一手房貸比拼：150萬30年渣打比招行省44萬

2009年11月23日 07:53
來源：理財周報作者：李雯珊施維滑明飛

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李雯珊施維滑明飛

一手房貸13銀行比拼：150萬30年渣打銀行“活利貸%2B等額本息”比招行省44萬，等額遞減還息最劃算

“房貸政策并未收緊，一套房仍享受原有固定政策的低利率低首付?！敝袊?a href="http://baike.m.dali56.com/doc/25225" target="_blank">銀監(jiān)會副主席蔣定之就針對一直“風傳”房貸政策要改的傳聞作出回應。

楊小姐得知“情報”后，趁著第一套房貸還處于優(yōu)惠期，趕緊開始籌劃向銀行“借糧”買房。

楊小姐的總體情況是中產(chǎn)階層的一個縮影：與結婚將近3年的丈夫在廣州工作，各自擁有一份月收入在1萬元以上的工作；經(jīng)過幾年積累，有一定的經(jīng)濟能力去購買第一套房。

楊小姐看中了一套總價為150萬元房子，“目前我跟丈夫的全部積蓄不夠一次性付清150萬元的房貸，但現(xiàn)在一手房貸政策還處于優(yōu)惠時期，加上我們在還貸上還存在很大壓力，所以‘該出手時就出手’?！?

同時，楊小姐坦言，“壓力依然很大。而面對各種銀行房貸業(yè)務，如何選擇到貸款成本最低的銀行，也是我現(xiàn)在很頭疼的問題。”

對此，理財周報記者以楊小姐的情況為案例，廣泛咨詢13家銀行廣州的個貸經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，建行產(chǎn)品最豐富，民生、工行等首付最低。更為重要的是，選不同銀行及不同還款方式，最終會使得購房成本差異巨大。同是第一套房貸150萬元30年期，最省錢的貸款組合與最費錢的組合之間差距超過44萬元。

理財周報記者還發(fā)現(xiàn)，選擇渣打銀行的活利貸，且采用等額本息的還款方式，會比去招商銀行(600036)等選等額遞增還款方式省最多的錢。如果選擇每個月增加10元錢，在招商銀行貸150萬30年的總購房成本是2406000元，是所有還款方式中成本最高的。

理財周報記者計算發(fā)現(xiàn)，各種還款方式中遞增還款最貴。招行上述案例，與渣打銀行等額本息配活利貸所產(chǎn)生的1961840元總成本相比差約44.5萬元。

深發(fā)展三種還款方式 等額本金最省

銀行為貸款人提供的還款方式基本有兩種：等額本息與等額本金。這兩種方式當然各有利弊，而等額本息是目前為貸款人廣泛接受與采用的還款方式。深發(fā)展銀行在個人貸款產(chǎn)品上做得算是比較豐富，記者就以楊小姐的案例向深發(fā)展廣州一支行的個貸經(jīng)理王先生咨詢怎么貸最優(yōu)惠。

“根據(jù)現(xiàn)在一手房貸的政策，貸款人最低給出三成的首付，貸款利率可下調30%。就楊小姐的情況要獲得以上的優(yōu)惠不存在很大問題?！蓖踅?jīng)理表示。若楊小姐先給出首付45萬元，剩下的105萬元進行貸款，如果貸款期限為30年，利率打7折后為4.158%(現(xiàn)行30年浮動利率5.940%)，那么我們可為其提供三種還款方案。

一是按月等額法供款(等額本息法)，經(jīng)過相關計算，楊小姐月供5100元左右(收入須開到每月11000元)；二是按月遞減法供款，第一個月的月供約6555元,以后每月按一定金額遞減，這種方式相比第一種方式，能節(jié)省利息13萬元左右；三是雙周供方式供款，每一期(兩周)供款2550左右，還款期縮短為308個月，比上述兩種少52個月，利息相比第一種還款方式節(jié)省超12萬元。

