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2009年09月03日 07:40證券時(shí)報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

近日，上實(shí)發(fā)展(600748)決定將全資子公司上海海際房地產(chǎn)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓，分析人士認(rèn)為，這是因?yàn)樯蠈?shí)發(fā)展新任高管希望將精力集中到居住房上，“商業(yè)房產(chǎn)回收期較長(zhǎng)”。

一位長(zhǎng)期跟蹤上實(shí)發(fā)展的分析師表示，去年10月份，上實(shí)系管理層更替，上實(shí)發(fā)展也產(chǎn)生了新的管理層，新任高管對(duì)公司的發(fā)展有和前任不同的理念，更看重發(fā)展居住房。他們準(zhǔn)備出售商業(yè)房來(lái)回收資金以用于居住房開(kāi)發(fā)，他們認(rèn)為居住房產(chǎn)生效益會(huì)更快。

資料顯示，海際房產(chǎn)目前投資的項(xiàng)目為地鐵M8線鞍山路站地塊(“海東?！表?xiàng)目)，建設(shè)用地面積為1.83萬(wàn)平方米。上實(shí)發(fā)展收購(gòu)海際房產(chǎn)的成本為1.67億元，擬以不低于1.85億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，如果以該價(jià)格轉(zhuǎn)讓成功，上實(shí)發(fā)展從2004年獲得該地塊至今，其間經(jīng)歷過(guò)土地價(jià)格大幅上漲，但是并未能獲得相應(yīng)收益。從2005年海際房產(chǎn)成立到2009年7月，海際房產(chǎn)尚無(wú)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

資料顯示，上實(shí)發(fā)展2004年取得該地塊的成本是2.82億元，本次評(píng)估賬面值為3.28億元，評(píng)估報(bào)告認(rèn)為該地塊只是略微增值。評(píng)估報(bào)告表示，該地塊原本規(guī)劃的容積率為3.6，因受到地鐵建設(shè)和居民日照的影響，設(shè)計(jì)容積率只能做到2.2，同時(shí)因地鐵緣故要加強(qiáng)樁基圍護(hù)要花費(fèi)3000萬(wàn)元。

地鐵口地塊是稀缺資源，上實(shí)發(fā)展2004年拿到該地塊時(shí)，曾表示其不但能帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)由于地處中心城區(qū)商業(yè)街上的地鐵站位置，將利于公司形象、品牌的提升。當(dāng)時(shí)上實(shí)發(fā)展還拿到另一個(gè)地鐵M8線江浦路站地塊，不過(guò)早在2008年10月及12月，上實(shí)發(fā)展已分兩次將其所持該地塊項(xiàng)目公司股份轉(zhuǎn)讓，如果本次轉(zhuǎn)讓海際房產(chǎn)成功，那么上實(shí)發(fā)展將全部轉(zhuǎn)讓兩家地鐵項(xiàng)目公司。

除了兩個(gè)地鐵口商業(yè)項(xiàng)目，上實(shí)發(fā)展還在產(chǎn)權(quán)交易所以3.14億元掛牌出售上海遠(yuǎn)東國(guó)際橋梁建設(shè)有限公司100%股權(quán)，由于無(wú)人摘牌，上實(shí)發(fā)展已經(jīng)下調(diào)掛牌價(jià)格至3.02億元。上實(shí)發(fā)展獲得上海遠(yuǎn)東100%股權(quán)的成本為3.09億元，新的掛牌價(jià)在公司的成本線之下。

當(dāng)初，上實(shí)發(fā)展購(gòu)得上海遠(yuǎn)東可謂態(tài)度堅(jiān)決，2007年取得77%股權(quán)后，又在2008年4月收購(gòu)剩余股權(quán)，上實(shí)發(fā)展當(dāng)時(shí)表示，公司下屬眾多住宅商業(yè)項(xiàng)目將由上海遠(yuǎn)東承建，可以大幅提升公司房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量，減少項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，提高資金使用效率，節(jié)約資金成本。公開(kāi)資料顯示，2007年上海遠(yuǎn)東僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為67.09萬(wàn)元，2008年凈利潤(rùn)進(jìn)一步減少到只有7.52萬(wàn)元。

而現(xiàn)在上實(shí)發(fā)展又改變了想法?！吧虾＿h(yuǎn)東公司屬于非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)，公司要調(diào)整結(jié)構(gòu)，把資金用在開(kāi)發(fā)新收購(gòu)的朱家角地塊上?！鄙蠈?shí)發(fā)展董秘闞兆森表示。

“感覺(jué)公司沒(méi)有統(tǒng)一思路，股權(quán)買來(lái)賣去，不知道公司到底是什么打算?！币晃环治鰩煴硎?。

編者按 上實(shí)發(fā)展是上實(shí)系房地產(chǎn)整合的平臺(tái)，擁有令人羨慕的土地資源，但公司業(yè)績(jī)卻一直難以讓投資者滿意。公司最近頻繁處理資產(chǎn)的原因何在？2008年年初注入的42億元房地產(chǎn)資產(chǎn)，其盈利能力如何？公司業(yè)績(jī)又為何遲遲不能如分析師所料，獲得爆發(fā)性增長(zhǎng)？對(duì)此，本報(bào)試圖通過(guò)一組報(bào)道，以探求其中的答案。

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