黃怒波是筆者北大中文系的師兄，筆名駱英，北京中坤投資集團(tuán)董事長，在地產(chǎn)商與詩人之間，他似乎更看重第二個身份。但在外界眼中，如果不是他的億萬身家，他的詩似乎也沒太多人讀。又或者說，因?yàn)楫?dāng)下是個沒有人寫詩，卻人人都想成為地產(chǎn)商的時代。

三年前，筆者第一次做他的專訪，那時候，他已經(jīng)遠(yuǎn)離住宅開發(fā)，專注于旅游地產(chǎn)，那時候房地產(chǎn)市場剛剛遭遇所謂“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，他的安徽宏村等等旅游項(xiàng)目已經(jīng)如火如荼，問他為什么能提前抽身，做到華麗轉(zhuǎn)身。他說，因?yàn)槲易x哲學(xué)，知道凡事太過火爆，必然離衰落不遠(yuǎn)，那時候做住宅賺錢太容易了，一定不能長久。

投資宏村、喀什、冰島買地，黃怒波的很多投資看上去都是拍腦袋的決定，但事后看上去，似乎又踩準(zhǔn)了點(diǎn)兒。感性與理性，是黃怒波身上的兩個標(biāo)簽，也是硬幣的兩面，感性的表象下面，總能做出正確的理性的決定，也許就源于他的哲學(xué)思索吧。以下是2013年年末這次專訪中，黃怒波對中國房地產(chǎn)市場的十大判斷。與各位分享，黃怒波的房地產(chǎn)哲學(xué)：

房地產(chǎn)在中國已經(jīng)成為高危行業(yè)

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了不解決不可能的地步，所以某種意義上，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在中國逐漸成為一種高危行業(yè)。

一線城市房價肯定繼續(xù)上漲

一線城市的房價上漲是肯定的，為什么呢？這是供給制度決定的，市場的需求和土地的供給還是有很大差距的

房企堅(jiān)持暴利必死無疑

下一個十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率一定會回歸正常， 如果你還抱著房價必然上漲，我的企業(yè)利潤還是必然上漲，這個企業(yè)就必死無疑。

土地市場放開農(nóng)民不一定受益

農(nóng)民沒有能力直接面對市場，小產(chǎn)權(quán)房如果放開一定還有其他社會組織來經(jīng)營他的土地，得益的也許還是開發(fā)商。最后的受益者一定不是農(nóng)民。

小產(chǎn)權(quán)房合法化的途徑是罰款

小產(chǎn)權(quán)房如果放開，對現(xiàn)有農(nóng)村存量土地會產(chǎn)生巨大的沖擊，大量拆不太可能。最后可能還是大量罰款，罰得你沒有可圖，然后變成合法了。

民營企業(yè)要學(xué)會跟權(quán)力分割

我們要跟市場近一點(diǎn)，跟權(quán)力遠(yuǎn)一點(diǎn)，保護(hù)自我的一個辦法，否則的話，就倒下一個貪官，就倒下一批企業(yè)

土地在政府手里憑什么你發(fā)財(cái)

如果政府的權(quán)力過大，沒有被關(guān)進(jìn)籠子里，他一定會產(chǎn)生尋租行為。土地你想資源在政府手里。因?yàn)槲覜Q定能不能批給你，憑什么你發(fā)財(cái)？

當(dāng)前最弱勢的就是民企

中國當(dāng)下最弱勢的就是民企，國企沒人敢動，你碰了國有資產(chǎn)，你等于犯罪，民企這個草誰都可以折它。

民企倒了大部分人都拍手稱快

你看一個企業(yè)家倒掉了，絕大部分人都不會說替他惋惜，都是拍手稱快，又干掉一個土豪。這反應(yīng)中國社會的情緒，所以民企失敗率是相當(dāng)高的。

中國打土豪分田地的思想基礎(chǔ)一直存在

中國打土豪分田地這個思想要不解決掉，社會還要動蕩。你不知道明天會不會打土豪分田地，會不會再來次打黑，極左思潮一定會導(dǎo)致文革再現(xiàn)。

房企堅(jiān)持暴利未來必死

鳳凰財(cái)經(jīng)：黃總，我們先想從最近一個您的新的觀點(diǎn)說起，當(dāng)時您在2013的觀察家年會上曾經(jīng)表示說，中國和西班牙一樣都過度依賴于房地產(chǎn)，下一步倒下的最大的一定是房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)時這個觀點(diǎn)也是引起了廣泛的關(guān)注和軒然大波，在這能不能跟我們解釋一下，你是怎么能得出這個判斷的？

