2010年04月12日 04:27信息時(shí)報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

美籍華人、著名設(shè)計(jì)理論與設(shè)計(jì)史專(zhuān)家王受之

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究鑒定中心研究員孟曉蘇

□文、圖 信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳(除署名外)

盡管中國(guó)樓價(jià)不斷上漲，但距離泡沫還為之甚遠(yuǎn)。昨天，由北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、僑鑫集團(tuán)聯(lián)合主辦的《中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告》發(fā)布會(huì)，眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)專(zhuān)家為樓市把脈。中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究鑒定中心研究員孟曉蘇表示，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的方法是增加供應(yīng)量，減少地王。他也認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，土地供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)仍然是長(zhǎng)期上漲的。

中國(guó)樓市沒(méi)有泡沫

此次與會(huì)嘉賓表示，中國(guó)的樓市泡沫根本不存在。恰恰相反的是，樓市的上升時(shí)期才剛剛拉開(kāi)序幕。

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，通過(guò)與日本相對(duì)比，中國(guó)樓市不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到下跌的前夕，而正是處于上漲的前夕。

金巖石分析稱(chēng)，日本在1960～1980年期間房?jī)r(jià)出現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，中國(guó)目前處于日本1960～1980前的階段，日本的高鐵是1960～1980年形成的，1984年日本提出建設(shè)國(guó)際金融中心。如果將日本經(jīng)濟(jì)作為長(zhǎng)周期可以看得到，從1950～1970年，土地價(jià)格推高房?jī)r(jià)，上漲了接近400倍，1970～1980土地價(jià)格上漲不到10%，房?jī)r(jià)調(diào)整前的最后六年，土地價(jià)格平均上漲只有7.6%，目前處于地價(jià)上漲的階段，因此中國(guó)正處于日本1960年末和1980年初這一期間的前夜。

房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲是必然

在房?jī)r(jià)上漲的情況下，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的聲音成為主流。今年兩會(huì)上高房?jī)r(jià)者提出要抑制房?jī)r(jià)，但是兩會(huì)結(jié)束的第二天，央企紛紛拍下地王。兩會(huì)后的第二天，北京房?jī)r(jià)一公布又上漲了，北京四環(huán)路的房?jī)r(jià)達(dá)到3.1萬(wàn)元/平方米。分析房?jī)r(jià)上漲的原因，孟曉蘇認(rèn)為主要還是供應(yīng)的原因，也有結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

孟曉蘇表示，目前的情況下必須要做的是增加供應(yīng)量，這就是增加供地，減少地王，政府要加快保障房的建設(shè)。此外，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，土地供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)仍然是長(zhǎng)期上漲的。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，樓市突然在近幾年出現(xiàn)了強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，無(wú)不與通脹有關(guān)。金巖石分析，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在過(guò)去二、三十年，最終的驅(qū)動(dòng)力來(lái)源于貨幣，從1992年真正有中央銀行開(kāi)始，廣義貨幣的印刷數(shù)量保持每年不低于23%的平均述評(píng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是在9%左右，23%-9%=14%，按照5年加權(quán)計(jì)算就會(huì)得出5年翻一番。

“貨幣出來(lái)了總要有去處，最簡(jiǎn)單的就是讓它收回去，以貨幣為杠桿，經(jīng)營(yíng)杠桿率撬動(dòng)了巨大的虛擬財(cái)富，實(shí)體和虛擬財(cái)富構(gòu)成了新的杠桿原理，貨幣金融事實(shí)上是通過(guò)現(xiàn)代阿基米德杠桿撬動(dòng)了巨大的虛擬財(cái)富，包含的就是高端物業(yè)，也就是說(shuō)豪宅市場(chǎng)。”他進(jìn)一步解釋。

此外，隨著戶(hù)籍制度淡化，財(cái)富增長(zhǎng)，交通增長(zhǎng)，使得人口流動(dòng)成為一種趨勢(shì)，上海、北京、廣州等一線(xiàn)城市的價(jià)格還將上漲。金巖石預(yù)計(jì)，中國(guó)的豪宅價(jià)格都會(huì)大幅度增長(zhǎng)，其中上海要超越30萬(wàn)元/平方米，北京超越20萬(wàn)元/平方米，廣州、深圳要超越10萬(wàn)元/平方米。

建議：低收入者不應(yīng)該買(mǎi)房

房?jī)r(jià)一路高歌，老百姓什么時(shí)候才能買(mǎi)上一套屬于自己的房子？在論壇上，有專(zhuān)家對(duì)此大潑冷水。他們認(rèn)為，解決低收入住房問(wèn)題的應(yīng)該是政府，而不是開(kāi)發(fā)商。

美籍華人、著名設(shè)計(jì)理論與設(shè)計(jì)史專(zhuān)家王受之表示，低收入家庭應(yīng)找政府要住房，這并不是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，比如新加坡和香港都有廉價(jià)屋村，這是政府的工作之一。對(duì)于一些剛大學(xué)畢業(yè)就想買(mǎi)房的年輕買(mǎi)家，他也不贊同其行為。

