2010年09月01日 04:04
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：兆言

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北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉（圖片來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)）

作者：張磊

房地產(chǎn)到底是綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是正在拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)？仍有不少爭(zhēng)論。但一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)GDP、居民收入增長(zhǎng)速度，正被飆升的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

那么，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的“繁榮”，是居民收入大幅增長(zhǎng)刺激起的有效需求，還是在信貸資金支撐下的虛假繁榮？

過(guò)去十年，如果說(shuō)快速上漲的房?jī)r(jià)已繃緊了信貸資金維系的脆弱供需鏈條，那么未來(lái)十年呢？北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，從不同角度談中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源與趨勢(shì)，涉及到政策、房?jī)r(jià)已土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商等眾多問(wèn)題。

房地產(chǎn)不曾“綁架”中國(guó)經(jīng)濟(jì)

到現(xiàn)在為止，除了拆遷征地存在著爭(zhēng)議以外，我們還不能看出房地產(chǎn)真正損害了誰(shuí)的利益。

長(zhǎng)江商報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)?

鐘偉：首先，我想問(wèn)，怎樣才算“綁架”？一個(gè)行業(yè)如果對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要意義的話，都會(huì)顯著地影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，才會(huì)不停地有人會(huì)去胡思亂想。

其實(shí)，只要對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響力的行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)甚至國(guó)計(jì)民生。反過(guò)來(lái)，我們可以想象：一大堆人都在思考一個(gè)問(wèn)題——中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)崩潰就好了，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的想法。

我經(jīng)常說(shuō)，利人利己的事情我們要多做；損人利己的事情，偶爾可以做一下；既損人又不利己的事情，我們當(dāng)然是不能做的。

現(xiàn)階段，假定房地產(chǎn)崩盤(pán)，又使得經(jīng)濟(jì)元?dú)獯髠@是典型的損人不利己的事情。美國(guó)的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，讓他們已經(jīng)很不幸，為什么我們還要期待自己來(lái)遭遇這樣的“不幸，

長(zhǎng)江商報(bào)：過(guò)去十年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)高速增長(zhǎng)，存在很多負(fù)面的問(wèn)題，那么這些問(wèn)題出在哪里？

鐘偉：通常我們會(huì)討論如果一個(gè)行業(yè)直接影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)，那么，這個(gè)行業(yè)就已漸漸形成與金融、保險(xiǎn)同樣重要的地位。

既然房地產(chǎn)行業(yè)具有系統(tǒng)、重要的意義，我們就必須清楚房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去十年發(fā)展的整個(gè)過(guò)程。

首先，在房改之前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于任何一個(gè)政府部門、企事業(yè)單位，都是讓他們頭疼、也是很容易發(fā)生矛盾的。由于這個(gè)行業(yè)是賠錢的，任何一個(gè)單位都不愿意干。

但房地產(chǎn)行業(yè)在逐漸市場(chǎng)化之后，成為了一個(gè)大家都指責(zé)這是暴利的，但都想積極投身參與的行業(yè)。

這不能不說(shuō)這是市場(chǎng)化的貢獻(xiàn)。如果沒(méi)有市場(chǎng)化，我想中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)完全不會(huì)改善到現(xiàn)在的程度。

上世紀(jì)80年代，中國(guó)人均居住面積不到10平米，到現(xiàn)在，人均居住面積達(dá)到24平米左右。這能夠說(shuō)明，在城鎮(zhèn)人口增加的同時(shí)，城鎮(zhèn)居住條件、水平在不斷改善。

這不得不說(shuō)是一個(gè)政策帶來(lái)的貢獻(xiàn)。十年來(lái)，政府進(jìn)行了許多重要的改革，其主要方向是跟國(guó)計(jì)民生相關(guān)的房改、教改、醫(yī)改。當(dāng)人人都在提“看病難”、“上學(xué)難”問(wèn)題的時(shí)候，卻很少有人提到“住房難”

其實(shí)，現(xiàn)階段中國(guó)自有住宅率大約為94%，這在全球都并不多見(jiàn)?？梢哉f(shuō)，1998年之前的一系列改革舉措，是政府唯一真正讓利給民眾的房產(chǎn)行為。1998年之后，商品房全面啟動(dòng)到今天，它通過(guò)市場(chǎng)化的手段，改善了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，政府不僅沒(méi)有掏錢，反而從這個(gè)行業(yè)獲得了大量的土地出讓收益和相關(guān)的稅費(fèi)收益，此外，銀行業(yè)獲得了利潤(rùn)，購(gòu)房者也獲得了增值的空間。

到現(xiàn)在為止，除了拆遷征地存在著爭(zhēng)議以外，我們還不能看出房地產(chǎn)真正損害了誰(shuí)的利益。

長(zhǎng)江商報(bào)：在您看來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)和GDP是否符合？

鐘偉：我覺(jué)得是比較符合的。首先，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)最根本的原因是供不應(yīng)求。現(xiàn)階段，供需的矛盾是非常突出的。

舉個(gè)例子，大家普遍認(rèn)為2009年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也正是這一年，全國(guó)商品房銷售大概8億平方米，平均套型面積大概100平方米/套，大約是800萬(wàn)套，我估計(jì)現(xiàn)房大概占1/3，大約是260萬(wàn)套，與此同時(shí)城市新增的大約1500萬(wàn)人，假定這1500萬(wàn)人全都是三口之家，他們?cè)诔鞘行枰碌?00萬(wàn)套住房，而現(xiàn)房只有260萬(wàn)套(期房到現(xiàn)在還住不了)。遠(yuǎn)不能滿足城市新增人口的住房需要。

此外，目前全國(guó)120-150億平方米的住宅中，大約有一半以上的建成年代早于1995年，也需要買房，所以房?jī)r(jià)上漲過(guò)快首先是供求矛盾突出。

其次，就是貨幣。過(guò)去10年，人民幣的廣義信貸增長(zhǎng)20%，現(xiàn)金加上存款，每年增長(zhǎng)大約占17%，經(jīng)濟(jì)每年遞增10%。從1999年到現(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)大約增長(zhǎng)了三倍多，所以房?jī)r(jià)到現(xiàn)在，并沒(méi)有超出貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。

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