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《常州日報》救市“檄文”

 

    編者按：在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下，長三角不可避免地處于“重災(zāi)區(qū)”當(dāng)中。為了摸底長三角樓市真實狀況，鳳凰財經(jīng)赴長三角調(diào)研，此為系列文章第一篇。

     “這里以前都是農(nóng)田！”司機(jī)王新指著常州市龍業(yè)路兩旁連片的高層住宅說道。

    而在不遠(yuǎn)處，從常澄路通往新北區(qū)的道路兩側(cè)，連片的住宅區(qū)仍在建設(shè)之中。京滬高鐵帶動下，加上常州市區(qū)的不斷擴(kuò)張，這片靠近江陰的偏遠(yuǎn)之地成為熱鬧的建筑工地。

     新北區(qū)是常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是常州市政府重點(diǎn)開發(fā)的新區(qū)，境內(nèi)有滬寧鐵路、滬寧高速公路、京滬高速鐵路等交通要道，過去20年，正是這種新區(qū)模式加快了中國城市化速度，也繁榮了房地產(chǎn)市場，特別是2008年中國政府推出4萬億刺激政策后，過剩的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，讓這一產(chǎn)業(yè)迅速膨脹，并成為部分地方政府的主要財政收入來源。

    但當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)這輛高速列車放慢速度后，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)動蕩，常州也難以幸免。這座位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍區(qū)域——長江三角洲的中型城市之前就因房地產(chǎn)空置率過高而被稱作“鬼城”。

    而7月15日當(dāng)?shù)貓蠹埖囊黄恼掠肿尦Ｖ葑诹孙L(fēng)口浪尖。

    當(dāng)日，江蘇常州市的市委機(jī)關(guān)報《常州日報》在其頭版頭條位置刊發(fā)《我市目前已到購房好時機(jī)》一文，稱常州市“房價已無下降空間，近期是購房好時機(jī)”。這篇主觀意味極濃的報道隨即遭到了網(wǎng)友的轉(zhuǎn)發(fā)、評論和吐槽，內(nèi)地人民網(wǎng)更是發(fā)表評論稱此行為“沒有節(jié)操、滑天下之大稽”。

    而此時，常州曾經(jīng)被稱之為“鬼城”的舊賬也被翻出，與此次報道疊加起來，被輿論認(rèn)為地方黨報此文呼吁市民買房，是地方政府坐不住了的“變相救市行為”。

    當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為常州非“鬼城”

    常州日報其頭版頭條文章引起外界政府“救市”的猜測與詬病，除了其作為地方黨報的媒介性質(zhì)，署名為“繆滋來”的第一作者身份也是外界對其質(zhì)疑的一大原因：繆滋來實為常州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣教處處長。

    鳳凰財經(jīng)未能聯(lián)系到該文的兩位作者，但不管此文出爐背景如何，以黨報和政府名義為房地產(chǎn)市場背書，自然會引起外界對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的擔(dān)憂。

    從銷售情況來看，今年上半年，常州市區(qū)商品房及商品住房銷售備案面積分別為305.6萬平方米和250.74萬平方米，同比分別下降6.63%和11.25%。從成交均價來看，上半年常州市區(qū)商品房及商品住房銷售均價分別為6854元/平方米和6796元/平方米，同比分別下降7.15%和5.82%。

    多位接受鳳凰財經(jīng)專訪的銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)界人士均表示，隨著全國經(jīng)濟(jì)大勢的走低，常州房地產(chǎn)市場不可避免的出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場的銷售量出現(xiàn)下滑，但常州房地遠(yuǎn)未到十分嚴(yán)重的地步。

    而這是基于常州市獨(dú)特的地理因素決定的，雖然與蘇州、無錫、昆山等地同處長三角，常州的外來移民并不多，因此缺少投資性住房，雖然周邊城市對投資性住房實行限購，但是常州一直不在此列。

    某股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財經(jīng)采訪時表示，對于常州房地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩的解讀中，“媒體的許多報道有失偏頗”。

