2009年12月02日 04:13每日經(jīng)濟(jì)新聞【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

每經(jīng)記者朱小雯張敏

話題緣起

11月27日，由金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩輪驅(qū)動(dòng)的迪拜世界陷入了近600億美元外債的泥潭。全球股市為之“傾倒”數(shù)日。

迪拜，這個(gè)用世界各國(guó)的資本在沙漠上堆積起來(lái)的“經(jīng)濟(jì)奇跡”，在金融危機(jī)一周年之后，在各方認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回升的態(tài)勢(shì)下，竟無(wú)力地倒在沙灘上，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也被蒙上陰影。而那些以舉債度日的危險(xiǎn)做法再次引起各方的警惕。我們必須清醒地看到，迪拜危機(jī)的發(fā)生，根本上而言是房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫雙重打擊的結(jié)果。近10年來(lái)，迪拜的房地產(chǎn)吸引了包括歐美、亞洲娛樂(lè)圈、體育界明星、富商在內(nèi)的大量投資，以溫州炒房團(tuán)為首的中國(guó)商人也參與其中。地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為迪拜的支柱產(chǎn)業(yè)。

而在中國(guó)，經(jīng)過(guò)最近10年的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也已成為各地的產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主力軍。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位過(guò)重，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像迪拜危機(jī)這樣的房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)應(yīng)該從中吸取什么教訓(xùn)？我們邀請(qǐng)了4位專家，對(duì)此做分析。

兩泡沫同時(shí)破

NBD：“迪拜奇跡”為何會(huì)突然演變成一次危機(jī)，這次危機(jī)的實(shí)質(zhì)是什么？

何志成：迪拜危機(jī)是由于金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)破裂所造成的。這其中就是過(guò)分追求高風(fēng)險(xiǎn)投資和產(chǎn)業(yè)資本過(guò)分集中于房地產(chǎn)，一旦房?jī)r(jià)下跌，泡沫破滅就引發(fā)了危機(jī)。

陳國(guó)強(qiáng)：在迪拜危機(jī)中，有兩點(diǎn)值得注意：第一點(diǎn)是這次危機(jī)源自一家公司——迪拜世界公司的債務(wù)危機(jī)，這個(gè)公司是一家半國(guó)有半市場(chǎng)性質(zhì)的企業(yè)，從某種程度上，是政府在為它的融資做擔(dān)保。同時(shí)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上，它所占的市場(chǎng)份額是相當(dāng)大的，雖然我國(guó)也有不少壟斷性企業(yè)，但從這個(gè)意義上講，跟迪拜世界公司不是一個(gè)重量級(jí)的。

第二點(diǎn)，在迪拜的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式中，房地產(chǎn)開發(fā)是外在形式，卻是這個(gè)城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的重要載體。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，迪拜吸引了來(lái)自全球的熱錢，資金來(lái)源十分廣泛。所以，一旦這家公司出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)使整個(gè)迪拜經(jīng)濟(jì)元?dú)獯髠?，也?huì)像“多米諾骨牌效應(yīng)”一樣，波及到其他國(guó)家和地區(qū)。

NBD：中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用也十分重要，相比之下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式與迪拜的有什么不同？

牛鳳瑞：兩者的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式是不同的：迪拜是在沙漠上建設(shè)綠洲，人為建造城市，屬于石油替代性經(jīng)濟(jì)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)則伴隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程，內(nèi)在動(dòng)力十分強(qiáng)大，這決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)安全性。

陳國(guó)強(qiáng)：迪拜的房地產(chǎn)市場(chǎng)很單一，基本上可以說(shuō)就是一家公司在起決定性作用。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性，一線城市與二三線城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)差異很大，所以我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)控時(shí)通常也很謹(jǐn)慎，需要考慮到各地的不同情況。

同時(shí)，與迪拜世界公司不同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)銀行貸款，相對(duì)穩(wěn)定。這決定了一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，它波及的范圍比較小。

改革土地財(cái)政

NBD：迪拜是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)同樣也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大的拉動(dòng)作用，從迪拜危機(jī)中，我們應(yīng)該借鑒什么？

張之驤：這次危機(jī)有很突出的一點(diǎn)，是在順經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，利率低，流動(dòng)性多，會(huì)出現(xiàn)很多泡沫，體現(xiàn)在房地產(chǎn)，也體現(xiàn)在股市。那么，貨幣當(dāng)局應(yīng)該掌握好宏觀政策，其中資金流動(dòng)的次數(shù)反映出的經(jīng)濟(jì)總量非常重要，還要考慮到外部資金流入起到推波助瀾的作用。