黃怒波：，因?yàn)槲靼嘌朗沁^度依賴于地產(chǎn)，因?yàn)槲沂亲罱戳?，他的?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)太單一，所以來了金融危機(jī)以后，他最新倒下，就是他最大的房地產(chǎn)，西班牙是像中國一個省，跟中國沒法比，這個觀點(diǎn)也對，也不對，西班牙他的實(shí)際上地產(chǎn)市場跟中國還不一樣，中國我們大多數(shù)很多人買了為了投資，有二套房，三套房在一線城市，但是在西班牙，他是剛需，什么叫剛需？主要是他房子買給歐洲的，比如說他可能賣給北歐， 但是恰恰就是單一的形式帶來了問題就是，如果世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)生了大的變化，歐洲購買力的人的能力急速下降，所以西班牙第一倒的就是他的地產(chǎn)市場，所以這有一個前提，當(dāng)然你說跟中國能不能比，我說也能比，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在看到的問題，誰都知道地產(chǎn)市場是有問題的。大家都說他的泡沫要破，但什么時候破？誰也判斷不出來，但是對我來說，我認(rèn)為不管怎么樣，中國的房地產(chǎn)這個市場已經(jīng)到了從政府從社會從行業(yè)各個角度都是高度關(guān)注的，到了他不解決不可能的地步，所以某種意義上，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在中國他逐漸成為一種高危行業(yè)，你看最近整個的政策的出臺，調(diào)控不調(diào)控，還有銀行的按揭貸款的轉(zhuǎn)向，房產(chǎn)稅的出臺就是對著這個行業(yè),這么多聚焦點(diǎn)在這個行業(yè)上你想這個行業(yè)風(fēng)險是不是很大。

黃怒波：一線城市的房價上漲是肯定的，為什么呢？因?yàn)樗_實(shí)，我們從供給制度上來決定的，就是市場的需求和土地的供給是有差距的，但這個上漲不一定有利潤，利益能夠落到房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個巨大的一個概念，不能把這個概念忘掉。下一步房地產(chǎn)稅出來了，會從這個市場里面拉走一部分，再可能土地的價格控制的越來越緊缺了，土地價格更高了，又從這個行業(yè)拿走一部分，再一個政府可能會限價，或者說對你這個超出的一定的利潤，暴利，現(xiàn)在很多地方城市已經(jīng)開始了，他就會收取你的暴利稅，又拿走一部分。就房價的上漲在一線城市是一個趨勢的，我剛才講了他這個城市的擴(kuò)張還有土地的被政府控制，供給有限，但是問題就出在上漲的空間的這個利潤要被社會各個層次把他消化掉，未必落到你的房地產(chǎn)行業(yè)上來，比如說你要去倫敦也好，去美國也好，房價都可能上漲的很高，但房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)就會個普通的行業(yè)，為什么？他的利潤會被消化掉，他不會像中國房價行業(yè)是個暴利行業(yè)，因?yàn)樗兴膲艛嘈?，特殊性。再下一個十年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定是跟西方一樣，就是個正常的行業(yè)，利潤的空間就是平均化，跟其他行業(yè)比較，在這個時候，房地產(chǎn)行業(yè)，你想如果說你還抱著一個房價必然上漲，我的企業(yè)肯定利潤還是必然上漲，你這個企業(yè)就必死無疑。

鳳凰財(cái)經(jīng)：你得出的這個結(jié)論，聽您的論述，應(yīng)該是說接下來的十年，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無法在成為暴利企業(yè)了。

黃怒波：一定是十年是房地產(chǎn)行業(yè)向正常的行業(yè)回歸的一個趨勢，全世界就中國這么特殊，因?yàn)橹袊l(fā)展有特殊性，土地供給的這個特殊性。

鳳凰財(cái)經(jīng)：您覺得接下來房地產(chǎn)企業(yè)的這個利潤率可以回歸到多少？

黃怒波：他這么說，您也不能規(guī)定個數(shù)，你主要跟其他的行業(yè)比，在美國你只有像互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)或者創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)能有暴利，在所有的行業(yè)都有傳統(tǒng)行業(yè)，你不管零售業(yè)也好，你不管建設(shè)業(yè)也好，傳統(tǒng)制造業(yè)也好，他這個都差不多，為什么？如果你這個行業(yè)出現(xiàn)高利潤，所有的投資資金立刻會聚集到這個行業(yè)里來，在美國為什么房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能出現(xiàn)暴利，土地供給是有限的，如果說你這個現(xiàn)在地產(chǎn)市場上來了，利潤空間大，立刻各個行業(yè)的資金就會進(jìn)到這里，對他不存在障礙，他就可以直接買土地，直接可以干，立刻就把這個運(yùn)營，所以在中國下一步也是這樣，他這個房地產(chǎn)行業(yè)回歸到一個普通的正常的行業(yè)，跟別的行業(yè)利潤區(qū)別不大，就這么一個行業(yè)。