"前兩天和幾個(gè)金融圈里直接對(duì)接過房企項(xiàng)目的朋友聊起了本輪房地產(chǎn)調(diào)控，大家清一色認(rèn)同這次是“動(dòng)真格”的，去杠桿、切斷一批資金輸血渠道的勢(shì)頭很“嚴(yán)”。今天的“愉見財(cái)經(jīng)”，我就復(fù)述給您我們的聊天內(nèi)容，您就當(dāng)通過本公號(hào)，也參加了一次圈內(nèi)聚會(huì)討論吧。"

有券商人士說，已經(jīng)有幾家房企在交易所的發(fā)債被暫停了，發(fā)不了債，先卸你一條胳膊再說。

大家別小看這交易所地產(chǎn)公司債，輸了多少血給房企啊，高價(jià)拍地資金里顯然有其貢獻(xiàn)啊：我查了一下Wind數(shù)據(jù)，2015年5月到2016年8月，房企的交易所公司債發(fā)行有1.1萬億之多，這是什么概念？已經(jīng)差不多是銀行間市場(chǎng)的地產(chǎn)公司債發(fā)行規(guī)模的5倍了。

有銀行人士說，本來已經(jīng)打算用理財(cái)資金對(duì)接某個(gè)房企的“尾款應(yīng)收融資”，但銀監(jiān)會(huì)三季度金融形勢(shì)分析會(huì)一句“似乎啥都沒說又似乎啥都包括”的“嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，嚇得他們暫時(shí)都不敢讓這個(gè)項(xiàng)目過審，得看看風(fēng)聲再說。因?yàn)橄襁@樣的尾款融資吧，表面上似乎還款來源清晰，綁定的是購(gòu)房者的信用；但實(shí)際上，一來是購(gòu)房者那里都按揭貸款了，房產(chǎn)是抵押掉的，這里再來個(gè)尾款融資顯然是多一道杠桿啊，二來是，這房企一弄到錢，保不準(zhǔn)就挪到下一輪項(xiàng)目開發(fā)的資本金里了、或是土地保證金里了。要知道這房企的“繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”，銀信保的資金都是命令不允許介入的。所以這種模糊地帶，銀行也不大敢踩了，怕監(jiān)管接下來要抓一批現(xiàn)行抓到自己。

正寫著這篇語(yǔ)音稿件呢，這會(huì)又來了一個(gè)新消息，傳要求銀行將表外理財(cái)納入廣義信貸測(cè)算了。這雖然表面看來和房企沒啥關(guān)系，但資產(chǎn)一回表風(fēng)險(xiǎn)資本占用一上升。我看到一些觀點(diǎn)預(yù)測(cè)銀行理財(cái)規(guī)模會(huì)收縮。這理財(cái)對(duì)接房地產(chǎn)融資可不會(huì)少，就看中債登披露的2016年上半年數(shù)據(jù)，配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)的理財(cái)資金中，就有超過2萬億投向了房地產(chǎn)。

我們說回到我和幾個(gè)金融圈朋友的討論。說著融資收緊，就有人舉出了某個(gè)在港上市的本輪活躍得很的房企的例子，說這家企業(yè)算是“先知先覺”的，兩、三個(gè)月前那是一眾高管都在外面拉融資，聽說拉到錢的個(gè)人都有千二、千三的回扣。

說著這個(gè)活躍的房企吧，馬上就有人舉例了他對(duì)接過的這家房企的“永續(xù)債”融資手段。我聽著帶勁，特地拉著他扒了不少細(xì)節(jié)，在本期“愉見財(cái)經(jīng)”里分享給還沒發(fā)現(xiàn)永續(xù)債Tricks的朋友們，窺探一下其中奧秘。

銀行資金通過“永續(xù)債”輸血房企拿地——

秘密之一：繞通道

大家知道銀行是不能貸款能給開發(fā)商用來拿地的。但通過永續(xù)債，七繞八繞，房企弄到資金轉(zhuǎn)手就進(jìn)入土地市場(chǎng)了。聽說有好幾間香港上市或境外有主體的公司都玩得挺大。我回來查了一下克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年中期末，16家房企的永續(xù)債總計(jì)就有1727億元，同比增加109%，其中第一大戶，一家就有永續(xù)債超過1100億。

這銀行的錢怎么“輸血”過去呢？一般是用理財(cái)資金，借某個(gè)通道，比如基金子公司，比如當(dāng)中架個(gè)優(yōu)先劣后分層設(shè)計(jì)的有限合伙，從而委托某指定銀行，貸款給房企下屬的項(xiàng)目公司。

具體方式，我粗略畫了兩張草圖，不太完善，供參考請(qǐng)指正。

秘密之二：“不永續(xù)”

顧名思義，永續(xù)債本身期限為永續(xù)或極長(zhǎng)。但既然是銀行的理財(cái)資金輸血過去的，銀行怎么會(huì)真讓這債務(wù)永續(xù)下去呢？就有一名審批過這一項(xiàng)目的銀行人士說了，

為了讓購(gòu)買房企永續(xù)債對(duì)于銀行而言期限等同于貸款，他們會(huì)在票息率上“動(dòng)手腳”，讓票息率“遞升”嘛。比如約定每年遞增的利率，或前兩三年利率正常，到了第三或第四年突然加碼，倒逼企業(yè)因無法承受票息率而只能像還貸一樣乖乖到期還債。

這反過來對(duì)房企而言，可就是一種流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)了。如果房地產(chǎn)火熱，房企銷售好，當(dāng)然OK，可以在“低息期”內(nèi)把債還了。但如果市場(chǎng)不妙、資金回?cái)n不力呢？恐怕還是要謹(jǐn)慎選擇吧。

秘密之三：“藏”用途

你說房企要通過永續(xù)債弄資金來干嘛，其實(shí)很多資金最終流向還是用于交地價(jià)款、做土地開發(fā)了。但是在合同上，誰會(huì)老實(shí)交代啊，那可是違規(guī)的。反正資金人家的左口袋右口袋里繞來繞去，實(shí)際用途到最后也說不清楚了。

那合同上寫什么呢？一般是約定拿了錢的項(xiàng)目公司，借款用途為歸還股東借款，也就是用于償還其在母公司的債務(wù)。那項(xiàng)目公司借母公司的債務(wù)是干嘛呢？往往是母公司為項(xiàng)目公司預(yù)支了地價(jià)，負(fù)債說到底還是拿地、地產(chǎn)開發(fā)等，因?yàn)檫@一塊的耗資本來就是最高的。

所以雖在會(huì)計(jì)科目上兜了一圈，其實(shí)質(zhì)無非就是地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資拿地。只是這融資從貸款“變成”了理財(cái)資金。

秘密之四：調(diào)報(bào)表

行業(yè)里的人提到永續(xù)債時(shí)，把它叫做“債券里的股票”，它妙就妙在，在房企的報(bào)表里，永續(xù)債是進(jìn)入“權(quán)益”項(xiàng)目而非“負(fù)債”。對(duì)于那些投資規(guī)模大的上市房企來說，發(fā)永續(xù)債就能修飾財(cái)務(wù)指標(biāo)，降低表面上的負(fù)債率了。