2010年07月02日 18:09
來(lái)源：新財(cái)經(jīng) 作者：王曉慧 崔曉紅 堯堯 冀志罡

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被稅費(fèi)壓垮的小開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商一直是人們眼中看似比較光鮮的人物，但是，也有這么一些小的開(kāi)發(fā)商，由于無(wú)法承受稅負(fù)之重，最終被迫出局

文/本刊記者 王曉慧

劉英明，河北滄州人，早年經(jīng)營(yíng)一家木器廠(chǎng)，經(jīng)過(guò)近二十年打拼，積累了幾百萬(wàn)元的家產(chǎn)。

2003年，木器廠(chǎng)的生意越來(lái)越不景氣。劉英明看到自己的合作伙伴和朋友陸續(xù)進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，不甘心讓錢(qián)睡在銀行的他也心有所動(dòng)，最終不顧家人的反對(duì)毅然參與其中。

2004年，劉英明和幾個(gè)朋友一起投資開(kāi)發(fā)北京遠(yuǎn)郊的一塊地。該地塊約60多畝，可以建30棟樓，劉英明和幾個(gè)朋友投資了其中8棟樓的開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)展得并不順利，首先遇到的是拆遷問(wèn)題。

這個(gè)項(xiàng)目占用了部分農(nóng)村住房，涉及近20戶(hù)拆遷問(wèn)題，其中，劉英明參與投資的地塊涉及12戶(hù)。

早幾年，拆遷工作都是由政府出面負(fù)責(zé)。政府出臺(tái)賠償標(biāo)準(zhǔn)并補(bǔ)償拆遷戶(hù)，同時(shí)收回拆遷戶(hù)手里的“兩證”，即收回土地使用權(quán)。之后，政府再將地塊交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)向開(kāi)發(fā)商收取土地出讓金。整個(gè)過(guò)程，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是比較清晰的。但后來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入的門(mén)檻越來(lái)越低，政府逐漸退出了拆遷環(huán)節(jié)。

這無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)商的難度。土地出讓金交了，拆遷進(jìn)展不順的話(huà)，就開(kāi)不了工。

劉英明地塊上的這12戶(hù)村民，焦點(diǎn)問(wèn)題是，在沒(méi)有取得村委會(huì)相關(guān)證件的情況下，每戶(hù)均私自蓋出多間小房，在城市這叫違章建筑。矛盾的焦點(diǎn)直指這幾間房子，因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商要為此多補(bǔ)償至少十幾套的房子。

眼看著周?chē)拈_(kāi)發(fā)商都已準(zhǔn)備就緒，劉英明等人開(kāi)始著急了。經(jīng)過(guò)近一周的協(xié)商，最終以補(bǔ)償現(xiàn)金的方式結(jié)束了談判。劉英明和幾個(gè)投資人也為此搭進(jìn)去100多萬(wàn)元的補(bǔ)償款。

接下來(lái)的施工過(guò)程還算順利，不到兩年的時(shí)間，2006年年底，4棟樓房平地起，其余的4棟也接近尾聲。但此時(shí)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有如劉英明等人此前估計(jì)得那么高。年底又有消息傳出，2007年將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。土地增值稅不是新稅種，但自1993年推出以后，一直沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，有的地區(qū)僅是按照銷(xiāo)售收入的1%～2%象征性地收取。如果嚴(yán)格按照累進(jìn)稅率的計(jì)算方法，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將進(jìn)一步被壓縮。

雖說(shuō)是小道消息，正式通知尚未正式發(fā)布，一些敏感的開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)坐不住了，原本打算過(guò)了春節(jié)辦理各種銷(xiāo)售許可證，紛紛提前辦理。

果然，2007年元旦剛過(guò)，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站就公布了一則通知，從當(dāng)年2月1日起，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅,而且,這部分稅款提前征收。不交，開(kāi)發(fā)商就賣(mài)不了房。

又要征稅。進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)不過(guò)兩年時(shí)間，劉英明已從財(cái)務(wù)那兒聽(tīng)過(guò)不知多少種名目的稅費(fèi)。為了這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，劉英明已經(jīng)掏空了家底，另外幾個(gè)朋友也因?yàn)檫€有其他地產(chǎn)項(xiàng)目再也拿不出更多的錢(qián)來(lái)交稅。幾個(gè)施工隊(duì)的施工款，他們和對(duì)方說(shuō)好用蓋好的房子進(jìn)行沖抵；拖欠的原材料的費(fèi)用，他們等著用房子銷(xiāo)售匯款支付；另外4棟樓的后期開(kāi)發(fā)資金，他們也指著前4棟樓的銷(xiāo)售回款。兩難的是，沒(méi)有錢(qián)交土地增值稅，房子就進(jìn)入不了銷(xiāo)售階段。

越?jīng)]錢(qián)越著急，越著急越?jīng)]錢(qián)。每天發(fā)生的各種費(fèi)用讓劉英明和另外幾個(gè)合作伙伴苦不堪言。最終，他們把已完成和在建的項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)出才得以脫身。劉英明打拼了近二十年的積蓄幾乎散盡。劉英明沒(méi)有想到，自己第一次涉足地產(chǎn)市場(chǎng)，竟以這樣的結(jié)局收?qǐng)觥＿@一舉動(dòng)著實(shí)算不得英明。

同年，劉英明查出患肝癌，晚期。

故事是劉英明的女兒向《新財(cái)經(jīng)》記者講述的，當(dāng)事人已于2008年年初因病逝世，死時(shí)58歲。

關(guān)于房地產(chǎn)的稅費(fèi)，今年“兩會(huì)”期間，記者曾采訪(fǎng)過(guò)全國(guó)人大代表、溫州市人大常委會(huì)副主任王小同。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)更是多達(dá)50項(xiàng)，稅費(fèi)共計(jì)62項(xiàng)，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多。以銷(xiāo)售額100萬(wàn)元為基數(shù)，按銷(xiāo)售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，按利潤(rùn)25%征收所得稅，按土地款3%征收契稅，利潤(rùn)超過(guò)20%，還要采取累進(jìn)方法計(jì)算繳納土地增值稅，等等；加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目的費(fèi)用，地產(chǎn)企業(yè)總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)，難怪房?jī)r(jià)居高不下。

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