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泰康人壽高端“養(yǎng)老房”變身計(jì)：拿地樓面價(jià)僅2800元/平米 一房一廳要價(jià)200萬(wàn)起

繼北京、上海之后，廣州成為泰康人壽高端養(yǎng)老社區(qū)的第三個(gè)入駐區(qū)。但泰康人壽一方面通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)低價(jià)拿地，另一方面又?jǐn)M通過(guò)高端養(yǎng)老社區(qū)獲得高額回報(bào)，其模式引發(fā)了外界強(qiáng)烈質(zhì)疑。

日前，時(shí)代周報(bào)記者從廣州市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站上看到，泰康人壽子公司廣州廣泰投資有限公司以1.3億元，成功競(jìng)得廣州開(kāi)發(fā)區(qū)永和區(qū)土地面積2.38萬(wàn)平方米地塊，起始樓面價(jià)僅為2788元/平方米。

“公司計(jì)劃將廣州的這個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造成一個(gè)高端的養(yǎng)老社區(qū)?！?月26日，負(fù)責(zé)廣州養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目方負(fù)責(zé)人、泰康人壽華南區(qū)副總經(jīng)理任帆向記者證實(shí)。

事實(shí)上，自從2011年泰康人壽在北京昌平拿地，擬籌建針對(duì)高端客戶群的昌平養(yǎng)老社區(qū)以來(lái)，泰康人壽就開(kāi)始探索一條“養(yǎng)老保險(xiǎn)”和“養(yǎng)老社區(qū)”相結(jié)合的商業(yè)模式。目前，泰康人壽已經(jīng)在北京、上?；I建養(yǎng)老社區(qū)，分別預(yù)計(jì)2015年、2016年入住。

和養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的是泰康人壽在其全國(guó)各地分公司火熱推銷的“幸福有約”計(jì)劃。據(jù)了解，客戶可以通過(guò)參與該計(jì)劃，購(gòu)買至少200萬(wàn)元以上的相關(guān)產(chǎn)品，然后獲得入住其養(yǎng)老社區(qū)的資格。如果沒(méi)有參與該計(jì)劃，則只能在尚有空缺床位的情況下，交10萬(wàn)元訂金，并50萬(wàn)-80萬(wàn)元加盟費(fèi)。

隨著我國(guó)人口老齡化的步伐加快，市場(chǎng)存在著巨大的養(yǎng)老缺口，為了推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)給予相關(guān)政策優(yōu)惠。但與此同時(shí)，對(duì)于詳細(xì)的細(xì)則說(shuō)明，卻尚未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，而大量險(xiǎn)企也趁此機(jī)會(huì)，大規(guī)?！叭Φ亍薄?/p>

“防止通過(guò)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓高收入者或者一些營(yíng)利性企業(yè)占到國(guó)家的便宜，這是值得注意的問(wèn)題。”對(duì)于目前大量險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。

國(guó)有土地疑遭賤賣

近日，國(guó)內(nèi)首試養(yǎng)老地產(chǎn)的險(xiǎn)企泰康人壽在布局北京和上海之后，著手進(jìn)軍廣州高端養(yǎng)老市場(chǎng)。

“公司計(jì)劃將廣州的這個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造成一個(gè)高端的養(yǎng)老社區(qū)?！?月26日，負(fù)責(zé)廣州養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目方負(fù)責(zé)人、泰康人壽華南區(qū)副總經(jīng)理任帆向記者證實(shí)。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站資料顯示，今年7月，泰康人壽子公司—廣州廣泰投資有限公司—以競(jìng)標(biāo)底價(jià)1.3億元競(jìng)得廣州開(kāi)發(fā)區(qū)永和區(qū)YH-A4-L1地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊土地面積2.38萬(wàn)平方米，容積率約為2，如果按1.3億元的成交價(jià)計(jì)算，其起始樓面價(jià)僅為2788/平方米。交易條件中明確寫(xiě)著，競(jìng)得者必須保證將該地塊用于建設(shè)健康、醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)及其配套設(shè)施，同時(shí)，地塊出讓公告中也規(guī)定該地塊項(xiàng)目建成后10年內(nèi)不得以分拆產(chǎn)權(quán)方式出售。

廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)招商引資局內(nèi)資處葉仕棟告訴時(shí)代周報(bào)記者，該地塊確實(shí)由泰康人壽投資開(kāi)發(fā)，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目方廣州廣泰投資有限公司就在科學(xué)城辦公。但對(duì)于泰康人壽如何獲得該項(xiàng)目、為什么能夠如此低價(jià)拿地、是否享受政策優(yōu)惠，其稱不便透露。

不過(guò)據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)一位工作人員透露，泰康人壽此番進(jìn)入廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)是透過(guò)招商引資的方式，另外泰康人壽也是首家在廣州拿地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企，“政府目前也在著手養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，所以獲得政策優(yōu)惠也極有可能?！?/p>

此次泰康人壽拿到的地塊位于廣州開(kāi)發(fā)區(qū)永和區(qū)永順大道以北。沿著永順大道，記者看到，有多塊空地被圍墻圍住，里面雜草叢生，而在附近一處工地上，珠江實(shí)業(yè)的住宅樓項(xiàng)目正處于建設(shè)狀態(tài)。

永和片國(guó)土資源管理所相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，泰康人壽競(jìng)得的地塊目前只是完成了土地平整工作，此前一直處于空置狀態(tài)。而在永順大道附近，目前有包括新莊社區(qū)在內(nèi)的多個(gè)社區(qū)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，永和區(qū)目前并沒(méi)有大型的養(yǎng)老院或是養(yǎng)老社區(qū)。如果泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建成，其將是該地第一個(gè)大型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

對(duì)于此次低價(jià)拿地是否享受優(yōu)惠，泰康人壽華南區(qū)副總經(jīng)理任帆很堅(jiān)決地表示，“沒(méi)有優(yōu)惠、沒(méi)有補(bǔ)貼”。

事實(shí)上，早在去年8月就傳出泰康人壽將拿下廣州生物島數(shù)十億地產(chǎn)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的消息；4個(gè)月后，有媒體報(bào)道泰康人壽在廣州生物島拿地已基本談妥。不過(guò)，隨后卻再?zèng)]任何消息傳出。此番廣州蘿崗拿地成功，意味著泰康人壽高端養(yǎng)老社區(qū)北上廣布局順利實(shí)現(xiàn)。

險(xiǎn)企投資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是目前備受險(xiǎn)企推崇的方式，也受到政策鼓勵(lì)，細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)專門(mén)針對(duì)高端人群的養(yǎng)老社區(qū)本無(wú)可厚非。但以開(kāi)發(fā)“養(yǎng)老社區(qū)”為名，險(xiǎn)企在拿地環(huán)節(jié)卻都能頻頻享受低價(jià)拿地的優(yōu)惠。

此前，泰康人壽在北京、上海等地已經(jīng)先后圈地規(guī)劃建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)。2011年底，泰康人壽在北京昌平購(gòu)入一塊30萬(wàn)平方米的土地建設(shè)養(yǎng)老院，該地塊坐落在北京市昌平區(qū)小湯山附近，建筑面積30萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建3000個(gè)床位，按樓面價(jià)格算為5185元/平方米。

去年12月，泰康人壽在上海競(jìng)得松江區(qū)SJC10004單元2街區(qū)08-02號(hào)地塊。該地塊面積4.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑容積率為2.5萬(wàn)平方米/公頃，泰康人壽以4.25億元競(jìng)得，樓面價(jià)僅3698元/平方米。

入住門(mén)檻200萬(wàn)起

“要想獲得入住泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)的資格，必須購(gòu)買泰康人壽不低于200萬(wàn)元的產(chǎn)品?！?月23日，在泰康人壽廣州分公司，業(yè)務(wù)人員如此說(shuō)。

據(jù)介紹，泰康人壽在2012年4月開(kāi)始推出“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”(下稱“幸福有約”)，該計(jì)劃包括泰康人壽起價(jià)200萬(wàn)元(上不封頂)的保險(xiǎn)產(chǎn)品和泰康人壽保險(xiǎn)客戶入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函(下稱“確認(rèn)函”)兩部分。

