2010年03月15日 08:27
來源：中國證券報-中證網 作者：鄭中

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□本報記者 鄭中

新年伊始，一紙叫停房貸“返點”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”在在交織著銀行、中介、購房者等的多方利益博弈下，“返點”能否真正“叫停房貸業(yè)內人士似乎并不樂觀。

中國證券報記者經過多方了解發(fā)現(xiàn)，時下房貸“返點”正在以“擔保費”等方式重新現(xiàn)身房貸市場。專家稱，由于中介機構在二手房貸市場仍舊保持著對銀行的強勢地位，在現(xiàn)行體制下，讓“返點”從房貸市場禁絕將非常困難。一個健康有序的房貸市場，與其監(jiān)管機構采取高壓政策對“返點”行為進行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產品創(chuàng)新力度，通過價格競爭、服務競爭來吸引房貸客戶，做到標本兼治。

由來已久：銀行的“挖角”行動

個人按揭貸款由于有房產作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會和開發(fā)貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場也是大銀行的天下，中小商業(yè)銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點’這一非常手段?！蹦硺I(yè)內人士告訴記者。

“返點”這一“潛規(guī)則”由來已久，而在信貸寬松、銀行爭奪客戶的時代，銀行在和中介的博弈中，相對處于弱勢，使得近幾年“返點”越發(fā)水漲船高。

有業(yè)內人士指出，“返點”本非中介強求，而是銀行主動的意愿，以此來博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議，銀行的二手房貸業(yè)務立即能在短時間內有所突破。

但在利益輸送背后，往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點”是一次性付給中介機構，銀行需要通過多年經營房貸業(yè)務的息差來彌補“返點”支出。如果購房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無利可圖，甚至虧損。

某銀行個貸部人士告訴記者，經過2008年數次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠，銀行二手房貸的利潤空間變得相當狹小，尤其是放貸第一年銀行基本無利可圖。

之前北京二手房市場上，銀行給中介機構的返點一般在1.5%到2%左右，而有個別小銀行為了短時期內獲得客戶數量的提升，甚至將“返點一提高到3%，對銀行造成非常大的成本壓力。

舉例來說，銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產生的人員成本等費用大約是1%，同時，銀行還要在第一年計提1%的撥備，如果按照2%的標準給予中介機構“返點”，那么銀行在貸款發(fā)放的首年基本上是虧損的。

而“返點”造成的危害遠不只銀行一方，一份調研報告指出，個別房產中介機構和人員為獲取“返點”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危

2009年12月底，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)《關于規(guī)范做好個人房地產按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業(yè)務介紹的‘返點’費用”

就在大行表示堅決執(zhí)行禁止“返點”政策的同時，很多中小銀行在這方面卻表現(xiàn)得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點’，但是一般會低于行業(yè)的平均水平，也就是0.8%-1%。

但由于去年房貸按揭數量的激增，很多大型銀行已經“喝飽”。大型銀行做業(yè)務開始“挑肥揀瘦”，銀行重新在房貸利潤的分配博弈中掌握主動。目前中行、建行等大型國有銀行已經明確取消和房地產中介的合作。

銀行人士表示，存款準備金率的上調和監(jiān)管機構的窗口指導，使很多銀行對信貸投放都采取了規(guī)?？刂?，個人住房按揭貸款一定程度上受到擠壓。另一方面，對房貸風險的重視，令二手房成為重點調控的對象。

據調查，很多二手房中介的“返點”收入甚至達到總收入的三成。監(jiān)管機構的禁令，和銀行的“過河拆橋”，對于很多中小房地產中介機構無異于釜底抽薪，房地產中介行業(yè)“洗牌”在所難免。

而上述人士表示，以前正是因為“返點”的存在，很多購房者都能從中享受到優(yōu)惠，一般中介指定銀行后，購房者都能在房屋的買賣手續(xù)費上享受到一定的折扣?！捌鋵崱迭c’取消之后，還是‘墻里虧損墻外補’，房屋交易雙方的費用支出自然有所提高?！?

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