“每種方式當然會有自己的利弊，由于楊小姐與其先生每月的共同收入還是很不錯的，所以上述三種還款方式都可以考慮。當然本金還得越快，利息就會越短?！蓖踅?jīng)理表示。

他還介紹，“其實不同的還款方式如在貸款時間為3-5年內進行比較的話，還款本金與利息等不存在太大的區(qū)別；但如果時間在10年以上的，選擇雙周供的還款方式，成本會比其他方式要低一些。”

民生銀行(600016)建議組合貸款要慎用

記者咨詢了民生銀行(600016)的一位個貸經(jīng)理杜小姐。她表示，“楊小姐這種情況屬于較好的客源，享受我行第一套房貸最低首付兩成，利率下浮30%的優(yōu)惠政策應該沒有問題。”

“民生銀行雖有許多還款的方式，但由于現(xiàn)行第一套房貸政策是很優(yōu)惠的，所以我們一般建議楊小姐選擇等額本息或等額本金還款方式。一個家庭進入到供房階段，大部分人都會發(fā)現(xiàn)每個月的收入用得非?？?。”

根據(jù)杜經(jīng)理為楊小姐提供的還款方案中顯示，若首付兩成即30萬，貸款期限30年，年利率4.158%(現(xiàn)行利率5.94%)，則其所要貸款的資金為120萬。若采用等額本金(遞減還款方式)，則每期需要還本金為3333元左右，利息就按月每期遞減，30年累計利息約為75萬元；若采用等額本息還款方式，每月供款額約為5838元，30年累計利息約為90萬，比第一種貸款方式多出約15萬利息。

對于公積金貸款與商業(yè)貸款要不要組合在一起的貸款問題，她則表示，“一般建議客戶第一套房不要用公積金進行貸款，雖然現(xiàn)在廣州的公積金貸款利率為3.87%左右，要比商業(yè)銀行低一些。但公積金貸款需要補交其他費用較多，比如購買房屋保險等，這些雜費加起來的費用與商業(yè)貸款沒有太大差別?！?

渣打活利貸%2B等額本息省44萬

渣打銀行一位個貸經(jīng)理林先生針對楊小姐的情況則表示，“楊小姐應該可以享受到我行一套房貸首付2.1成，利率最多下浮29.9%的優(yōu)惠。若楊小姐首付32.5萬元，貸款期限為30年，貸款利率為4.16%，則建議其采用我行的普通房屋貸款(即等額本息)并以活利貸予以輔助。”

若楊小姐單純采用渣打的普通房屋貸款，每月的還款額約為5769元，30年累計下來的利息約為89萬。如果使用渣打活利貸產(chǎn)品，將會沖減掉一些利息。即每月存進自己多出的錢，將其視為提前還款以沖減掉對應利息，利率按貸款利率計算。

若楊小姐使用活利貸，月供5769元，同時能每月預留4000元存入活利貸賬戶。那不斷累計下去，在活利貸賬戶的金額就會以貸款利息4.16%來計算利息，并以其對沖掉所要還款的利息。據(jù)渣打銀行林先生的計算，30年的利息總額約為45.7萬元，利息減少近一半；實際還款期為286個月，比普通房屋貸款縮短了74個月。

理財周報記者計算發(fā)現(xiàn)，一套房貸150萬30年，同是選擇等額本息的還款方式，到渣打銀行選活利貸比到工行、農(nóng)行、中行等眾多銀行總共購房成本會減少43.984萬元。

同樣為外資銀行的恒生銀行，也向楊小姐給出了首付3成，利率下浮30%的優(yōu)惠。經(jīng)該行個貸經(jīng)理高先生的粗略估計，她若貸105萬元，每月大概需還5100元。據(jù)高先生介紹，“目前恒生銀行只提供等額本息的還款方式，所以并沒有其他方式可以更好地節(jié)省貸款成本。