劉杉

劉杉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中華工商時(shí)報(bào)副總編輯，兼任南開大學(xué)國經(jīng)所教授，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，中國人民大學(xué)信托與基金研究所研究員，北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。

中國人大都經(jīng)歷過兩種市況，一種是憑票購買，限量供應(yīng)；另一種是鼓勵(lì)搶購，變相促銷?？吹枚嗔?，人們也就悟出一個(gè)樸素道理，搶著買的必定是好東西，好東西才可能限購。于是，人多的隊(duì)伍，越排越長。人少的店鋪，門可羅雀。

買的沒有賣的精，這是人間真理，但買家有時(shí)也不傻，買漲不買跌，就是資產(chǎn)市場的買家定律。房價(jià)降了，買家們開始觀望，他們知道，越不買，就會(huì)跌得越多。買家少了，賣家就會(huì)著急。中國房地產(chǎn)的真正賣家不是開發(fā)商，是政府。開發(fā)商賣房子，政府才點(diǎn)票子。所以，當(dāng)房地產(chǎn)滑坡時(shí)，政府比開發(fā)商還要急。

南寧市政府是第一個(gè)著急的。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，南寧市房管局發(fā)文稱，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和精神，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

南寧放松“限購”的作法被市場譽(yù)為打響“救市第一槍”。

南寧是不是在救市？

有專家分析認(rèn)為，南寧取消限購并非是消化庫存，因?yàn)榘凑找患径蠕N售情況，現(xiàn)有庫存量大概只要13個(gè)多月即可消化。

這或許是業(yè)界的想法，但政府不會(huì)這么想。宏觀經(jīng)濟(jì)下行，全國房價(jià)普降，南寧樓市不可能不跟隨大勢。更進(jìn)一步，一旦開發(fā)商減少住宅投資，不僅GDP增速要受影響，地方債也可能違約。早先國家審計(jì)署對(duì)地方債務(wù)進(jìn)行調(diào)查得出的結(jié)論是，四成債務(wù)是以土地銷售收入做抵押的。另一份調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，廣西土地償債占比也大體是四成。

所以南寧市政府希望營造一個(gè)購銷兩旺的樓市，目的在于，一要償還債務(wù)，二要增加GDP。南寧的想法應(yīng)該是地方政府的普遍想法，天津?yàn)I海新區(qū)此前就已經(jīng)放寬購房限制，未來還會(huì)有更多城市放松“限購”，官員們都擔(dān)心房價(jià)下跌可能導(dǎo)致本地經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

政府急于“救市”當(dāng)然有GDP考慮。2014年一個(gè)新改革是統(tǒng)計(jì)方式改革。國家統(tǒng)計(jì)局開始獨(dú)立測算地方GDP增速，這使得地方政府無法再用老路子“注水”數(shù)據(jù)，要想不甘人后，不能靠統(tǒng)計(jì)，只能拼政策。由于各地經(jīng)濟(jì)均與房地產(chǎn)關(guān)系密切，改善房地產(chǎn)調(diào)控政策，就成為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的救命稻草。

不過救市政策實(shí)際是一柄雙刃劍。

不可否認(rèn)，“限購”政策在抑制投機(jī)性需求同時(shí)，也的確限制了一些居住性需求，隨著各地政策松綁，會(huì)適度擴(kuò)大需求總量，不過期望住宅銷售能夠放量的想法也是一廂情愿。增量需求不一定立刻就會(huì)兌現(xiàn)，存量需求會(huì)加大觀望力度，因?yàn)榉凑呀?jīng)等了很久了，何必趕著這一天。存量需求的這種狀況，反過來也會(huì)影響到增量需求的決策。因此，不能指望居住性需求一下子就能放量。在房價(jià)長周期出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，消費(fèi)者都能感受到市場氣氛的變化。

別把消費(fèi)者當(dāng)傻子。

居住性需求不會(huì)立刻放量，投機(jī)性需求則會(huì)出現(xiàn)萎縮。能夠做投資的人，都是人尖子，他們把“限購”當(dāng)搶購，把“救市”當(dāng)救命。因?yàn)橛绊懲顿Y的主要因素是預(yù)期與資金成本。預(yù)期已經(jīng)改變，腿快的去年就跑了，腿慢的等著機(jī)會(huì)呢。從資金成本看，明擺著在提高。貨幣政策雖是中性，但長期趨勢是“去杠桿”。雖然短期貨幣供給仍可能適度放松，但長期則是進(jìn)一步利用實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸收貨幣存量。不能說通縮會(huì)發(fā)生，至少物價(jià)漲幅一定會(huì)降檔。目前短期利率有所下降，但長端利率并未調(diào)整，顯示市場不認(rèn)為未來流動(dòng)性會(huì)更為寬松。

在這種情況下，放松“限購”就是投資者逃命的機(jī)會(huì)。如果出現(xiàn)二手房放量，那不是購銷兩旺，而是放量出逃。放量之后，就是漫漫下跌路。其實(shí)政府最明白，“限購”表面是抑制漲幅，其實(shí)就是鎖定住房存量，一來不讓投資者逃跑，二來促進(jìn)新房銷售。雖是機(jī)關(guān)算盡，但終究會(huì)露出破綻。

此次南寧帶頭響槍，怎么聽著，都是逃跑的信號(hào)。

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