□中證證券研究中心 張?zhí)┬?/p>

從多家房地產(chǎn)公司近期公布的2009年銷售業(yè)績快報(bào)可以看出，2009年四季度以來部分房地產(chǎn)公司銷售額繼續(xù)呈爆發(fā)式增長，部分公司凈利潤增幅超過200%。據(jù)此預(yù)計(jì)，2009年房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績?cè)鏊賹⒊^50%，2010年行業(yè)利潤增長可能放緩，但大幅回落的概率不大。

去年四季度業(yè)績?cè)龇崴?/p>

2009年四季度以來，由于一線城市地價(jià)、房價(jià)的快速上漲，京滬深穗的新房周銷售額維持在90億元的平均水平，比前三季度有了明顯提高，二三線城市的房價(jià)上漲速度稍慢，但銷售面積大幅提升。

從13個(gè)重點(diǎn)城市的周銷售面積看，四季度以來這一數(shù)據(jù)維持在350萬平方米的平均水平，比前三季度增長了約33%，整體而言，四季度價(jià)量的提升對(duì)房地產(chǎn)公司的業(yè)績將形成強(qiáng)有力的支持。

從2009年前三季度的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1486.9億元，同比增長17%，實(shí)現(xiàn)凈利潤207.4億元，同比增長23.4%，預(yù)計(jì)2009年?duì)I業(yè)收入和凈利潤的增幅將分別超過40%和50%。其中，一些二三線城市的房地產(chǎn)公司業(yè)績?cè)龇赡艹^100%，而在2009年二季度以來，在一線大城市陸續(xù)銷售并結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)公司業(yè)績同比為負(fù)的局面將得到扭轉(zhuǎn)。由于2009年四季度以來CPI的快速上升，這對(duì)提升房地產(chǎn)公司的銷售毛利率和凈資產(chǎn)收益率有促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)全年銷售毛利率將會(huì)超過2008年36.4%的高位，而凈資產(chǎn)收益率有可能轉(zhuǎn)折向上，達(dá)到8%左右。

2010年業(yè)績將慣性增長

雖然種種收緊政策已開始執(zhí)行，但對(duì)于經(jīng)歷了業(yè)績爆發(fā)增長的房地產(chǎn)公司而言，2010年業(yè)績大幅向下的概率不大。

首先，由于銷售周期和會(huì)計(jì)結(jié)算因素，2009年四季度以來的部分銷售業(yè)績可能不會(huì)計(jì)入2009年年報(bào)，價(jià)量充分增長帶來的業(yè)績提升有可能順延到2010年一季度。其次，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流非常充裕，雖然銀行已經(jīng)開始收緊房地產(chǎn)貸款，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率已下降到近四年來的最低水平，2010年這一數(shù)字還將下降到30%以下，房地產(chǎn)公司可能更多地運(yùn)用自有資金和其他預(yù)收款來開發(fā)新的項(xiàng)目。第三，在經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇轉(zhuǎn)向穩(wěn)固向上的路徑中，CPI、M2等指標(biāo)的提升也會(huì)助推房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格的增長，2010年房地產(chǎn)整體價(jià)格上行幅度有限，但如果交易量能維持2009年70%左右的水平，整體業(yè)績?cè)龇阅鼙３?0%左右。

我們看好二三線城市地產(chǎn)商業(yè)績?cè)鲩L的持續(xù)性。雖然從絕對(duì)數(shù)上看，這些城市的房價(jià)已處于高位，但同一線城市的房價(jià)收入比相比，成都、重慶、長沙等地的房價(jià)收入比還未達(dá)到極值，從房價(jià)的上漲幅度看，未來這些地區(qū)的銷售量有可能繼續(xù)保持2009年的態(tài)勢(shì)。此外，同大城市相比，很多二三線城市的市場容量還未完全飽和，并且去庫存化的速度仍在繼續(xù)，這說明未來供給的情況好轉(zhuǎn)還需要較長時(shí)間，這也在很大程度上支撐房價(jià)不會(huì)立即掉頭向下，從而保證市場情緒的穩(wěn)定。

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