劉杉
劉杉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中華工商時(shí)報(bào)副總編輯、兼任南開大學(xué)國經(jīng)所教授，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中國人民大學(xué)信托與基金研究所研究員、北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。
導(dǎo)語：央行調(diào)整房價(jià)首付比率，意在“銀十”刺激住房銷售，短期雖能起到擾動(dòng)作用，但在貨幣周期、經(jīng)濟(jì)周期和人口周期的影響下，依然無法改變樓市長期調(diào)整的大趨勢。如想買房，還請三思。
9月30日，中國人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，在不“限購”城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
雖說降低首付比例有利于刺激住房消費(fèi)，但與此前30%首付比例相比，5%的調(diào)整幅度相對保守，此舉并不會(huì)起到“強(qiáng)心劑”作用。
房地產(chǎn)界一直將九、十月份看作是全年銷售旺季，素有“金九銀十”之說。不過在過去的9月，房地產(chǎn)銷售勢頭趨緩，央行銀監(jiān)會(huì)此時(shí)調(diào)整首付比例，是期望能在“銀十”刺激住房銷售，然而這種想法很可能落空。
利率下行，首付比例下調(diào)，有利于購房者，因而對于急需住房者，的確是一個(gè)好消息。不過在人民幣資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整大趨勢下，短暫的房地產(chǎn)銷售回暖，并不能維持消費(fèi)者的購買熱情。
短期看，這樣的政策調(diào)整具有擾動(dòng)作用，但中長期無法改變大趨勢。其實(shí)就短期而言，政策調(diào)整的效果也可能微乎其微。
一是5%的降幅效果有限。雖然增加了邊際購買者，但對消費(fèi)者決策并無太多實(shí)質(zhì)性利好。目前看首付比例下降，貸款額增加了，但未來還款壓力增大，如何權(quán)衡，這也需消費(fèi)者三思。能買的已經(jīng)買過了，不能買的可能依然無動(dòng)于衷。
二是“金九”已見頹勢，消費(fèi)動(dòng)能下降。
1-8月份，商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)看起來不錯(cuò)，但9月數(shù)據(jù)很可能發(fā)生變化。有中介公司對房地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，基本評價(jià)是9月樓市成交頗為平淡，像北京，新房二手房成交量同比可能出現(xiàn)近20%的下滑。
不過在銷售可能回落情況下，短期房價(jià)仍然會(huì)保持溫和上漲趨勢，其主要原因是二三季度住房消費(fèi)需求集中釋放推動(dòng)了房價(jià)。8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，同比平均價(jià)格從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，這是2014年9月份以來的首次轉(zhuǎn)正，其中一線城市新房和二手房價(jià)格同比都上漲且漲幅相對較大。
另外一二線城市去庫存取得一定效果，房地產(chǎn)企業(yè)在9月集中搶地，也可能支持房價(jià)溫和上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月23日，國內(nèi)排名前30的標(biāo)桿房企，當(dāng)月拿地總額高達(dá)328.34億元，刷新了近八個(gè)月的最高紀(jì)錄，僅次于今年1月份的567.97億元。由于地價(jià)沒有下降，土地成本將會(huì)傳導(dǎo)到銷售價(jià)格，因而房價(jià)在短期將保持穩(wěn)定。
短期房價(jià)雖然溫和上升，但不會(huì)再出現(xiàn)暴漲局面，而在宏觀刺激政策過后，房地產(chǎn)仍會(huì)回到長周期調(diào)整趨勢中。
影響房價(jià)長期上漲的三大因素都發(fā)生了變化，這包括貨幣周期、經(jīng)濟(jì)周期和人口周期。毫無疑問，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長新常態(tài)，以及人口總量減少導(dǎo)致住房有效需求下降，將是影響長期房價(jià)走勢的決定性因素，此前筆者已經(jīng)多有評論，在此不再贅述。
而貨幣周期不僅對房價(jià)長期走勢產(chǎn)生牽制作用，也會(huì)影響短期走勢。長期以來，雙順差導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備快速增加，并因外匯占款產(chǎn)生貨幣被動(dòng)超發(fā)，這推動(dòng)了房價(jià)持續(xù)上漲。而在人民幣升值預(yù)期背景下，外資也通過各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，同樣起到了支撐房價(jià)作用。
由于國際金融危機(jī)，全球貿(mào)易收縮，中國出口形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，長期存在的外匯儲(chǔ)備不斷增長趨勢終結(jié)，因而長期貨幣被動(dòng)超發(fā)局面不復(fù)存在，這使得支持房價(jià)長期上漲的貨幣因素消失了，并導(dǎo)致住房投資價(jià)值弱化。
而從短期看，由于人民幣具有貶值預(yù)期，加上美元即將進(jìn)入加息周期，低成本的短期外債面臨流出壓力，從而促使這部分人民幣資產(chǎn)遭到拋售。因此，在消費(fèi)性需求集中釋放后，房地產(chǎn)企業(yè)仍要應(yīng)對去庫存壓力。除了一線城市，二線城市的銷售回暖恐怕并不能持續(xù)，而三四線城市房價(jià)仍要繼續(xù)調(diào)整。
央行9月30日發(fā)布的2015年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，雖然認(rèn)為房價(jià)高的居民比例下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍有高達(dá)49.7%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，而未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為13.8%，較上季下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。該調(diào)查還顯示，居民未來收入信心指數(shù)為50.1%，較上季下降1.4 個(gè)百分點(diǎn)。
無論是房價(jià)，還是收入預(yù)期，都會(huì)影響到居民住房消費(fèi)決策，因此，調(diào)整首付比例對消費(fèi)住房需求影響有限，更不會(huì)刺激房價(jià)大幅上漲。
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