2009年11月06日 22:20經(jīng)濟觀察報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

謝良兵

11月1日，北方的寒潮也吹向了東南沿海的溫州瑞安，林虎(化名)的心情就如這寒潮一般?！皥蟮莱鰜碇?，有些人不敢要了，我的可能要套了。那可是我借的錢啊。”不過旁邊的一位女士則心情不錯，“前天，我的終于轉(zhuǎn)手了?！?/p>

“接力棒”終于給了下家，這就是這種“擊鼓傳花”式游戲的刺激所在。當(dāng)?shù)氐慕畛鰜碇?，林虎他們依然聚集在瑞安市隆山東路的一家房屋中介前面，熱烈地討論著這幾天的形勢。

這個返回地買賣游戲形成了一個成交量達(dá)300億元的交易市場。商品是代表安置留地(又稱“返回地”，指政府依法征收農(nóng)民集體土地后，按征收面積的一定比例返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的國有土地)建房指標(biāo)的“紅證”。當(dāng)?shù)匾晃徽耸糠Q此為繼炒“樓花”之后的炒“地花”行為。

10月28日，瑞安市相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的實施意見》(以下簡稱 《意見》)，嚴(yán)禁村集體組織發(fā)放的指標(biāo)“紅證”上市流通。

瘋狂的地花

因為這幾天不再交易，所以在中介門前閑聊的人們，聊的不是政府要遏制返回地買賣的政策，而是全國人民因為近期媒體報道知道了瑞安是個沒有電影院的城市。這讓愛面子的瑞安人有些不爽。

回想起幾個月前的熱潮，林虎才有些開心。那個時候，“紅證”是一天一個價。他擁有的是林西村的一個返回地指標(biāo)，5月份前，他以每平方米3800元的價格買入的，沒過多久漲到了5550元，再后來就近7000元了。他很是欣喜，期望在更高的價格上出手。只是，天有不測風(fēng)云，媒體的曝光讓他的發(fā)財夢幻滅了。這幾天，紅證的價格跌回到了4000元/平方米。

說到這里，林虎又開始有些不悅。不過，旁邊的一位炒客安慰林虎說，放心吧，用不了幾天，價格又上來了。他說，其實真正的炒家似乎并不擔(dān)心媒體的曝光，因為那意味著價格的新一輪暴漲。

瑞安市的大街小巷，布滿了房屋中介，這些中介只做一個生意，就是買賣返回地指標(biāo)。店面玻璃門上寫著“雅儒返回地指標(biāo)”“地基轉(zhuǎn)讓”“代簽契約，代辦過戶”等信息。

這些中介的老板大多為當(dāng)?shù)卮迕?，?jù)說這些人與村干部的關(guān)系不一般。他們的收益主要來自成交后每平方米買賣雙方各付5元錢費用。好的時候，一個房屋中介一天能完成十幾個指標(biāo)的交易。

當(dāng)?shù)爻醇沂种械摹凹t證”，其實就是封面上印有 “某某村返回地建設(shè)用地分配證”的小本子。翻開“紅證”，內(nèi)頁“轉(zhuǎn)讓情況”一欄可以清晰地看到這一紙紅證倒手的情況。

與政府警示 “返回地買賣是非法的”不同，在村民和炒客眼里，這些返回地指標(biāo)是可以轉(zhuǎn)讓的，理由是這些返回地的性質(zhì)是國有土地，建成之后可以辦下房產(chǎn)證和土地證——這與在集體所有制土地上建成的小產(chǎn)權(quán)房不同。

瑞安市人大代表、仙甲村黨支部書記蔡權(quán)友透露，2007年的時候，瑞安90%以上的各種返回地 “紅證”就都已沖出婆家，“嫁”到了社會各階層手中。他當(dāng)時就曾建議政府要對此制度做出改進(jìn)。

瑞安市返回地政策是按5%至35%不同比例返回土地。根據(jù)溫州市人大代表、浙江天瑞房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司董事長姜忠的統(tǒng)計，從1993年至2008年，全市返回地共6625畝，其中已建2405畝，未建4220畝，住宅用地占76%。