從國(guó)際層面來(lái)講，國(guó)際貨幣基金組織及各個(gè)經(jīng)濟(jì)體，對(duì)主要儲(chǔ)備貨幣的發(fā)行、匯率的走勢(shì)都要有冷靜的分析。

而經(jīng)濟(jì)體本身，投資大戶都是機(jī)構(gòu)投資者，他們不能完全順著經(jīng)濟(jì)周期去做，不然可能相當(dāng)被動(dòng)。這次危機(jī)中，他們應(yīng)該負(fù)相當(dāng)大的責(zé)任，危機(jī)的買單者也應(yīng)該是他們。

而我們目前的投資產(chǎn)品很少，利率被管制，銀行幾乎只靠利差盈利，自從政府刺激政策出來(lái)之后，很多資金又轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)。

牛鳳瑞：我們?cè)诜治鲋袊?guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，有一種傾向，就是過(guò)度解讀國(guó)外經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)中國(guó)的影響，似乎其他國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的問(wèn)題，中國(guó)就一定會(huì)遇到，其他國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，中國(guó)也一定會(huì)出現(xiàn)。

我認(rèn)為，迪拜危機(jī)不會(huì)對(duì)中國(guó)產(chǎn)生太大的影響，中國(guó)也不會(huì)發(fā)生類似的危機(jī)，但有兩個(gè)問(wèn)題值得我們警惕：一是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更多依賴政策調(diào)控，我們要注意調(diào)控政策的科學(xué)性，使政策能夠尊重市場(chǎng)規(guī)律，適應(yīng)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求；二是我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、捂盤囤地問(wèn)題、市場(chǎng)秩序問(wèn)題等都存在，需要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

陳國(guó)強(qiáng)：如果一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)分依賴某個(gè)產(chǎn)業(yè)，那么這種發(fā)展模式很容易出問(wèn)題。中國(guó)不可能發(fā)生類似的危機(jī)，但從迪拜危機(jī)中，我們可以借鑒的是應(yīng)該培育更多的經(jīng)濟(jì)支柱，使拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力更加多元。

在我國(guó)很多地方，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，“土地財(cái)政”也成為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要部分，這種現(xiàn)象不僅催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量問(wèn)題，也不利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，亟須改變。

調(diào)整樓市政策

NBD：在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資也占據(jù)了相當(dāng)大的比重，怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？最近，中央高層已經(jīng)提出“要抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”，是不是中央要出臺(tái)調(diào)控措施？

何志成：中國(guó)的產(chǎn)業(yè)資本越來(lái)越集中于房地產(chǎn)，今后一旦政策有調(diào)整，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和購(gòu)房者的打擊會(huì)非常大。居民財(cái)產(chǎn)的60%到70%用于購(gòu)房，他們是經(jīng)不住打擊的。

現(xiàn)在普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還要漲，但是房?jī)r(jià)不可能無(wú)限上漲。之前中央不出臺(tái)有力的調(diào)控措施，是由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)還未穩(wěn)固，房地產(chǎn)是主力軍，現(xiàn)在還不是時(shí)候；但是，如果房?jī)r(jià)漲得太過(guò)厲害，國(guó)家肯定是要收緊政策的，最終肯定會(huì)對(duì)樓市出重拳。

現(xiàn)在高層已經(jīng)在研究物業(yè)稅，深圳市有關(guān)方面說(shuō)3年后推出，這就是信號(hào)，按房屋購(gòu)價(jià)收稅，不可能再無(wú)成本養(yǎng)房，投機(jī)者受沖擊將非常大。

牛鳳瑞：我國(guó)目前這個(gè)階段的主要矛盾是落后的生產(chǎn)力與不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)需求的矛盾。

縱觀今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)非常明顯，很多地方都出現(xiàn)了“搶房”現(xiàn)象，而且大部分是期房，這也佐證了市場(chǎng)需求是強(qiáng)烈的。所以，我認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的火爆是我國(guó)特定發(fā)展階段的必然結(jié)果，不能把它當(dāng)成“洪水猛獸”。

NBD：有人說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)，催生這個(gè)行業(yè)的泡沫，也增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，如何看這個(gè)問(wèn)題？應(yīng)該如何去調(diào)控？

牛鳳瑞：房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的泡沫，雖然市場(chǎng)上也有一些投資型需求，但總體而言，剛性的自住需求仍然占大部分。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款僅占銀行貸款比例的1/7~1/6，并沒(méi)有增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，是銀行的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，需要進(jìn)行改革而已。

