)只是為征稅提供了可能性，但絕不意味著必然要征稅。在把政府關(guān)在籠子里之前，任何增加稅收的舉措都是耍流氓。

很多人都希望征收房產(chǎn)稅，認(rèn)為那樣可以縮小貧富差距，是實現(xiàn)“公平”的一個手段。這種“公平”的理念不可取，實際上，在沒有法治的情況下，他們也不能指望政府的稅收來達(dá)到這個目的。房地產(chǎn)稅只不過使政府多一項收入來源，擴(kuò)大了政府的權(quán)力，政府不會把收上來的稅主動地放到窮人的口袋中。政府的分配只會加劇不公平，從房地產(chǎn)稅中得到好處的是政府。

警惕不動產(chǎn)登記成為征稅的工具

地方政府想獲得征房產(chǎn)稅的合法性，這種可能不是沒有。但是，不動產(chǎn)登記制度一定不能成為便于地方政府征稅的一個工具，必須警惕這一點。

財知道：有人說有的地方政府是“一房多吃”，一吃土地出讓金，二吃住房轉(zhuǎn)讓20%所得稅，三吃房地產(chǎn)稅。這合理嗎？

朱海就：地方政府近年來一直靠土地財政撐著，當(dāng)?shù)刭u光之后，動起稅的腦筋，要求有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)的法律，使它們獲得征稅的合法性，這種可能不是沒有。但是，不動產(chǎn)登記制度一定不能成為便于地方政府征稅的一個工具，必須警惕這一點。如前所述，它應(yīng)該是推動個體財產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，保障個體財產(chǎn)權(quán)，從而推動市場化改革的一個手段。政府征收房地產(chǎn)稅，與不動產(chǎn)登記制度包含的產(chǎn)權(quán)理念和市場精神背道而馳。

如不動產(chǎn)登記制度確實是推進(jìn)“市場化”改革而非便利政府收稅的舉措，那么與之相對應(yīng)的一定是縮減政府的規(guī)模，減少政府的開支，而不是征稅。改革是一個整體，各項措施應(yīng)該配套，你既然打算通過不動產(chǎn)的確認(rèn)保障個體的財產(chǎn)權(quán)，擴(kuò)大個體自由行動的空間，那么就應(yīng)該相應(yīng)地縮小政府的權(quán)力，否則就自相矛盾、相互沖突，難以取得效果。

朱海就系浙江工商大學(xué)教授、人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會特約研究員（您可以關(guān)注朱海就微博與其深入探討）