楊紅旭

楊紅旭，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

導(dǎo)語：樓市去庫存成為經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)，原因有二：一是樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)難見底；二是庫存不降，金融體系有風(fēng)險。中國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)的依賴性，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和企業(yè)效益持續(xù)下降之后，信貸資產(chǎn)質(zhì)量越來越差，大勢也。未來的政策安排中，應(yīng)對個人房貸加碼支持。

近段時間，習(xí)主席和李總理皆提到房地產(chǎn)高庫存，并將其列為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)。這其實(shí)關(guān)系到兩個方面，一是樓市不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)難見底；二是庫存不降，金融體系有風(fēng)險。

本文簡要分析一下高庫存與金融風(fēng)險的關(guān)系。庫存規(guī)模的大小和變化，反映的是市場供求關(guān)系，而供求關(guān)系直接決定價格。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)最大的痛點(diǎn)正是高庫存。當(dāng)然，在市場區(qū)域分化嚴(yán)重的情況下，高庫存主要指代三四線城市和部分二線城市。

國家統(tǒng)計局口徑的全國商品房待售面積，截至10月末為68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。高庫存壓力之下，房價不易上漲。除了一線城市和少數(shù)二線城市今年房價明顯上漲外，多數(shù)三四線城市基本平穩(wěn)，或小漲，或小跌。房價不漲，則企業(yè)的經(jīng)營困局得不到改善，而對多數(shù)地區(qū)和多數(shù)中小房企而言，經(jīng)營困難自2011年開始持續(xù)加劇。如果這種情況再持續(xù)二三年，破產(chǎn)或跑步的開發(fā)商還將繼續(xù)增加。

另外，庫存不降，房價下跌，還將威脅整體金融體系的安全。

眾所周知，我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)的依賴性，開發(fā)貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以房地產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為房產(chǎn)。這也就意味著，如果三四線城市的房價繼續(xù)下跌，則很多貸款的質(zhì)量將趨于惡化，進(jìn)而沖擊金融體系。2007年美國次貸危機(jī)就是與房價下跌有關(guān)。

那么，當(dāng)前中國商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量如何？2012年上半年，全國銀行業(yè)貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至今年前三季度達(dá)1.59%?；旧?，大型國有銀行、股份制銀行、城商行、農(nóng)行商等同步趨弱。而且，連風(fēng)險防控嚴(yán)格的外資銀行，也由0.52%大增至1.19%。由此反映出，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和企業(yè)效益持續(xù)下降之后，信貸資產(chǎn)質(zhì)量越來越差，大勢也。

如果看絕對值，似乎也沒什么好擔(dān)心的。比如2013年，中國不良貸款率為1.0%，美國為3.2%，法國為4.3%，德國為2.9%，日本為2.3%。與國際同行業(yè)相比，中國銀行的不良貸款比例偏低。但問題的關(guān)鍵有二：一是中國這一指標(biāo)正在快速由好變差。二是中國這一指標(biāo)存在水份，與真正市場化國家可比性不高。

降了不良貸款率，再來觀察幾組銀行效益指標(biāo)：2012年前三季度，全國商業(yè)銀行資產(chǎn)利潤率1.41%、資本利潤率22.29%、利差2.73%；而2015年前三季度，上述三指標(biāo)分別為1.2%、16.68%、2.53%?？梢娿y行業(yè)經(jīng)營效益全面下滑。

以五大國有銀行之一的農(nóng)業(yè)銀行為例。2011年、2012年、2013年、2014年和2015年前三季度，農(nóng)業(yè)銀行的凈利潤增速，分別為28.5%、19%、14.5%、8%和0.57%。今年已經(jīng)停滯增長了！利潤不增，不良貸款大增，這日子怎么難好過？近二三年銀行職工離職的可真不少，當(dāng)然也與反腐之下的福利大減有關(guān)。

今年上半年，農(nóng)業(yè)銀行貸款不良率為1.83%，是16家A股上市銀行中惟一超過1.5%的。其中重災(zāi)區(qū)是制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)，不良率分別高達(dá)4.37%、7.82%。房地產(chǎn)行業(yè)是農(nóng)業(yè)銀行第三大貸款行業(yè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款占貸款總額的11%，（光大占比最高為15.75%），開發(fā)貸不良率為1.18%（建行最高為1.4%，光大只有0.3%），個人住房貸款不良率為0.32%（建行僅0.26%）。

顯而易見，造成近兩年銀行貸款不良貸快增的元兇，是蕭條的制造業(yè)，其次以崩盤的鋼貿(mào)為極端代表的批零業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)，按貸款規(guī)模能排到靠前位置，但如按不良率，卻沒那么可怕。尤其是個人房貸，在亂局當(dāng)中，屬于非常難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

不過，對于商業(yè)銀行而言，當(dāng)前仍有兩個隱憂：其一，房地產(chǎn)開發(fā)貸質(zhì)量有點(diǎn)差，雖然近幾年商業(yè)銀行已經(jīng)緊控開發(fā)貸，但在2012年之前放出去的貸款，不良率仍有可能上升。

其二，地方平臺貸壓力越來越大，這塊與地方政府有關(guān)，沒有絕對風(fēng)險，卻有相對風(fēng)險，尤其是部分項(xiàng)目不死不活的耗著，影響銀行利潤。今年地方置換債券額度可能最終達(dá)4萬億元，即反映出地方償債能力下降。另外，今年土地市場低迷，賣地款收入大減二成多，三四線城市地方財政吃緊。

再回頭分析，如果房地產(chǎn)庫存不下降，三四線城市的開發(fā)商怎么可能買地？今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積同比大跌三成多，近十幾年來罕見的低迷。光靠那些央企國企在一線城市搶地王，無法拯救幾百個三四線城市的債務(wù)危局！

總之，房地產(chǎn)高庫存，絕非只是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)之事，而是涉及經(jīng)濟(jì)增長，關(guān)乎銀行貸款不良率以及地方債務(wù)壓力，進(jìn)而影響金融體系的安危。對此，在未來的政策安排中，應(yīng)對開發(fā)商扶一把，應(yīng)對個人房貸加碼支持。

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