房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的矛盾與中國(guó)現(xiàn)在的發(fā)展階段相似，即供不應(yīng)求?；谶@種基本態(tài)勢(shì)，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向就是增加有效供給，而不是在政策上設(shè)置門檻。增加供給的手段主要是打擊捂盤、囤地，調(diào)整供地節(jié)奏，維護(hù)市場(chǎng)秩序。如果像一些人所說(shuō)的那樣，既要保障住房，又收緊房地產(chǎn)政策，那豈不是“一只腳踩剎車，一只腳踩油門”？

誰(shuí)能拯救迪拜

NBD：迪拜危機(jī)會(huì)如何發(fā)展？會(huì)否引發(fā)比較大的波動(dòng)？有哪些經(jīng)濟(jì)體和領(lǐng)域是受影響比較大的？

何志成：危機(jī)如何發(fā)展還需觀察，關(guān)鍵是怕連鎖效應(yīng)，產(chǎn)生一連串惡性反應(yīng)。一旦油價(jià)大跌，迪拜一是無(wú)法償還債務(wù)，二是收入來(lái)源大幅縮減。迪拜本來(lái)就是在沙漠上，要用石油溢價(jià)的收入來(lái)建金融中心，那些樓光每年的維護(hù)費(fèi)都上百億，要是沒(méi)人去住就都成了一片廢土了。這次歐洲的銀行會(huì)受比較大的沖擊，它們其實(shí)在上一輪的金融危機(jī)中，壞賬覆蓋率是比較低的。

張之驤：對(duì)，主要債權(quán)國(guó)會(huì)和迪拜世界定延期還款的規(guī)劃，迪拜政府會(huì)提供一些資金先還一點(diǎn)，因?yàn)樾碌倪€款規(guī)劃肯定會(huì)要求更高更苛刻。這次危機(jī)，菲律賓和印尼等東南亞國(guó)家受波及比較大。因?yàn)榉坡少e有大量勞工在迪拜工作，現(xiàn)在那么多工程停工了，好多工人只有回國(guó)，菲律賓1/3到1/2的外匯儲(chǔ)備是外出務(wù)工匯回國(guó)的錢。

NBD：那么如何解決迪拜危機(jī)？中國(guó)可以做什么？比如中國(guó)與迪拜石油換貸款，可行么？

張之驤：這都得看雙方，幫忙的具體手段是很多，也不排除這一方法。比如有個(gè)石油的單子，中國(guó)可以提前支付。這個(gè)問(wèn)題不必回避，迪拜除了石油也沒(méi)有太多其他的東西了。另外IMF會(huì)有反應(yīng)；從地區(qū)來(lái)講，中東或者海灣會(huì)有地區(qū)性的安排，如果它們對(duì)中國(guó)提出一些請(qǐng)求，我們也會(huì)有緊急的反應(yīng)；還有就是雙邊層次，在貨幣安排上可以有救助方案，也可以有貿(mào)易層次上的行為。迪拜會(huì)多方面地尋求途徑和選擇。

何志成：目前各國(guó)政府的警惕性比較高，聯(lián)合行動(dòng)的意志力會(huì)比較強(qiáng)，這個(gè)危機(jī)會(huì)被各國(guó)聯(lián)合摁住限制在一個(gè)局部的地區(qū)內(nèi)；另外阿拉伯世界也是比較有錢的。其實(shí)，我認(rèn)為，各個(gè)經(jīng)濟(jì)體仍然沒(méi)有足夠吸取全球金融危機(jī)的教訓(xùn)，仍然是用錢救市，而且從今年上半年來(lái)看，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)追逐高風(fēng)險(xiǎn)投資的偏好仍然很強(qiáng)。從迪拜危機(jī)看，首先我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能主要依靠房地產(chǎn)，第二投資不能總是高杠桿地操作，在市場(chǎng)火爆和狂熱時(shí)要想到危機(jī)。

NBD：盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能受迪拜危機(jī)的影響不大，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)中復(fù)蘇較快，但是我們需要吸取的教訓(xùn)和引以為戒的東西很多。迪拜危機(jī)如何發(fā)展，目前還需觀察，我們也將繼續(xù)關(guān)注。謝謝各位。

對(duì)話記者

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者朱小雯張敏

對(duì)話嘉賓

張之驤中國(guó)駐IMF前執(zhí)行董事牛鳳瑞社科院城市發(fā)展與環(huán)境

研究中心研究員

何志成中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)

學(xué)家

陳國(guó)強(qiáng)北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所

所長(zhǎng)

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