王受之認(rèn)為，如果現(xiàn)在將房?jī)r(jià)拉下去，賣(mài)便宜的房屋，房?jī)r(jià)將產(chǎn)生什么影響？印度尼西亞房屋價(jià)格50年沒(méi)有改變過(guò)，汕頭和普寧一些地區(qū)的房屋也才是1200元/平方米。而作為廣州、上海、北京這樣的中心大城市，就要有跟城市品格相符合的樓盤(pán)，好城市要有好的住宅。“城市應(yīng)該是分層和分區(qū)的，如購(gòu)買(mǎi)商品既有奢侈品、也有普通的。購(gòu)買(mǎi)豬肉也要分好與壞?！?/p>

投資豪宅主要看其抗跌性

目前，在廣州、上海、北京等城市出現(xiàn)了不少豪宅，不僅面積越做越大，價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。什么才是真正的豪宅？與會(huì)嘉賓認(rèn)為，從面積、從價(jià)格上都不應(yīng)該作為豪宅的平定標(biāo)準(zhǔn)，真正的豪宅必須是占據(jù)高度稀缺的土地資源。

“真正的豪宅，不僅貴，而且抗跌性最強(qiáng)?！?/p>

金巖石以美國(guó)為例，剛剛結(jié)束的次貸危機(jī)，讓美國(guó)整體房?jī)r(jià)下跌了30%，但是豪宅區(qū)不跌反而逆勢(shì)上漲。1997～2002年是香港豪宅價(jià)格暴跌的過(guò)程，但是從2002年到現(xiàn)在，香港的城市均價(jià)上漲了130%～150%，豪宅價(jià)格上漲超過(guò)了200%，

“北京、上海、廣州、天津、重慶是新的中國(guó)門(mén)戶(hù)中心城市，廣州是唯一的非直轄市，2009年經(jīng)濟(jì)總量排在全國(guó)第三，達(dá)到了9113億元。”

因此，有專(zhuān)家認(rèn)為，廣州是值得投資和值得關(guān)注的城市。

穗豪宅首季均價(jià)跌逾五成

信息時(shí)報(bào)訊 (記者 徐鳳) 今年第一季度，廣州豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降的現(xiàn)象。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首季度豪宅市場(chǎng)新推套數(shù)為409套，銷(xiāo)售套數(shù)為495套，環(huán)比分別下跌79%和58%。

相關(guān)人士分析，由于1、2月份樓市新政策不明朗，買(mǎi)家和發(fā)展商觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。

預(yù)計(jì)2010年全年豪宅新推貨量約為5000套，比去年下降23%。同時(shí)，由于政府加大保障性住房土地供應(yīng)，對(duì)豪宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量減少的憂(yōu)慮上升。

“低收入家庭應(yīng)找政府要住房，這并不是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題?！?/p>

“抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的方法是增加供應(yīng)量，減少地王。”

“中國(guó)樓市不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到下跌的前夕，而正是處于上漲的前夕?！?/p>

觀點(diǎn)PK：樓市泡沫大原因在土地

而在日前的博鰲亞洲論壇上，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹則承認(rèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫。他認(rèn)為，中國(guó)的住宅較之于寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)泡沫要大得多。而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來(lái)供應(yīng)土地減少，就給市場(chǎng)房?jī)r(jià)還要漲的信號(hào)，而在當(dāng)今中國(guó)建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地，故治理房地產(chǎn)市場(chǎng)要從治理土地市場(chǎng)著手。

談及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的建議，潘石屹表示不收物業(yè)稅很難抑制房?jī)r(jià)。此外，他還稱(chēng)未來(lái)不會(huì)搶保障性住房用地。

70%廉租房可抑房?jī)r(jià)漲

香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞在博鰲論壇上表示，政府應(yīng)建廉租房提供給中低收入者?？尚Х孪愀?、新加坡，政府定一個(gè)比例應(yīng)該為多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同時(shí)羅康瑞認(rèn)為如果政府把70%比例土地用來(lái)做廉租房的話(huà)，房地產(chǎn)價(jià)格是不會(huì)上去的，他坦承：“如果有這樣多的房供應(yīng)，價(jià)格沒(méi)有辦法上去。”羅康瑞同時(shí)認(rèn)為今年之內(nèi)政府要新建300萬(wàn)套保障性住房，還有295萬(wàn)套要重建，這接近600萬(wàn)套房子還是不夠，政府要這些方面還要加大力度做。

調(diào)整城市結(jié)構(gòu)解決住房問(wèn)題

在博鰲論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不贊成中國(guó)城市建高容積率住宅。陳淮認(rèn)為，過(guò)去十年中城市資源投入主要是北京上海廣州深圳等沿海大城市，有主觀客觀兩方面，比如北京要開(kāi)奧運(yùn)會(huì)，上海要開(kāi)世博會(huì)。他認(rèn)為下一個(gè)十年，加快二三線(xiàn)城市、中小城市發(fā)展，調(diào)整中國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，才能最終解決中國(guó)住房問(wèn)題。

陳淮認(rèn)為如征物業(yè)稅，短期內(nèi)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響。一財(cái)

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