    他認(rèn)為，將常州地產(chǎn)與鄂爾多斯、溫州等地作比較是不恰當(dāng)?shù)?。鄂爾多斯等地有大量投資性購房，經(jīng)過大幅度上漲溫州高點(diǎn)達(dá)到3—4萬每平米，鄂爾多斯也要2萬多每平米，一旦地產(chǎn)形勢不好價格幾乎腰斬。而常州投資性購房者很少，住房價格近5年來都未大幅增長，其中現(xiàn)均價不過6700元左右。

     “前者已是泡沫市場，而常州至少是充分競爭市場，泡沫很少，如要崩盤常州肯定排在后面?！彼f。

    根據(jù)常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，近5年來常州的房價確實較平穩(wěn)： 2009年6月，常州全市商品房成交均價為5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均價上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均價上升至7427元/平方米，而在剛剛過去的2014年6月，這一數(shù)字為6306元/平方米。

    一位房地產(chǎn)業(yè)人士表示，在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下、在長三角這樣一個“重災(zāi)區(qū)”當(dāng)中，常州的下降幅度還是小于全國的?！俺Ｖ莸臉鞘袃r格算是比較穩(wěn)健，幾年來一直沒有大的波動。”。

    對于外界冠予的“鬼城”這一稱呼，常州房管局也早就在年初做出“澄清”：作為常州老城中心區(qū)的武進(jìn)新城區(qū)的主干道，武宜路周邊樓盤應(yīng)接不暇，但多數(shù)樓盤還處于前期銷售階段，尚未交付，更談不上入住率和空置率了。

    接受鳳凰財經(jīng)采訪的當(dāng)?shù)厥忻褚苍跇O力地為“鬼城”之說辯白：一些剛剛建好的樓盤還未到交付期，這并不能代表積壓庫存，“媒體報道的黑燈瞎火實在平常?！?

    而多家銀行均表示，銀行對于常州市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及個人按揭貸款都在正常進(jìn)行，對于開發(fā)貸的支持并沒有特別的變化?！埃ǚ抠J）沒有收緊，因為這個總量和規(guī)模都是總行給的，沒有變化。”其中一位負(fù)責(zé)人說道。

常州樓市

 

    去庫存壓力顯現(xiàn)

    雖然當(dāng)?shù)厝瞬⒉徽J(rèn)可常州“鬼城”這頂帽子，但是去庫存的壓力確是當(dāng)?shù)匦枰苯用鎸Φ膯栴}。

    在常州市一房企的大堂里，“即買即收租”的巨幅廣告赫然在目。可見，投資型市場仍然是地產(chǎn)商努力開拓的方向。而在常州日報的報道中，“投資型市場不盡如人意，高端項目銷售現(xiàn)場冷清，庫存積壓比較嚴(yán)重”是對常州房地產(chǎn)態(tài)勢的描述。

    早在2008年，常州就曾采取過政府出錢從市場上購買商品房來作為保障房的情況，這也為外界稱常州“房地產(chǎn)市場過?！碧峁┝苏f辭。常州市房地產(chǎn)的庫存到底有多大？

    根據(jù)常州日報報道中的數(shù)據(jù)，今年上半年常州市市區(qū)商品住房的供銷比為1:0.93，與去年的1:0.76相比，報道稱“去庫存化效率明顯提高”。

    但常州一房企銷售總監(jiān)告訴鳳凰財經(jīng)，常州目前去庫存化周期需要18-20個月，即一年左右時間。但她認(rèn)為，這樣的去庫存周期與周圍城市相比“并不算太大”——杭州需要24月，而昆山則需要更長。而在兩會期間，住建部副部長齊驥稱，通常意義上，一個城市比較理想的商品住房的存量應(yīng)該是月銷售的12倍到15倍，也即市場存量可以支撐12-15個月的庫存需求。