對(duì)于起步價(jià)為200萬(wàn)元的保險(xiǎn)產(chǎn)品，客戶可以選擇每年至少20萬(wàn)的方式，選擇十年支付；也可以選擇躉交的方式，不同的支付方式產(chǎn)生的收益不同。

記者從業(yè)務(wù)人員處了解，獲得的確認(rèn)函根據(jù)對(duì)“幸福有約”計(jì)劃選擇不同而不一樣。 目前，“幸福有約”有兩種計(jì)劃，一種是自選計(jì)劃、一種是定制計(jì)劃。如果是自選計(jì)劃，則被保險(xiǎn)人和投保人可以為不同人，被保險(xiǎn)人和投保人享有絕對(duì)入住權(quán)，投保人及配偶父母可以享有優(yōu)先入住權(quán)(但僅限于所有享有絕對(duì)入住權(quán)的客戶入住以后，還有空床位的情況下)；如果是定制計(jì)劃，則被保險(xiǎn)人與投保人必須是同一人，購(gòu)買的也必須是泰康樂(lè)享新生活的產(chǎn)品，并且在入住之前，未發(fā)生領(lǐng)取紅利與生存金的情況；而入住地點(diǎn)也只能選擇在北京昌平養(yǎng)老社區(qū)。另外，有知情人士透露，兩個(gè)計(jì)劃在養(yǎng)老社區(qū)的入住標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)那時(shí)的實(shí)際情況，一般為套間或者一室一廳。

對(duì)于入住養(yǎng)老社區(qū)，除了200萬(wàn)元的投保門(mén)檻，還有年齡限制，男性60周歲，女性55周歲，在入住之前還會(huì)經(jīng)過(guò)健康檢查，只有符合上述所有條件才能入住。

對(duì)于入住以后的收費(fèi)情況，其業(yè)務(wù)人員稱，會(huì)根據(jù)不同的服務(wù)需要收費(fèi)，但具體依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)，其表示“由于養(yǎng)老社區(qū)目前還在籌劃，所以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)出來(lái)。”

不過(guò)，即便是如此高昂的門(mén)檻費(fèi)，其也不一定能夠按時(shí)入住?！翱蛻粜枰崆跋蛱┛等藟凵暾?qǐng)，可能需要排隊(duì)，并不能保證按時(shí)入住?！逼涔ぷ魅藛T稱。

廣東分公司另一位業(yè)務(wù)人員告訴記者，如果沒(méi)有買相關(guān)產(chǎn)品，想要入住養(yǎng)老社區(qū)，需要等已經(jīng)買完產(chǎn)品的客戶優(yōu)先入住，并且需要交付10萬(wàn)元訂金，另外還需交50萬(wàn)-80萬(wàn)元加盟費(fèi)。其入住門(mén)檻不可謂不高。

不過(guò)，盡管目前雖然泰康人壽“幸福有約”計(jì)劃在全國(guó)各地火熱推銷，其養(yǎng)老社區(qū)并未成型，而且記者通過(guò)多方采訪發(fā)現(xiàn)，其對(duì)“幸福有約”計(jì)劃的宣傳也頗為混亂。

銷售疑虛假宣傳

雖然泰康人壽目前已經(jīng)在北京、上海籌建養(yǎng)老社區(qū)，但記者實(shí)際走訪發(fā)現(xiàn)，在宣傳過(guò)程中，也存在著部分不實(shí)宣傳。

在廣州分公司，有兩位業(yè)務(wù)員向記者介紹，“泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)是全國(guó)連鎖，只要你獲得了入住資格，到時(shí)可以候鳥(niǎo)式居住?！?/p>

但該說(shuō)法得到北京分公司一位業(yè)務(wù)人員的否定，該業(yè)務(wù)人員表示，每位入住者只能有一次入住資格，如果中途搬出去，想要再次入住，則需要重新購(gòu)買該產(chǎn)品，所以候鳥(niǎo)式居住并不能實(shí)現(xiàn)。

并且，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)員雖然很熱情地向客戶介紹”幸福有約“計(jì)劃，但主要限于通過(guò)大量宣傳圖片與畫(huà)冊(cè)描繪入住以后的場(chǎng)景，而對(duì)于入住以后能夠享受到的基本的服務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)際關(guān)系到養(yǎng)老的問(wèn)題則輕描淡寫(xiě)，也沒(méi)有相關(guān)文件資料說(shuō)明。

