投資買房租金還不夠還貸

2010年03月31日 08:17
來源：齊魯晚報作者：張璐

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熱點城市“租價比”跟蹤調(diào)查證實樓市泡沫嚴重

本報記者張璐

國土部29日公布了《中國城市地價狀況2009》，其中首次明確“租價比”概念，這個由房屋租賃價格與房屋銷售價格相比較得出的數(shù)據(jù)，被認為是判斷一個城市樓市健康與否的依據(jù)。

國土部所確定的租價比計算公式為：一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。而國土部認為，如果這個比值低于4.5%，則說明該地區(qū)的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。

據(jù)了解，包括我省青島在內(nèi)，國土部持續(xù)跟蹤了國內(nèi)六大城市的各類物業(yè)租價比的變化，數(shù)據(jù)顯示，近五年來銷售價格相對租金水平上漲過快。其中從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4283%、4259%、3%81%，包括青島在內(nèi)的另外5個典型城市租價比走勢大體相同。這一數(shù)據(jù)也顯示，從投資回報率上看，在國土部選取的6個樣本城市中，其住宅租價比均低于5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益，明顯低于正常投資回報率。

濟南租價比僅為3%低于公積金貸款利率

與青島同樣，濟南樓市也存在租價比低于4.5%的狀況。以濟南核心區(qū)2009年底一處新建小區(qū)為例，記者了解到，到2009年底該小區(qū)樓盤銷售均價已經(jīng)突破9000元/平米，也就是說該小區(qū)一套90平米兩居的房屋總價要在81萬左右。而濟南一二手中介提供的數(shù)據(jù)顯示，這個小區(qū)90平米房屋的出租價格每月在2500元左右，而按照這一數(shù)據(jù)推算，這一新建小區(qū)的租價比僅為3.7%，如果這套房產(chǎn)的投資者有房屋貸款，而這一比例不僅遠低于5年以上5.94%住房貸款利率，而且比5年以上公積金3.87%的利率也要低0.17個百分點。而按照這一數(shù)據(jù)推斷，憑借租金收益，這一小區(qū)住房要27年才能收回成本，業(yè)主是很不合算的。而山東中原的數(shù)據(jù)顯示，3%是濟南市住宅市場租價比的平均水平。

山東大學經(jīng)濟學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認為，房屋租賃市場較為穩(wěn)定，用租賃收益與房屋總價格得出的比例數(shù)值，能部分反映出一個城市樓市的健康狀況，并能反映出樓市發(fā)展的趨勢。李鐵崗稱，不同城市之間租價比的比值是不相同的，“大城市，流動人口多的城市租價比值要高，反之則小”，以濟南、青島為代表的山東樓市，租價比歷來偏低，這說明我省的商品房銷售價格偏高，但至于我省樓市是否存在泡沫，泡沫究竟有多大，還要具體通過成交量分析、空置率等等數(shù)據(jù)來綜合判斷。

根據(jù)對包括我省青島在內(nèi)的國內(nèi)六大城市進行的“租價比”數(shù)據(jù)跟蹤調(diào)查，國土部門得出的結論為：熱點城市樓市出現(xiàn)嚴重泡沫。

我省有關專家認為，以濟南、青島為代表的山東樓市，“租價比”歷來偏低，這足以表明我省商品房價格目前偏高。