    較高庫存、長去庫存化周期背后，也許是近幾年“大常州”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

    公開資料顯示，在2002年常州實行行政區(qū)域規(guī)劃調(diào)整之后，按照“提升中心、拓展南北”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，以“一體兩翼七組團(tuán)”為城市空間布局，城市發(fā)展空間迅速擴(kuò)大，由原來的280平方公里擴(kuò)大到1864平方公里，道路面積達(dá)到3972萬平方米。而近日，常州市謀劃已久的地鐵項目也正式開工，城區(qū)處處可見為地鐵項目圍欄而起的廣告牌，按照計劃，一個現(xiàn)代化的“大常州”呼之欲出。

    然而，與此形成鮮明對比的是另一組數(shù)字：根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局資料顯示，2013年底，常州市常住人口總量達(dá)469.21萬人，比上年末增加0.53萬人，增長0.1%，增幅較上年回落0.7個百分點(diǎn)。

    一邊是快速擴(kuò)張的城市，一邊是“漲不動”的人口規(guī)模，房地產(chǎn)市場供大于求的結(jié)果似乎順理成章。上述股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財經(jīng)采訪時也承認(rèn)這一點(diǎn)，近幾年常州的土地推出量比較大，造成了地產(chǎn)市場供大于求，房產(chǎn)價格始終上不去，消化存量房壓力較大。

    土地財政難以持續(xù)

    常州市對賣地收入的倚重到底有多大？

    根據(jù)媒體此前報道，2007年以來常州政府出現(xiàn)了財政赤字不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象，單一的以土地養(yǎng)政府模式受到考驗。從2007年開始，常州經(jīng)營性土地出讓金收入從50多億元猛增到2012年的300多億。與之同時，土地出讓金收入占常州一般性財政收入的比重，也從最初的40%多，一路漲到85%以上，最高超過97%。常州財政對“賣地收入”的倚重，可見一斑。

    而隨著房價下行、成交量下滑，越來越多的矛頭都指向常州房產(chǎn)過剩，庫存積壓嚴(yán)重。常州市已經(jīng)開始對土地供應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

    上述房企人士告訴鳳凰財經(jīng)，從供應(yīng)量而言，常州整個上半年土地成交比去年有所控制。“無論是從掛牌數(shù)量、成交數(shù)量還是新開工面積，這幾年下降幅度都在20%左右?！?她將之歸結(jié)于“常州市政府的有力管控”——“在后期，常州市政府實際上已經(jīng)在有條件地去控制整個土地供求的關(guān)系?！?

    機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)似乎也對上述說法提供了印證：2014年常州市區(qū)經(jīng)營性用地計劃供地總量200萬平方米，2013年為218萬平方米，2012年為560萬平方米，2011年和2010年分別是660萬平方米和560萬平方米。這意味著2014年的土地供應(yīng)量創(chuàng)下5年來最低，并且下降幅度十分明顯。

    這些似乎都表明常州市正在謀求告別“土地財政”。

    一股份制銀行工作人員對鳳凰財經(jīng)表示，從全國來看，每個政府都對“土地財政”存在一定程度的依賴，但是“常州市政府還沒到日子過不下去的程度”。而且，今年上半年常州市在土地供應(yīng)上已經(jīng)有所收緊，“確實是到了調(diào)整期，但實在談不上‘救市’”，她如此表示。

    而為擺脫當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的困局，常州市新提出了十大重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括在整車領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)軌道交通、汽車及零部件、農(nóng)機(jī)和工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)鏈；在新興的材料、能源和醫(yī)藥領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)太陽能光伏、碳材料、新醫(yī)藥、新光源產(chǎn)業(yè)鏈；在智能制造領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)通用航空、智能電網(wǎng)、智能數(shù)控和機(jī)器人產(chǎn)業(yè)鏈等。

    顯然，其中沒有房地產(chǎn)業(yè)，支撐中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展十多年的這一支柱產(chǎn)業(yè)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌，將慢慢退出其在中國經(jīng)濟(jì)舞臺中的引導(dǎo)作用，但這一退出必將伴隨著陣痛。

    就在記者發(fā)稿前一天，毗鄰常州市的蘇州宣布放松限購政策，取消了90平方米以上住房的限購令，長三角房地產(chǎn)市場再起波瀾?。◤堷P嬌、李磊）