據(jù)介紹，泰康人壽第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)“昌平養(yǎng)老社區(qū)”預(yù)計(jì)2015年可以入住，上海則預(yù)計(jì)最早2016年入住。目前，北京和上海只有樣板房可供客戶參觀。即便廣州才剛拿地，但由于北京養(yǎng)老社區(qū)距離廣州遙遠(yuǎn)，為了拉攏客戶，業(yè)務(wù)員對(duì)廣州養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)始大肆宣傳。一位業(yè)務(wù)員甚至以“現(xiàn)在地都已經(jīng)拿下了，建房子還不快嘛”來(lái)打消客戶的疑慮。

早在2011年11月，泰康人壽就曾因宣傳“買保單住養(yǎng)老社區(qū)”而被北京保監(jiān)局處罰。北京保監(jiān)局方面認(rèn)為泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃及與其對(duì)接的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)仍處在研究論證階段。

被指向富人輸送利益

“防止通過(guò)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，防止高收入者或者一些盈利性企業(yè)占到國(guó)家的便宜，這是應(yīng)該注意的問(wèn)題?！睂?duì)于目前大量險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌如此表示。

顧云昌認(rèn)為，目前，由于我國(guó)居民收入不同，養(yǎng)老市場(chǎng)需求存在多元化，因此，高端養(yǎng)老存在市場(chǎng)。但他同時(shí)表示，由于政府目前對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策并十分明確，所以在不同層次的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面前如何做到平等值得關(guān)注。

對(duì)于險(xiǎn)企而言，其一方面可以借助養(yǎng)老保險(xiǎn)獲得雄厚的資金收入，同時(shí)也掌握大量客戶資源，包括一些高端客戶。其開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，將保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合，一方面能盤(pán)活其龐大的資金，另一方面也可以利用這一結(jié)合，通過(guò)保單與客戶養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)相結(jié)合的方式，招徠更多客戶。

但是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)重在服務(wù)，因此對(duì)社區(qū)相應(yīng)的養(yǎng)老配套設(shè)施要求很高，投資回報(bào)收益的周期也很長(zhǎng)，所以投資成本就成為險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的重要問(wèn)題，而拿地成本則是重中之重。

時(shí)代周報(bào)記者從國(guó)土局一位內(nèi)部人士處了解到，目前對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地價(jià)格，國(guó)家并沒(méi)有明確規(guī)定，一般需要由企業(yè)和當(dāng)?shù)卣畠?nèi)部自行約定，而對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)今后建立起來(lái)還會(huì)享受哪些優(yōu)惠，其表示一方面要依據(jù)國(guó)家將來(lái)更加詳細(xì)的規(guī)定，另一方面需要企業(yè)和當(dāng)?shù)卣陶?。“由于?guó)家目前大力推行養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，各地方政府也會(huì)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)予以政策傾斜，至于具體給哪些政策，目前這些并不透明。”

2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，而老齡化、高齡化、空巢化的加速也將進(jìn)一步加速養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

今年9月，國(guó)務(wù)院也發(fā)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(下稱“意見(jiàn)”)，大力推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)。文中指出，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策；同時(shí)，在稅收方面“對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價(jià)格執(zhí)行”，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地、稅收等方面予以優(yōu)惠。

對(duì)于建設(shè)專門(mén)針對(duì)高端人群的養(yǎng)老社區(qū)，是否應(yīng)該享受政府優(yōu)惠與補(bǔ)貼，顧云昌表示，“政府給一定政策支持是必要的，但要這個(gè)過(guò)程中也要嚴(yán)格把關(guān)，如果最后變成傾向于對(duì)高收入者或者盈利性企業(yè)的補(bǔ)貼，這就背政策初衷了?！痹谒磥?lái)，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策傾斜應(yīng)該有一個(gè)細(xì)分。對(duì)于低等收入者，需要借助政府補(bǔ)助，而對(duì)于中等或高等收入者而言，則應(yīng)該依靠市場(chǎng)解決，尤其是對(duì)于高端市場(chǎng)。