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薛兆豐 經(jīng)濟(jì)學(xué)者、美國(guó)西北大學(xué)法學(xué)院博士后研究員

坊間有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的財(cái)政收入大部分來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于政府大量賣(mài)地賺錢(qián)，所以推高了房?jī)r(jià)，并制造了樓市泡沫。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)的。恰恰相反，假如政府不賣(mài)地，不從賣(mài)地中掙錢(qián)，房?jī)r(jià)反而會(huì)進(jìn)一步劇增；政府賣(mài)地本身，其實(shí)直接推低而不是抬高了房?jī)r(jià)。

政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)取得的巨額財(cái)政收入，常常被誤解為居民住房成本增高的根源。其實(shí)不然。道理很簡(jiǎn)單。你意外撿了顆鉆石，假如市場(chǎng)上最高出價(jià)是100萬(wàn)，那么它就能賣(mài)100萬(wàn)。即使你把鉆石贈(zèng)送給中介商，它最終也還是賣(mài)100萬(wàn)。也就是說(shuō)，即使政府把土地送出去，按身份證號(hào)碼搖獎(jiǎng)，隨機(jī)送給國(guó)民，最終購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)也不會(huì)因此下跌。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求規(guī)律。讓我分八點(diǎn)逐層簡(jiǎn)述。

第一，供地越多，房?jī)r(jià)越低。不管這供地是通過(guò)行政分配、公開(kāi)拍賣(mài)、私相授受、免費(fèi)贈(zèng)送來(lái)實(shí)現(xiàn)，此理不變。所以，認(rèn)為政府因?yàn)橘u(mài)地多而增加了樓市平均價(jià)格，是方向性的錯(cuò)誤。恰恰相反，政府不賣(mài)地，不供地，不鼓勵(lì)民用土地用途的自由轉(zhuǎn)變，或不允許其他人供地，才會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)高漲。

第二，土地國(guó)有，政府壟斷，也屬常見(jiàn)。英國(guó)和港英，土地都是女皇的，一點(diǎn)點(diǎn)賣(mài)出，只賣(mài)使用權(quán)，不賣(mài)所有權(quán)，收入用于政府開(kāi)支，算是征稅，本身并無(wú)不妥。有人說(shuō)，土地是人民的，要?dú)w人民。但政府支出，原則上也用于人民。要理解房?jī)r(jià)與泡沫，土地的最初所屬，是無(wú)關(guān)的因素。土地存量有限，不管歸誰(shuí)所有，只要需求增加，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

第三，供地方式，拍賣(mài)為宜。公開(kāi)拍賣(mài)是最透明和高效的方式。其他方式滋生更多腐敗和尋租損耗。況且，拍賣(mài)反映了和取決于市場(chǎng)需求。不是政府想賣(mài)多高價(jià)格就能賣(mài)多高。要地產(chǎn)商預(yù)期有承接，才能成交。政府開(kāi)價(jià)過(guò)高，或市場(chǎng)預(yù)期不佳，就自然會(huì)流拍。究竟是誰(shuí)推高了房?jī)r(jià)？是購(gòu)房者本身。

第四，即使土地免費(fèi)，房?jī)r(jià)也不改變。有人以為，假如政府把土地免費(fèi)送出來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。不對(duì)。不管是誰(shuí)，不管通過(guò)什么方式，得到了政府免費(fèi)送出的土地，他也會(huì)轉(zhuǎn)身按照市價(jià)賣(mài)出，能賣(mài)多高就賣(mài)多高，而不會(huì)免費(fèi)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓。政府把地免費(fèi)送出，只是讓第一手得到土地的人(不論他們是因?yàn)槌楠?jiǎng)得到還是憑關(guān)系得到)，分得了本來(lái)歸入國(guó)庫(kù)的賣(mài)地收入，而最終住房者不會(huì)得益。到此請(qǐng)重讀第三點(diǎn)。

第五，政府會(huì)優(yōu)化供地節(jié)奏。土地供應(yīng)跟不上需求，廢話，當(dāng)然跟不上。土地就那么多，尤其是好地段。問(wèn)題是，政府為了使賣(mài)地收入最大化，會(huì)適當(dāng)控制賣(mài)地節(jié)奏，這也就在土地的短期和長(zhǎng)期的用途間取得了平衡。雖然政府可以一次性把土地全部賤賣(mài)出去，然后由二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)多次交易來(lái)決定這些土地合并、分拆、規(guī)劃和再規(guī)劃，但政府一般不愿意這樣讓利。重要的是，無(wú)論政府是否愿意讓利，都只會(huì)改變政府和第一手地主之間的財(cái)富分配，而房地產(chǎn)的最終消費(fèi)者支付的價(jià)格不變。

第六，價(jià)格決定成本，而不是成本決定價(jià)格。價(jià)格是由對(duì)最終成品的供求決定的，決定了以后，再倒過(guò)來(lái)決定生產(chǎn)原料的價(jià)格。房?jī)r(jià)是完全由供求決定的，房?jī)r(jià)被供求決定后，才倒過(guò)來(lái)決定土地的拍賣(mài)價(jià)格和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。這因果關(guān)系，是學(xué)習(xí)價(jià)格規(guī)律的難點(diǎn)和重點(diǎn)，要想個(gè)不停，才能明白。到此請(qǐng)重讀第四點(diǎn)。

第七，需求旺，有原因。(1) 農(nóng)民進(jìn)城，數(shù)以億計(jì)，創(chuàng)人類(lèi)記錄。(2) 住房面積和質(zhì)量提高，購(gòu)房者的平均年齡提前。(3) 人均壽命延長(zhǎng)，退休年期增加，但養(yǎng)兒防老已不可能，而養(yǎng)老保障并不健全，購(gòu)房便成了人們儲(chǔ)蓄保值的常用手段。購(gòu)房月供三千，一千實(shí)為租金，兩千實(shí)為儲(chǔ)蓄。在上述因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)高漲實(shí)屬正常，而并非個(gè)別人的陰謀。非說(shuō)是陰謀，那大可以清者自清，選擇只租不買(mǎi)，自動(dòng)退出購(gòu)房大軍。到此請(qǐng)重讀第三點(diǎn)。

第八，價(jià)格規(guī)律與市場(chǎng)狀態(tài)無(wú)關(guān)。不管中國(guó)的市場(chǎng)是否成熟、官商有沒(méi)有勾結(jié)、政府是否廉潔、行業(yè)是否壟斷、住房是必需品還是奢侈品，太陽(yáng)從東升還是西升，價(jià)格規(guī)律都普遍適用。如果市場(chǎng)不夠成熟就能逃離價(jià)格規(guī)律的約束，那豈不很爽？用市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)“抹去”價(jià)格規(guī)律，是對(duì)價(jià)格規(guī)律的最大誤解。

我的看法是，政府采用拍賣(mài)的形式批出土地，恰恰緩解而不是激化了市場(chǎng)對(duì)住房的需求。為了使土地賣(mài)得更高的收入，政府也積極從事了環(huán)境配套設(shè)施的建設(shè)，從而提高了土地的實(shí)際價(jià)值。但是，中國(guó)正經(jīng)歷人類(lèi)歷史上從未見(jiàn)過(guò)的城市化過(guò)程，再加上文化傳統(tǒng)、養(yǎng)老保障和防范通脹等考慮，市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的需求格外高。無(wú)論如何，只有不斷增加土地供給，放寬土地用途轉(zhuǎn)換的限制，允許其他土地供給源進(jìn)入市場(chǎng)，才能根本解決住房困難，并減慢實(shí)際房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

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