瑞安的炒客

這不是溫州第一次出現(xiàn)炒“地花”熱潮。第一波炒“地花”熱潮，是在2007年——那一年，有超過2200億元的溫州民間流動性資本在各個投資領(lǐng)域引發(fā)熱潮。而第二波炒“地花”熱潮，出現(xiàn)在今年的8月份直到現(xiàn)在——此時，溫州資本在金融危機和山西煤炭 “國進(jìn)民退”中相繼鎩羽而歸。

未經(jīng)證實的消息說，在溫州炒房團中，大約60%的投資者為瑞安人——瑞安的外匯收入曾名列中國第一。這或許能解釋，為什么會在瑞安出現(xiàn)如此大規(guī)模的炒“地花”現(xiàn)象。事實上，在溫州實行返回地制度不只是瑞安。

返回地制度是溫州于1993年在對農(nóng)民征地政策上的一次創(chuàng)造性實驗。所謂“二、三產(chǎn)用地指標(biāo)返回”政策，這在全國屬首創(chuàng)，全溫州市也僅限于三個區(qū)縣。如今，這種返回地制度已經(jīng)在浙江、廣東等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在。

除了工業(yè)園區(qū)內(nèi)，返回地大多屬于商住用地，村集體在取得用地指標(biāo)后，將返回地根據(jù)各村自己制訂的政策分到戶，并發(fā)給“紅本”。有的村是以宅基地間數(shù)計算，也有的村是按戶或按人分配建筑面積，面積從幾個平方米到幾百平方米不等。

根據(jù)瑞政發(fā)〔2003〕139號文件第21條的相關(guān)規(guī)定，分好之后，村集體再將整個地塊實行統(tǒng)一建設(shè)。建設(shè)的方式一般有兩種：一是村民集資，委托地產(chǎn)商建設(shè)；二是將土地招拍掛，實行一般的房地產(chǎn)開發(fā)模式，地產(chǎn)商返還一定數(shù)量的安置房。

一位當(dāng)?shù)氐恼賳T向記者分析說，自返回地制度誕生之日起，返回地指標(biāo)的買賣行為就開始存在。因為對于許多村民而言，這一紙“紅證”，可有可無，轉(zhuǎn)讓也是迫不得已。

舉例來說，在瑞安市安陽街道九一村，返回地指標(biāo)的分配方式是男人分30平方米，女人分10平方米，成年待嫁女子則只有4平方米，如此一來，多子女家庭分到的指標(biāo)在100平方米左右，有些單身老人家庭可能就分到二十幾平方米，甚至更少，但當(dāng)?shù)胤祷氐仨椖康姆啃驮O(shè)計一般都在150平方米之上。

這就意味著，分到指標(biāo)的村民想獲得住房，除了本應(yīng)繳納的建設(shè)造價之外，還必須補繳指標(biāo)之外的房屋面積造價。據(jù)了解，返回地的造價近年來也水漲船高，從幾年前的2000多元/平方米，到今年年初的三四千元，再到如今的近7000元。

另一方面，由于各種原因，返回地要么不知道具體位置何在，要么就是不能如期的進(jìn)行建設(shè)，土地閑置最長的有10多年、短的也有三四年——分給村民的一紙“紅證”很多時候成了虛無縹緲的廢紙。

那么，返回地炒作的空間何在？

一位炒客分析說，返還給村民的返回地數(shù)量雖然是有限的，比如10畝地，但是在這10畝的地塊上能蓋多少套房子顯然是有很大的操作空間的，而所謂返回地指標(biāo)分配的是安置房面積，而非土地面積。

目前瑞安發(fā)生的返回地糾紛的案例當(dāng)中，大多數(shù)就是建好后的樓盤，多出來的房子到底歸誰所有？是歸村民還是歸開發(fā)商？多出的部分是否應(yīng)該按照當(dāng)初分給村民的返回地指標(biāo)的比例繼續(xù)分配？這些問題，到目前為止并沒有很好的解決方式。

