□ 本刊記者│ 夏肇玲

(中央政府對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控再次證明土地財(cái)政是不可持續(xù)的財(cái)政收支方式，但怎樣才能脫離土地財(cái)政模式)

國家對房地產(chǎn)不時的調(diào)控和越開發(fā)越少的土地讓地方政府開始考慮下一步： 2009年底舉行的上海經(jīng)濟(jì)工作會議上，上海市委書記俞正聲強(qiáng)調(diào)，雖然全年財(cái)政增長超出原來預(yù)期，但收入結(jié)構(gòu)仍不合理，財(cái)政收入增長較多依賴于房地產(chǎn)業(yè)。為此，上海正研究制度性舉措，克服對土地收入的依賴。

近日，上海擬對住房保有環(huán)節(jié)征稅的傳聞甚囂塵上，此一未經(jīng)證實(shí)的政策的主旨是，使地產(chǎn)類財(cái)政收入從一次性土地出讓轉(zhuǎn)向長期、可持續(xù)征收的不動產(chǎn)稅過渡，從而擺脫土地財(cái)政的陰影。

雖然房產(chǎn)保有稅的征收尚處于討論階段，但地方政府的未雨綢繆從某種程度上還是透露了它們要改變長期依賴的“土地財(cái)政”的決心。

地方政府：急需用房產(chǎn)稅解套

4月初，溫州炒房團(tuán)的組織者張平正忙著轉(zhuǎn)移上海工作處的員工。上海樓市的量價(jià)齊降已經(jīng)打擊了張平的信心，他前日剛得到的“內(nèi)幕消息”則徹底打消了“再撐一陣子”的念頭。

張平認(rèn)識的一個房企老總?cè)涨耙呀?jīng)接到了有關(guān)開征房產(chǎn)稅的政策提醒。該房企老總獲得的消息是，上海已經(jīng)形成的初步方案中，上海擬應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，擴(kuò)大征收范圍，對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)，如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值0.8%的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。另外，對于已經(jīng)出租的住房，且按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，擬考慮不再重復(fù)計(jì)稅。

現(xiàn)在，房產(chǎn)商已開始醞釀快速消化存量房源，而購房者則因?yàn)閾?dān)心房產(chǎn)保有稅的征收而陷入觀望，樓市明顯的降價(jià)趨勢，進(jìn)一步打消了購房者的積極性。

上海率先擬征房產(chǎn)稅并不出人意料。截至2009年,上海共有建設(shè)用地2860平方公里,根據(jù)現(xiàn)有城市規(guī)劃指標(biāo),上海截至2020年的建設(shè)用地指標(biāo)為2981平方公里,也就是說,未來近十年時間內(nèi),上?？尚略鼋ㄔO(shè)用地最多只有121平方公里。在土地增量指標(biāo)不足情況下,如何開發(fā)利用現(xiàn)有建設(shè)用地資源成為上海解決土地瓶頸的關(guān)鍵。因此，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，就成了保證地方政府財(cái)政收入可持續(xù)性的重要選擇。“對保有環(huán)節(jié)征稅，能起到打擊投資、投機(jī)購房的作用，而且能給地方帶來源源不斷的稅收，是切實(shí)可行的思路?！?中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所喬志敏說。

喬志敏認(rèn)為，中國的房價(jià)之所以近年猛漲，或?qū)覍页霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，就是因?yàn)橛昧颂嗟男姓侄胃深A(yù)房地產(chǎn)市場，而開征房產(chǎn)稅更符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。發(fā)達(dá)國家對不動產(chǎn)征稅由來已久，如美國不動產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入75%左右。但中國的地方財(cái)政則過多依賴土地出讓金。根據(jù)財(cái)政部稅政司披露的數(shù)據(jù)，目前房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的比例還非常低。2009年，城鎮(zhèn)土地使用稅完成920.97億元，房產(chǎn)稅完成803.64億元，兩個稅種占地方本級收入的比重僅為5.3%。

但喬志敏認(rèn)為，因?yàn)槲覈鴮ψ》勘Ｓ协h(huán)節(jié)征稅的條件還不成熟，此次上海準(zhǔn)備開征房產(chǎn)稅，或許是樓市調(diào)整階段的一個嘗試。不過，一旦房產(chǎn)稅開征有了可效仿的樣本，不排除國家向全國推廣的可能性。中國房價(jià)過高的一個重要原因就是市場存在大量的投資和投機(jī)行為。如果征收房地產(chǎn)稅，可大大減少市場上的投機(jī)行為，讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)居住功能，減少炒作成分。

中國社科院金融所研究員易憲容接受《中國財(cái)富》記者采訪時，對喬志敏的觀點(diǎn)給予了認(rèn)同。易憲容說，房產(chǎn)稅是破除地方政府主要依靠高房價(jià)、高地價(jià)來獲取財(cái)政收入和拉升GDP的根本出路。如果房產(chǎn)稅能夠得以開征，地方政府就可以得到一種大量且穩(wěn)定的、可自行支配的支柱稅源，從而減弱地方政府對土地財(cái)政的依賴，遏制地方政府推高地價(jià)的沖動。

“開征房產(chǎn)稅對地方政府來說是個好消息。”易憲容認(rèn)為。

房地產(chǎn)業(yè)

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