業(yè)內(nèi)估算：一旦農(nóng)地釋放將激活至少65萬億財富

2013年09月05日 06:56
來源：南方都市報作者：陳琳琳

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農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)一直備受矚目，市場對農(nóng)地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)出極大的關注度，有消息稱，農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。土地流轉(zhuǎn)股近日聞風而動。昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，關于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點工作的指導意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。

業(yè)內(nèi)預計農(nóng)民宅基地如果直接入市交易，對增加土地供應量和抑制土地價格有一定好處。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光向南都記者直言，政策導向確實將發(fā)揮長期引導的作用，但一段時間內(nèi)不太可能形成很大的土地增量。

國土部暫未發(fā)文

昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，名為《關于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點工作的指導意見》，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。

有消息稱，農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。而國土資源部有關負責人昨日向南都記者表示以公開發(fā)文為準，而對于各種市場揣測不回應。

有地方政府則透露，今年三四月份，國土部曾要求地方上報2-3個試點單位，但關于最后試點安排以及試點工作的指導意見，目前還沒有接到正式的文件。

“有關規(guī)劃是有的，農(nóng)村的土地集中規(guī)劃歷來也是政策導向，但我并不看好，”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光接受南都記者采訪表示，政策導向確實發(fā)揮長期引導的作用，但一段時間內(nèi)不太可能形成很大增量。

南都記者查閱有關條文，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)累計確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94 .7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)確權(quán)工作進行抽查。

土地入市“逐步放開”

已有躍躍欲試的業(yè)內(nèi)人士估算出，一旦農(nóng)地釋放將激活至少65萬億的財富。不過在中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉看來，短期內(nèi)不可能實現(xiàn)這么大量的財富激活。

“目前計算紙面上的數(shù)據(jù)沒有什么意義。土地入市肯定是逐漸放開，不會一下子全面放開，或者說增加試點區(qū)域，部分區(qū)域逐漸放開。”張大偉稱農(nóng)地若直接入市，將對房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響。有關進程備受業(yè)內(nèi)矚目。目前的宅基地主要位于城市邊緣的農(nóng)村，屬于城市范疇里的城鄉(xiāng)部分。

“如果能直接入市，帶來的影響一是起碼可以增加一部分農(nóng)民的收入，另外增加土地市場的供應量，也可以緩解現(xiàn)在土地市場土地稀缺的狀態(tài)?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

“我們認為，土地流轉(zhuǎn)推進的順序是，首先推動經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)、再推動宅基地流轉(zhuǎn)，走一條先易后難、循序漸進的路徑，”中信證券研究部褚建芳表示。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存告訴南都記者，隨著近年新的土地拆遷條件出臺、土地安置成本的上揚，用地和拆遷補償?shù)葮藴识紝⑻岣?，土地供應不足的話價格問題很難解決。

新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改

張大偉表示，以前是政府收取土地之后賣給開發(fā)商，“如果有兩個賣家，即農(nóng)民可以把自己的宅基地出售的話，對抑制土地價格和提高土地供應量還是有好處的?！?/p>

中信證券行業(yè)報告認為，土地改革將帶來四大利好，一是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，二是預計1億農(nóng)民工市民化，通過改革紅利再次激發(fā)人口紅利，三是增加建設用地面值，為城市發(fā)展提供物質(zhì)基礎，四是帶動消費需求和服務業(yè)的發(fā)展。

“新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動的城鎮(zhèn)化更大程度上屬于土地城鎮(zhèn)化。為實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，必須進行土地改革?！?a href="http://m.dali56.com/app/hq/hkstock/hk00218/" target="_blank" title="申銀萬國 00218">申銀萬國分析師張圣賢認為，通過集體土地特別是宅基地的流轉(zhuǎn)，一方面可以為新型城鎮(zhèn)化建設提供稅收等資金來源；另一方面可以使農(nóng)村人口獲取土地增值收益，提高農(nóng)村人口的購買力。

目前，不少地方政府確在積極試水土改。試驗主要還是通過各種手段增加建設用地指標，并未實行集體土地的自由流轉(zhuǎn)。

具體做法，一是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源，復耕宅基地，換取建設用地指標。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地進行優(yōu)化配置。

相比上述并未觸動集體土地自由流轉(zhuǎn)的改革試驗而言，溫州的宅基地流轉(zhuǎn)邁出了重要一步。溫州土改最大的亮點在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管政策并未突破紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實現(xiàn)了農(nóng)房價值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。