2010年05月10日 12:44鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

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筆者近期和內(nèi)地不少政商界朋友談到內(nèi)地樓市調(diào)控“一日一新政”之現(xiàn)象,此時(shí)此刻,筆者認(rèn)為中央對(duì)內(nèi)房將進(jìn)行最后的一擊 !

筆者撰寫本文的目的在于預(yù)測(cè)下一步中央房屋政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。在周前,筆者應(yīng)邀作為主題演講嘉賓，在內(nèi)地《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》和建設(shè)銀行集團(tuán)主辦的中國(guó)2010宏觀經(jīng)濟(jì)高峰論壇中，發(fā)表了對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的看法，特別是從房地產(chǎn)角度探討今年的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。

針對(duì)內(nèi)地樓市，筆者的態(tài)度一直是審慎的。按一些非官方統(tǒng)計(jì)，目前內(nèi)地房?jī)r(jià)收入比率已超過(guò)15倍，上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比率則超過(guò)50倍以上，泡沫現(xiàn)象難以否定。

目前面臨調(diào)控的局面，主要起因在于去年“超寬松貨幣政策”所引起。那么，去年究竟有多少資金進(jìn)入樓市? 眾說(shuō)紛紜。不過(guò)，筆者一位內(nèi)地朋友估計(jì)過(guò)，按去年銀行新增貸款約為人民幣10萬(wàn)億，中央政府、加上省、市、地方政府的投資總額可能再涉及另外約人民幣10萬(wàn)億，一下子，投入了人民幣20萬(wàn)億進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)之中，數(shù)量之大，市場(chǎng)根本無(wú)法承受.友人估計(jì)在最惡劣的情況下,有大約3成資金是進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。換句話說(shuō)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金可能達(dá)到人民幣6萬(wàn)多億。

人民幣6萬(wàn)多億究竟是甚么概念？這大約等同2009年中國(guó)全年的財(cái)政收入，或等同去年中國(guó)國(guó)防預(yù)算的12倍(去年中國(guó)國(guó)防預(yù)算約為人民幣5千億元)。

參考非正式資料，在2008 年底內(nèi)地整個(gè)人民幣信貸市場(chǎng)才30 多萬(wàn)億，每年人民幣新增信貸只是約為3至4 萬(wàn)億。為渡過(guò)環(huán)球金融海嘯危機(jī)2009年突然增加近10萬(wàn)億，在今年也依然有7.5 萬(wàn)億。另外,估計(jì)目前內(nèi)地城鎮(zhèn)住房的總市值也只是約為人民幣50到60 萬(wàn)億。這么大量資金的投入，房?jī)r(jià)不狂漲才奇怪！

內(nèi)地大約在去年開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，在不同的階段，調(diào)控政策之目的也不一樣，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也不相同。筆者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控大致上分為三個(gè)階段：

第一階段，2009年年底到2010年年中；

第二階段，開始于2010年4月16日，持續(xù)時(shí)間未定；

第三階段，將開始于2010年下半年，持續(xù)時(shí)間未定。

對(duì)第一階段調(diào)控的分析：

主要目的是為了調(diào)控總需求，防止通脹爆升，并非是為了調(diào)控房地產(chǎn)泡沫。金融海嘯所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退并非內(nèi)部衍生的衰退，主要是受到外圍市場(chǎng)的沖擊。現(xiàn)在回頭一看， “四萬(wàn)億”投資計(jì)劃和近十萬(wàn)億的新增信貸對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的沖擊力實(shí)在略微過(guò)猛。

自去年第二季度開始，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)迅速反彈，到年底時(shí)已出現(xiàn)“過(guò)熱”的征兆。內(nèi)地12月份CPI已經(jīng)攀升到1.9%，若中央政府不調(diào)控總需求，通脹將出現(xiàn)猛漲的情況。不過(guò)，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)還在“保持適度寬松貨幣政策和積極的財(cái)政政策”的大背景下，外圍經(jīng)濟(jì)還是處于不明朗的形勢(shì)，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)也未能確定是否真正復(fù)蘇，中央不敢貿(mào)然全面收縮需求。于是政府選擇了調(diào)控房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)政策工具”，調(diào)控帶來(lái)的結(jié)果時(shí)是房地產(chǎn)相關(guān)投資下降，房屋供應(yīng)量減少。不過(guò)，需求并未減少(反而出現(xiàn)增加)，種下房?jī)r(jià)上漲的前因。

