作者：唐尼陳

今年以來(lái)，浙江溫州下轄的縣級(jí)市瑞安出現(xiàn)了全民炒“地基”的現(xiàn)象。一條僅500米長(zhǎng)的路上新增了約70家專(zhuān)門(mén)從事“地基”交易的中介商。當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)，原先村里賣(mài)早點(diǎn)的大嬸也一大早拎著個(gè)包去炒“地基”。除了本地炒家，一些旅外的僑民也將美元、歐元兌換成人民幣，或者干脆變賣(mài)國(guó)外的產(chǎn)業(yè)，回鄉(xiāng)投身炒“地基”運(yùn)動(dòng)。

“地基”，即返回地指標(biāo)，全稱(chēng)是安置留地住宅項(xiàng)目建房指標(biāo)，是按征收土地面積的一定比例返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國(guó)有土地。從產(chǎn)權(quán)角度分析，應(yīng)該是國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回集體所有產(chǎn)權(quán)。實(shí)際使用權(quán)則應(yīng)由村集體根據(jù)需要分配給集體或村民個(gè)人。

而在瑞安，許多村民把分得的“地基”私下出售。尚未規(guī)劃、審批，只是一片空?qǐng)龅姆祷氐?，僅憑著一張張“土地分配計(jì)劃使用證”進(jìn)入市場(chǎng)。隨著民間資本大量涌入，“地基”交易一步步走向狂熱。據(jù)當(dāng)?shù)夭煌耆浪?，近年?lái)推出約1500畝返回地，吸引交易資金至少有300多億人民幣。炒“地基”者人均至少掌握了上百萬(wàn)資金。當(dāng)然不全是自有資金。除了民間借貸，傳說(shuō)某銀行還專(zhuān)門(mén)撥出4000億人民幣的資金放貸給炒“地基”的人。據(jù)報(bào)道，政府人士表示，當(dāng)?shù)劂y行90%的資金可能都被拿出去炒地了。

從現(xiàn)行法律來(lái)看，“地基”交易并不受到明確有力的保護(hù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有先取得房產(chǎn)證，才可以交易。返回地政策是為解決被征地農(nóng)民的住房問(wèn)題，是給農(nóng)村集體組織成員的保障性財(cái)產(chǎn)，具體的土地指標(biāo)是與村民的具體身份捆綁的，不應(yīng)開(kāi)放交易。何況，“地基”交易參與者之間只有私下轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，并未經(jīng)過(guò)政府職能部門(mén)批準(zhǔn)。瑞安當(dāng)?shù)卣⒁獾健暗鼗苯灰椎娘L(fēng)險(xiǎn)后，由五個(gè)職能部門(mén)聯(lián)手發(fā)出《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的通告》，也明確指出返回地指標(biāo)買(mǎi)賣(mài)不受法律保護(hù)。

不合法交易為什么這么火？狂熱背后有理性。首先，發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)往往存在于法律保護(hù)的邊界之外，這是普適的經(jīng)驗(yàn)，也是中國(guó)人從改革開(kāi)放過(guò)程中學(xué)到的理性。其次，瑞安當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就很火爆，利益誘因強(qiáng)大。第九屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣(市)名單，瑞安排在第20位。今年年初，瑞安新盤(pán)單價(jià)就摸高18500元人民幣/平方米，目前新開(kāi)樓盤(pán)更是以2萬(wàn)至3萬(wàn)的單價(jià)直逼上海、北京等一線城市。

另外，從中央到地方，各級(jí)政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的種種模糊問(wèn)題，認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，改革目標(biāo)、時(shí)間表不明確，造成具體部門(mén)行政不夠堅(jiān)決。而當(dāng)勢(shì)成燎原，又不敢斷然采取措施。瑞安房地主管部門(mén)某負(fù)責(zé)人就對(duì)記者嘆苦經(jīng)，大家都是千萬(wàn)百萬(wàn)的錢(qián)砸進(jìn)去的，“政府如果來(lái)個(gè)猛剎車(chē)，被炒爆掉的人要去跳河了”。

歸根結(jié)底，政策只考慮到給村民保障性土地，沒(méi)考慮有的農(nóng)民不需要保障，有的農(nóng)民想用保障換取更多利益。有建議返回地不直接返給村集體，而是返入城市土地儲(chǔ)備中心代管，通過(guò)招、掛、拍方式出讓?zhuān)鲎屗每钤俜到o集體，分配到個(gè)人。何妨一試？

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