天價縣級市

與很多地方不同的是，在瑞安的房地產(chǎn)市場上，一部分房源來自對返回地的開發(fā)。因此，“地花”價格的不斷上漲，其實與瑞安當(dāng)?shù)厣唐贩績r格的飆升不無關(guān)系。去年以來，瑞安市東山街道車頭、上望街道雅儒、九二、九三等村返回地住宅小區(qū)相繼形成規(guī)模。而這些地區(qū)正是暴炒“地花”最瘋狂的地方。

返回地所在之處，就是瑞安城市化進(jìn)程所踏及之處。當(dāng)?shù)卣晃蝗耸繉τ浾哒f，不能說瑞安是一個小小的縣級市?！皽刂莸姆績r老早就比上海北京等地的高，瑞安作為溫州的第二中心，從城市化角度而言，一有動靜，資本反應(yīng)就很激烈?！?/p>

另一方面，瑞安的城市化進(jìn)程與大多數(shù)的縣級城市相比要走得更遠(yuǎn)，其城市化水平已經(jīng)達(dá)到67.27%。在今年由國務(wù)院審批通過的 《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2008-2020)》中，瑞安2010年就可以形成大城市的基本框架，而瑞安是入選大城市中唯一的縣級市。

其實，從2000年之后，瑞安市區(qū)就已經(jīng)在原有的基礎(chǔ)之上，將塘下、汀田、莘塍、飛云等鎮(zhèn)進(jìn)一步納入到城市發(fā)展區(qū)域內(nèi)，到2008年末，瑞安市區(qū)的建城區(qū)面積達(dá)67.83平方公里，市區(qū)人口已達(dá)62.39萬。

伴隨著城市化的，是不斷的拆遷，不斷的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷的房價飆升。

據(jù)瑞安市公共資源交易中心公開的信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2009年上半年瑞安市開發(fā)商品住宅的供應(yīng)量不多，僅25.6萬平方米，成交總金額13.53億元，平均出讓土地樓面地價4832元/平方米。二手房住宅成交均價6474元/平方米。

另外，部分樓盤的價格不菲，這些樓盤大多聚集在瑞安廣場附近區(qū)域。例如，國際公館開盤均價超過2萬元，天瑞尚品均價超過19800萬元，瑞安市房管局產(chǎn)權(quán)與市場管理科黃錦鋼分析稱，這較之前兩年的樓盤開盤均價高出一倍以上。

即便如此高的價格，依然擋不住投資者的步伐。國際公館一套商品房的最低價都超過370萬元，仍有1200多人去爭搶僅100多套商品房的搖號。黃錦鋼在一篇房地產(chǎn)市場的分析報告中感嘆：“由此可見，我市市民的住房購買力非常強大。”

瑞安目前正在建設(shè)的返回地項目，價格也不低，例如莘塍上村返回地項目售價大概在8800元/平方米，東山下埠返回地項目9500元/平方米，九一村返回地項目16000元/平方米，雅如村返回地項目15000元左右/平方米。而這些地區(qū)距離瑞安房價最高的瑞安廣場區(qū)域僅一公里的半徑范圍?！俺醋鞯目臻g巨大?！币晃怀醇艺f。

正是這種巨大的升值空間，讓地方政府對炒地花現(xiàn)象的遏制變得很是脆弱。2007年第一波炒地花熱潮時，瑞安市政府相關(guān)部門就曾預(yù)警過，返回地指標(biāo)買賣是非法的。但很快風(fēng)聲過后，該發(fā)生的還是在發(fā)生。

于是，對于近日當(dāng)?shù)卣雠_的所謂預(yù)警措施，一位“炒地花”的人特意強調(diào)說：“別忘了，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟。很多東西不是你想遏制就能遏制得住的?！?/p>

一位當(dāng)?shù)卣賳T也坦言，這些的確不是地方政府能管得了的事情。如今瑞安市雖然不如幾個月前那般喧囂與熱鬧，但上望街道的一些房屋中介門前，依然擠滿了轎車和等待發(fā)財?shù)娜藗儭?

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