2010年08月11日 06:50新京報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

- 釋疑

1 閑置地簽約為何集中于六天？

在網(wǎng)上公布的北京閑置土地名單中，有130宗購(gòu)地合同簽約時(shí)間在2004年8月26日至31日之間，占所有項(xiàng)目的80%，“831”現(xiàn)象明顯。

據(jù)了解，2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了通知，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)恋貐f(xié)議出讓必須在此日期之前。業(yè)內(nèi)稱(chēng)其為“831大限”。

高策顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，“831”前的項(xiàng)目出讓制度并不規(guī)范，也未有“七通一平”的硬規(guī)定，雙方簽訂協(xié)議即可?！?31大限”前部分土地突擊過(guò)關(guān)，只需在政府部門(mén)備案即可。但是過(guò)了政策關(guān)，卻過(guò)不了拆遷關(guān)，被迫推遲開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象十分普遍，崇文區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、西城區(qū)的多塊土地多少年都拆不動(dòng)，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)?！?31”后，土地出讓的是“凈地”，囤積的數(shù)量很少，表明囤地問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商主觀故意不開(kāi)發(fā)的比例并不高。

2 商服用地閑置為何高達(dá)四成？

據(jù)已經(jīng)曝光的名單，北京地區(qū)160宗閑置用地中，100宗為住宅用地，60宗為商服用地，閑置的商服用地占據(jù)了近四成的比例，達(dá)到37.5%。

昨日，一位不愿意透露姓名的北京土地市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這些商服地塊中有很多土地是住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套公建。由于開(kāi)發(fā)商住宅建好出售后，回收了大部分的利潤(rùn)，對(duì)于做商業(yè)配套沒(méi)有太大的動(dòng)力，這與住宅項(xiàng)目快進(jìn)快出利潤(rùn)大有關(guān)，但商業(yè)配套前期投入多，回收成本慢，風(fēng)險(xiǎn)較大。

國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，北京市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅價(jià)格倒掛現(xiàn)象也比較明顯，商服用地閑置開(kāi)發(fā)慢與此有關(guān)。

3 土地閑置超兩年為何未收回？

在北京的閑置土地名單中，有154宗土地的拿地時(shí)間是在2006年之前；按照約定開(kāi)工日期，這160宗土地都已至少閑置了3年以上。

按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，閑置土地超過(guò)2年的，政府就將收回，但北京近幾年罕見(jiàn)收回過(guò)閑置土地。

對(duì)此，知情人士稱(chēng)，這其中的原因比較復(fù)雜?！氨本┰?007年有個(gè)別收回的。收回土地在概念上需要進(jìn)一步的明確，這是很?chē)?yán)肅的法律問(wèn)題，說(shuō)白了是開(kāi)發(fā)商有投入在里面，有資金在里面。收回土地后，開(kāi)發(fā)商投入的成本還不還？土地出讓金要不要沒(méi)收？很多細(xì)節(jié)都很重要，弄不好就出現(xiàn)法律糾紛。所以現(xiàn)在國(guó)土資源部也在研究收回的具體辦法。”

鄒曉云認(rèn)為，土地閑置原因確實(shí)是多種的，但是開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地前應(yīng)該考慮自己的接受能力，對(duì)于地塊的情況充分了解，也對(duì)于未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有判斷，所以如果存在閑置時(shí)間超過(guò)約定開(kāi)工竣工日期的問(wèn)題，應(yīng)該按照規(guī)矩辦事，由相關(guān)部門(mén)收回土地。

- 個(gè)案

土地閑5年身價(jià)漲1億

在網(wǎng)上曝光的土地閑置項(xiàng)目名單中，華龍大廈是業(yè)內(nèi)較知名的一個(gè)地塊。雖然地塊不大，但該地塊本屬于中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景，合同簽約日為2005年3月24日，開(kāi)竣工時(shí)間分別為2005年9月20日和2007年12月31日，合同價(jià)款2562.928萬(wàn)元。

今年6月4日，中駿置業(yè)控股有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所以底價(jià)1.26億元摘牌圣景地產(chǎn)的該項(xiàng)目。如此算來(lái)，土地閑置5年，坐收約1億元。據(jù)記者了解，該地塊主要是因?yàn)椴疬w困難。

- 聲音

土地閑置主要有三方面原因：土地迅速升值，讓房地產(chǎn)商有“囤地”的利益驅(qū)動(dòng)；一部分土地在轉(zhuǎn)讓或者土地抵押擔(dān)保過(guò)程中，法律關(guān)系不清楚，導(dǎo)致這些土地?zé)o法開(kāi)發(fā)；還有一部分是地方政府的原因，如規(guī)劃的修改等等，一拖就是幾年。

曝光閑置土地，對(duì)地方政府也是一個(gè)壓力，可以促使相關(guān)部門(mén)工作更有效一些，避免土地閑置造成浪費(fèi)。

——SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹

土地市場(chǎng)一路看漲的行情是開(kāi)發(fā)商囤地的最大利益驅(qū)動(dòng)力。地方政府在利益驅(qū)動(dòng)下，拉高地價(jià)，而且最近幾年有越來(lái)越高的跡象，每囤一天，都意味著豐厚的回報(bào)。如果土地供應(yīng)量不保持合理的數(shù)量，價(jià)格上漲不控制在合理的范圍內(nèi)，囤地的利益驅(qū)動(dòng)不可能根本改變。

——中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞

本版采寫(xiě)/本報(bào)記者 馬力 張曉蕊 田北北 朱開(kāi)云 袁玥 張家齊 王貴彬 實(shí)習(xí)生 付麗嘉 潘文君 袁雨瀟

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