2010年04月16日 22:57
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：史進(jìn)峰

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據(jù)一位地產(chǎn)界人士介紹，1000億土地儲(chǔ)備貸款計(jì)劃中，下分到各個(gè)區(qū)的情況稍有不同，2009年在市政府“城南計(jì)劃”推動(dòng)下，崇文、宣武、豐臺(tái)、大興以及房市等區(qū)占據(jù)先機(jī)，去年分到豐臺(tái)和大興的土地儲(chǔ)備貸款均超過100億。

據(jù)民生銀行北京分行一位人士介紹，商業(yè)銀行或獨(dú)立授信或組成銀團(tuán)貸款形式參與上述項(xiàng)目，但貸款流向無法做到有效跟蹤；因?yàn)橥恋匾患?jí)開發(fā)任務(wù)最終落實(shí)到當(dāng)?shù)貐^(qū)政府成立的平臺(tái)公司身上。

平臺(tái)公司通過前期土地開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓?，達(dá)到國家相關(guān)“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”要求的建設(shè)條件(熟地)，便可以通過公開“招、拍、掛”方式進(jìn)入市場(chǎng)；但拍賣所得收入既不歸在區(qū)政府專門成立的平臺(tái)公司、也不歸區(qū)政府，而是直屬市財(cái)政。

李偉介紹，“最終由市財(cái)政按照一定比例分配土地出讓金，這是土地儲(chǔ)備貸款的還款來源和保障。

以2009年9月火爆一時(shí)的房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)為例，據(jù)李偉介紹，1000億元土地儲(chǔ)備貸款計(jì)劃具體落實(shí)到房山區(qū)的是117億元，而長(zhǎng)陽鎮(zhèn)項(xiàng)目便高達(dá)70多億。

在土地市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)牛市大背景下，市區(qū)級(jí)政府難掩飾賣地沖動(dòng)，而在財(cái)政收入高增長(zhǎng)、高土地出讓金的背后，土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)一時(shí)被掩蓋了。

以房山區(qū)為例，光長(zhǎng)陽鎮(zhèn)三塊地最終賣地所得便高達(dá)70億元，其整個(gè)區(qū)110億的土地儲(chǔ)備貸款根本不值一提；同時(shí)，在土地財(cái)政推動(dòng)之下，2009年全區(qū)財(cái)政收入完成52億元，為預(yù)算的265.7%，增長(zhǎng)139.2%其中，土地收益收入27.6億元，比上年增長(zhǎng)4.7倍。

3. 土地儲(chǔ)備貸款演變

2009年，信貸投放猶如脫韁野馬的商業(yè)銀行，成堆扎往政府融資平臺(tái)貸款以及房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域。由于貸款對(duì)象具有其強(qiáng)烈的政府色彩，土地儲(chǔ)備貸款往往被歸為政府平臺(tái)貸款一類。

建行北京分行人士認(rèn)為，“與政府平臺(tái)貸款一樣，土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象說白了就是政府，其擔(dān)保方式和最終還款源均依賴地方財(cái)政收入的實(shí)際情況。

與前幾年商業(yè)銀行謹(jǐn)慎態(tài)度相比，2009年多數(shù)商業(yè)銀行都對(duì)土地儲(chǔ)備貸款表示出熱烈歡迎之態(tài)。民生銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)人士分析，相比其他政府融資平臺(tái)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備貸款未來有土地出讓金做保障，抵押物也是實(shí)實(shí)在在的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)向好的大背景下，沒有哪家銀行愿意舍棄這塊肥肉。

同時(shí)，上述人士指出，與前些年相比，“土地儲(chǔ)備”本身的性質(zhì)業(yè)已發(fā)生了很大的改變。“原先土地儲(chǔ)備只是單純的房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)；現(xiàn)在政府主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)演化成政府市政建設(shè)和城市改造的配套工作，比如CBD東擴(kuò)、金融街西擴(kuò)、城南行動(dòng)，帶有強(qiáng)烈的政府推動(dòng)色彩。

“在中國現(xiàn)有投資拉動(dòng)增長(zhǎng)的模式之下，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款基本可以等同于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款，是銀行最為青睞的業(yè)務(wù)?！鄙鲜鋈耸糠治觥?/p>

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