對(duì)第二階段調(diào)控的分析：

房?jī)r(jià)猛漲導(dǎo)致出現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和資產(chǎn)泡沫問(wèn)題，為了減少對(duì)房屋的需求，這次調(diào)控的目的是為了讓房地產(chǎn)價(jià)格下跌或至少是穩(wěn)定下來(lái)，短期再次猛漲的機(jī)會(huì)被調(diào)控下來(lái)，但目前這種嚴(yán)格政策是很難長(zhǎng)期執(zhí)行的，因此效果可能是短暫的。

房地產(chǎn)價(jià)格猛漲的原因在于有人囤積居奇，另外,房屋供應(yīng)也不能滿足需求，房屋更成為了稀缺資源，在調(diào)控需求的同時(shí)，必須盡快“開倉(cāng)派米”，增加供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)的中期和長(zhǎng)期預(yù)期。因此，在下半年的通脹壓力減退后，中央政府可能會(huì)推出具體的房地產(chǎn)投資刺激計(jì)劃，刺激民營(yíng)房地產(chǎn)商的參與，這就是筆者預(yù)期內(nèi)地的第三個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控階段。

對(duì)第三階段調(diào)控的分析：

下半年，在信貸逐漸趨于寬松，以及房地產(chǎn)投資刺激計(jì)劃的背景下，投資增長(zhǎng)速度將會(huì)逐漸回升，預(yù)期在2010年投資仍然將會(huì)是內(nèi)地GDP增長(zhǎng)重要的貢獻(xiàn)來(lái)源。

過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，寬松的貨幣政策是房?jī)r(jià)上漲的最根本原因，目前內(nèi)地的投資渠道依然十分狹窄，無(wú)論你是買得起樓，或是買不起樓，不少人還是瘋狂地想盡辦法去買樓。這預(yù)期必須改變！

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2010 年第一季度例會(huì)提出要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。因此只要整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性寬裕，房?jī)r(jià)就還會(huì)上漲.調(diào)控政策只會(huì)打壓那些依賴銀行信貸的投資者。

目前的調(diào)控政策與2007年二套房政策的調(diào)控效果是有根本性不同的地方，部份投資者可能會(huì)認(rèn)為當(dāng)年的二套房政策導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌，筆者倒是認(rèn)為當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的下跌有著不同的原因，有國(guó)際因素，也有房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響。不過(guò)，筆者認(rèn)為更重要的原因是由于在2007年里最后2 個(gè)月的信貸出現(xiàn)零增長(zhǎng)。

內(nèi)地在2010 年的貨幣環(huán)境將是“超寬松貨幣政策的退出”，主要措施包括：信貸規(guī)模從去年的人民幣10 萬(wàn)億下降到7.5 萬(wàn)億，提高存款準(zhǔn)備金不少于100 個(gè)基點(diǎn)，提高基準(zhǔn)利率不少于兩次。另外人民幣匯率也存在重要政策變量，決定因素在于和出口有關(guān)的就業(yè)狀況和社會(huì)穩(wěn)定。

縱觀內(nèi)地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，筆者認(rèn)為人民幣已具備從過(guò)往“非?！闭咧型顺龅臈l件，人民幣也將回到穩(wěn)步上升值的情況。筆者估計(jì)，未來(lái)十二個(gè)月人民幣將緩慢和漸進(jìn)地升值約5%。不過(guò)，一次性升值的機(jī)會(huì)不大，筆者覺得中央政府大有可能在目前0.5%的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大人民幣每日波動(dòng)區(qū)間。

在投資市場(chǎng)方面，筆者的建議是，如果內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯調(diào)整，資金充裕兼具備良好品牌實(shí)力、同時(shí)擁有全國(guó)化業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商之抗跌能力將強(qiáng)于其他類型的地區(qū)性地產(chǎn)商，較為具備長(zhǎng)線投資潛質(zhì)。

不過(guò)，筆者需要提醒讀者，在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)，各省市政府與相關(guān)部門將陸續(xù)推出調(diào)控樓市的配套政策，對(duì)市場(chǎng)的沖擊力仍有待觀察。因此，筆者認(rèn)為，短期而言，市場(chǎng)調(diào)整的壓力還是巨大的。

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