2010年04月16日 07:24中國證券報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

2009年房產(chǎn)類上市公司各季預(yù)收款余額變化圖(億元)

房產(chǎn)類上市公司2009年各季末現(xiàn)金與借款圖

□中證研究中心 王維波

截至15日，82家房地產(chǎn)上市公司披露了年報，雖然2009年底經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額比中期下降約4%，但貨幣資金總額卻比中期上升26%。顯然再融資的長期停滯并沒有使地產(chǎn)公司陷入資金困境，究其原因主要是由于隨著房價的上漲，地產(chǎn)企業(yè)銷售回款增多。

預(yù)收賬款大幅增長

根據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，82家房地產(chǎn)類上市公司2009年末預(yù)收款合計達(dá)到1700億元，比2009年中期的1288億元增加32%，比2008年末大增99%。

房地產(chǎn)類上市公司預(yù)收款增長是意料中的。由于我國目前采取期房預(yù)售制度，企業(yè)在房屋未建成即可銷售，而所收款項(xiàng)進(jìn)入預(yù)收款科目，等項(xiàng)目竣工結(jié)算后方成為公司的銷售收入。因此，隨著2009年房地產(chǎn)市場的活躍，銷售價格和銷售面積都大幅上升。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國商品房銷售面積比2008年增長41.1%，而銷售額增長了75.5%。上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要力量自然這方面都取得了很大進(jìn)展，如萬科2009年實(shí)現(xiàn)銷售面積同比增長19.1%，銷售額同比增長32.5%。

從這些上市公司的現(xiàn)金情況看，2009年年末貨幣資金合計為1676億元，比2009年中期增長26%，比2008年年末上升90%。另外，上市公司短期借款2009年末合計為515億元，比中期下降3.6%，比2008年底降4.8%。從貨幣資金與短期借款的這一升一降也可以看出，房地產(chǎn)類上市公司資金是比較充足的。

當(dāng)然，從證券市場融資成為房地產(chǎn)上市公司的重要資金來源。數(shù)據(jù)顯示，2009年全年房地產(chǎn)類上市公司融資總額達(dá)到1130億元，比2008年增加約26%。其中通過債券融資達(dá)560億元，而首發(fā)和增發(fā)分別為12億元和558億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流比中期有所下降

盡管上市公司資金仍然比較充足，但年報與中報比較其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額卻有所下降，合計從350元降至332億元，降幅為5.14%。當(dāng)然，與2008年底現(xiàn)金流相比改善是巨大的，2008年底經(jīng)營現(xiàn)金流合計為-342億元。

這組數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)類上市公司2009年的經(jīng)營狀況比2008年有了很大改善，但下半年似乎差于上半年。但進(jìn)一步分析表明，下半年經(jīng)營現(xiàn)金流比中期有所下降，主要原因在于流出凈額比中期大幅上升近兩倍，而流入凈額僅增加46%。流出大幅增長的原因主要是隨著房地產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)投資在快速上升，上市公司將經(jīng)營所獲得資金更多的用于房屋施工，因此流出多于流入。這從全國施工面積和新開工面積快速上升也可以得到印證。

小型公司籌資能力下降

盡管總體上房地產(chǎn)類上市公司資金狀況較好，但公司間特別是大型公司與小型公司間有著一些差別，主要表現(xiàn)是小型公司的融資能力明顯不如大型公司。

數(shù)據(jù)顯示，在發(fā)布年報的82家公司中，總股本規(guī)模在5億以下的房地產(chǎn)公司2009年全年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-6.9億元，中期為-8.6億元，而2008年則是37億元。這表明在2009年這些公司的籌資流動中，流出額多于流入額，因此產(chǎn)生負(fù)值。

對比總股本在5億以上的公司可以發(fā)現(xiàn)，其2009年全年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為567億元，不僅大大超過中期的97億元，也多于2008年的527億元。

這表明，中小型房產(chǎn)類上市公司在二級市場的融資能力在下降，或反映出這類企業(yè)的實(shí)力或償還能力受到一定質(zhì)疑，因此融資難度增大，籌資額減少。雖然其仍可能通過自身積累實(shí)現(xiàn)增長，但作為資金密集性的行業(yè)這會導(dǎo)致其未來發(fā)展速度受到一定抑制，甚至在行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)差時因銷售不能跟上而陷入困境。

另外，由于房地產(chǎn)目前出現(xiàn)過熱跡象，有關(guān)方面正在加大調(diào)控力度，因此更要關(guān)注目前相關(guān)政策的變化及其對房地產(chǎn)公司融資及經(jīng)營的影響。

2009年末貨幣資金最充足的10家房地產(chǎn)公司

證券代碼 證券簡稱 09年凈利潤同比增長(%) 09年末持有貨幣資金(億元) 08年末持有貨幣資金(億元) 09年年報披露日

000002 萬科A 32.15 230.02 199.78 2010-03-02

600048 保利地產(chǎn) 57.19 152.28 54.70 2010-02-04

000402 金融街 31.39 131.89 72.98 2010-04-06

600376 首開股份 63.25 119.69 28.01 2010-03-20

600383 金地集團(tuán) 111.24 96.39 44.50 2010-03-10

600208 新湖中寶 4.58 56.14 17.52 2010-02-11

600648 外高橋 45.86 54.26 39.04 2010-03-16

601588 北辰實(shí)業(yè) 28.55 46.40 50.13 2010-04-08

000046 泛海建設(shè) 91.25 45.89 15.64 2010-03-02

600895 張江高科 33.81 35.86 22.48 2010-03-20

證券代碼 證券簡稱 09年凈利潤同比增長(%) 09年 09年預(yù)收賬款同比增幅(%) 09年年報預(yù)收賬款(億元) 披露日

600823 世茂股份 394.28 18.54 19037.98 2010-02-09

600067 冠城大通 63.11 42.45 5066.82 2010-03-03

000961 中南建設(shè) 14.98 51.02 4201.71 2010-03-05

600639 浦東金橋 29.78 11.99 3306.00 2010-03-19

000014 沙河股份 84.11 3.43 1500.65 2010-03-20

000043 中航地產(chǎn) 654.39 12.92 1438.05 2010-03-16

000011 深物業(yè)A 886.16 7.46 1010.25 2010-02-09

600606 金豐投資 34.74 5.27 909.48 2010-02-27

600533 棲霞建設(shè) 18.80 20.55 885.23 2010-2-11

600322 天房發(fā)展 39.20 20.14 843.56 2010-3-10

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