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小產(chǎn)權(quán)房受追捧，不能一拆了事

蔡繼明委員：治本之道在于“同地、同權(quán)、同價(jià)”

本報(bào)記者 董偉

房?jī)r(jià)的飆升催生了小產(chǎn)權(quán)房。如何處置它，是決策者面前的難題。全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心教授蔡繼明向大會(huì)提案稱，從短期看，政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益，不可一概取締之，否則可能激起較尖銳的矛盾；從長(zhǎng)期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了“住房難”

“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房子。從價(jià)格上看，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%。

小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有完善的銷售手續(xù)，因此數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量驚人。有人估計(jì)，在北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米；在西安，這個(gè)比例估計(jì)已經(jīng)達(dá)到25%到30%；在深圳占的比重就更高，有的可能高達(dá)40%、近50%。而根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，該市全市小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總面積有1000多萬(wàn)平方米。

蔡繼明告訴中國(guó)青年報(bào)記者，小產(chǎn)權(quán)房不僅大量、廣泛地存在，同時(shí)還牽涉各個(gè)方面的利益，處置起來(lái)不可不慎之又慎。

首先，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城市化進(jìn)程中分得一杯羹，這使得大量集體土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，創(chuàng)造了更大的收益。其次，城市居民可以購(gòu)買到價(jià)格相對(duì)合理的住房，在一定程度上緩解了“住房難”的問(wèn)題。

另一方面，蔡繼明認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房與我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場(chǎng)一般的交易秩序相矛盾。因此，國(guó)務(wù)院多次以會(huì)議和通知的形式要求城市居民不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土資源部也多次發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。可見(jiàn)，中央政府相當(dāng)重視小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)與交易過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家征收等程序，各級(jí)政府很難針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過(guò)程征收相應(yīng)的稅費(fèi)或獲得土地出讓金。因此，有些嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)加以不同程度的限制，一些城市甚至禁毀了部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目。

游走于合法與非法之間的小產(chǎn)權(quán)房

一般認(rèn)為，催生小產(chǎn)權(quán)房的主要原因是城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方在于價(jià)格優(yōu)勢(shì)。很多大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。而政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻無(wú)法滿足住房需求，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。

現(xiàn)行土地制度也為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)留有空間。蔡繼明指出，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?

這就是說(shuō)，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

國(guó)土資源部的一位副總督察曾突出說(shuō)明：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”那么，在這四種情況下建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及所謂“違法”的問(wèn)題。

“這里還有一個(gè)核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問(wèn)題。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)打擦邊球的空間?！辈汤^明對(duì)記者說(shuō)。

治本之道在于“同地、同權(quán)、同價(jià)”

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位并不平等。城市國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以通過(guò)融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒(méi)有使用權(quán)證，不具有資產(chǎn)功能。

這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過(guò)程中得不到合理的利益補(bǔ)償。根據(jù)國(guó)研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值收益的20%到30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。

而農(nóng)民建小產(chǎn)權(quán)房，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；由村集體牽頭開發(fā)，也不需要開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來(lái)，農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地給予的補(bǔ)償金額。

蔡繼明建議，對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決予以取締，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、以科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光提出對(duì)策。

“有些小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試，不僅解決了城市居民住房難的問(wèn)題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問(wèn)題。”蔡繼明說(shuō)，對(duì)于集體建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠形成市場(chǎng)交易和合理價(jià)格，就應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段去管理，甚至進(jìn)行大面積的拆毀。

不過(guò)，治本之道，他認(rèn)為在于深入推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步的改革目標(biāo)應(yīng)該是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

蔡繼明還強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。形成統(tǒng)一的市場(chǎng)后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格，這才是解決這一問(wèn)題的根本出路。

本報(bào)北京3月3日電

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