2009年房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度超過了2007年，最終促使政府在今年4月出臺(tái)了10年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)緊縮政策。受政策影響，目前房產(chǎn)交易量已開始出現(xiàn)暴跌，而房?jī)r(jià)也出現(xiàn)微跌?，F(xiàn)在大家關(guān)注的焦點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)之后會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？

我們的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)勢(shì)在必行，預(yù)期未來(lái)12~18個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)將下跌10%~20%，隨后在2011年下半年企穩(wěn)回升。另外，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要地位，但房?jī)r(jià)泡沫的破滅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和銀行系統(tǒng)的影響應(yīng)該不大。

房?jī)r(jià)泡沫觸目驚心

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫在過去一年里日益凸顯，尤其是在部分大城市。2009年全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比上漲了22.4%，在今年前4個(gè)月更是再度躍升13.1%。從各省份來(lái)看，2008年底到2010年4月期間，海南的房?jī)r(jià)漲幅高居榜首(87.2%)，緊隨其后的是上海(81.2%)、吉林(77.5%)和北京(67.0%)?？紤]到2003~2008年全國(guó)房?jī)r(jià)的年均漲幅僅為10.6%，2009年開始的房?jī)r(jià)飛漲實(shí)在是觸目驚心。

由此導(dǎo)致的結(jié)果是購(gòu)房能力的顯著惡化。根據(jù)2009年的數(shù)據(jù)，一個(gè)中國(guó)家庭購(gòu)買一套普通住宅平均需要積攢將近8年的全部收入(2008年的這個(gè)數(shù)字是7年)。這還是在沒有考慮按揭貸款利息成本的前提下得出的結(jié)果?，F(xiàn)在，上海和北京的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá)13和19，而美英等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的這個(gè)數(shù)字僅在3~5之間。

房?jī)r(jià)飛漲的背后，既有新屋供給暫時(shí)短缺的影響，也有信貸寬松推高需求的因素。

需求方面，過去5個(gè)季度里寬松的信貸條件引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求。2009年一季度至2010年一季度期間，按揭貸款余額增加了2萬(wàn)億元人民幣，較2008年底增加了59%。雖然沒有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但眾所周知這些貸款中很多都被用于購(gòu)買第二套、第三套甚至更多套的房子。

調(diào)控已致樓市降溫

中國(guó)政府在4月17日針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了10年來(lái)最為嚴(yán)厲的緊縮政策。中央政府首次將房?jī)r(jià)穩(wěn)定和住房保障列為地方政府官員的職能，并要建立考核問責(zé)制來(lái)有效達(dá)成樓市降溫的目標(biāo)。

針對(duì)這次泡沫的起因，政府還采取了雙管齊下的做法，一方面增加中小型住宅和保障性住房的供給，另一方面則出手抑制投機(jī)型需求。

控制按揭貸款應(yīng)該是給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的最有效措施。當(dāng)按揭貸款條件寬松時(shí)，房?jī)r(jià)往往會(huì)走高，反之亦然。因此我們相信目前已出臺(tái)的緊縮政策將有效壓低房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)12~18個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)將下降10%~20%，部分大城市的降幅或高達(dá)20%~40%。如果各家銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款政策，需求不久就會(huì)出現(xiàn)回落。需求減少再加上從2010年三季度供給開始增加，我們估計(jì)房?jī)r(jià)最遲會(huì)在四季度出現(xiàn)明顯下跌。

市場(chǎng)已呈泡沫破滅的初步跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，40個(gè)樣本城市的房屋總銷售量在5月份年同比減少了28%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分別下降了65.1%和44.3%。同時(shí)5月份房?jī)r(jià)也初露疲態(tài)，月環(huán)比下跌了2%。雖然中國(guó)政府沒有給出明確的房?jī)r(jià)跌幅目標(biāo)，但我們認(rèn)為10%~20%的跌幅應(yīng)該是個(gè)合理的范圍。按照這樣的降幅，房?jī)r(jià)將回到2009年年中的水平。

如果跌幅不足10%，政府可能會(huì)覺得沒有完成“任務(wù)”，因此會(huì)維持緊縮政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑；但如果跌幅超過20%，政府或會(huì)開始擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過度萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)其他部門造成的溢出效應(yīng)，從而放松甚至逆轉(zhuǎn)部分的緊縮政策。

我們預(yù)期最遲到2010年四季度新房就將大規(guī)模上市銷售，因此在明年3月份全國(guó)人代會(huì)召開之前房?jī)r(jià)跌幅會(huì)超過10%。如果真是如此，政府此后可能會(huì)逐步放松部分的緊縮政策。

我們相信，隨著房?jī)r(jià)的回落和購(gòu)房能力的提高，中國(guó)旺盛的潛在真實(shí)住房需求將得到釋放。因此，到明年下半年，房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)企穩(wěn)且交易量回升?？紤]到2011年上市銷售的新房規(guī)模龐大，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該溫和，但交易量可能會(huì)大幅反彈。我們認(rèn)為至少在2012年中期之前，都不太可能再出現(xiàn)另一個(gè)泡沫。

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