鳳凰財經(jīng)訊“中國發(fā)展高層論壇2014”于3月22日-24日在釣魚臺舉行。以下為房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定文字實錄：

胡舒立：我們這場的題目是房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。這是一個持續(xù)的熱點話題，今年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞實際上是16個字，因城因地雙向調(diào)控、行政退出淡化房價。淡化房價的跡象從調(diào)控層的層面非常明顯，特別是最新一則消息顯示，住建部今年已經(jīng)不再要求各地政府上報并且向社會公布房價調(diào)控的目標，這是09年以后一個政策上比較明顯的變化。事實上在去年12月29日政治局常委學習的時候，習近平總書記就有一個講話，談到房地產(chǎn)市場就堅持市場方向沒有提房價問題，比較強調(diào)政府在增加住房供給的責任和市場化改革中的經(jīng)濟功能。當時就被市場看成是中央政府看待房地產(chǎn)政策基調(diào)。今年政府工作報告李克強總理談到房地產(chǎn)市場也沒有再強調(diào)房價，強調(diào)的是因城因地分類進行調(diào)控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。我想最近的動向就是住建部部長姜偉新提出的雙向調(diào)控。這個雙向調(diào)控是指一線城市或其他樓市庫存比較大的城市，分類給出不同的指導方針，一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，一直投資投機性需求，限購政策不退出，對庫存量比較大的城市要控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)等等。總而言之調(diào)控還是有，說法上變成是雙向的調(diào)控，這個市場起決定性作用的精神正在貫徹中，我們很想聽一聽今天諸位專家對中國的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的看法。

今天非常有幸地請到了六位專家，他們會依次發(fā)言，第一個介紹的是第一位嘉賓，日本睿穗金融集團總裁佐藤康博先生，他東京大學畢業(yè)以后一直在經(jīng)濟領(lǐng)域工作，經(jīng)歷了日本經(jīng)濟的起起伏伏，今天就貨幣價格和資產(chǎn)價格的關(guān)系，以及日本的經(jīng)驗教訓提供洞見，下面我們歡迎佐藤先生。

佐藤康博：謝謝主持人，非常高興能夠落到我們這場討論，這也我第一次來參加這樣的峰會非常地感謝。

我想談一下日本樓市泡沫的背景的情況，日本是上世紀80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫，我會談一下對中國市場的啟示。首先我想談一下東京市中心的房地產(chǎn)行情是從1983年開始上漲，當時主要是對寫字樓的需求非常強勁。因此，房地產(chǎn)的價格也迅速地上漲很快就蔓延到了其他的城市，從1987年開始的時候就出現(xiàn)了泡沫的勢頭，接下來我會探討日本房地產(chǎn)破裂的原因，我覺得有三個要素導致了泡沫的破裂。

第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續(xù)了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟增長后繼發(fā)力，同時美國也對日本施加壓力，要求增加需求減少美國的貿(mào)易赤字。

第二，人們對內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預期過高，居民和公司對日本經(jīng)濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對于房地產(chǎn)過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。

第三個要素，銀行大規(guī)模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對房地產(chǎn)大量的放貸同時也接受了房產(chǎn)抵押貸款企業(yè)不僅向銀行借貸也在市場上進行其他的融資，因此他們會把大量的資金投入到房地產(chǎn)市場。再看一下是什么因素刺破了房地產(chǎn)的泡沫，主要是日本突然收緊了貨幣政策，日本突然收緊了監(jiān)管，限制銀行對房地產(chǎn)放貸，對市場產(chǎn)生了巨大的沖擊，一般來說我們看到房地產(chǎn)泡沫破裂都是這樣的因素導致的，同時日本央行也提升了貼現(xiàn)率一個百分點，其實當時東京的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的勢頭了，這些政策使得房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下。而且，日本也推出了房地產(chǎn)稅進一步加劇了泡沫的破裂，這是91年出臺的政策，到92年的時候，房地產(chǎn)稅正式開始征收，所以房地產(chǎn)驟然降溫。在泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟和房產(chǎn)市場就陷入了長期的停滯。金融機構(gòu)因此也出現(xiàn)了大量的壞賬，在金融方面也缺乏足夠的安全網(wǎng)，國內(nèi)的金融體系效率不足，不能及時地反映金融機構(gòu)的問題也使人們普遍地擔憂日本國內(nèi)整體金融體系的風險。因此，形成了一個惡性循環(huán)，大家不愿意放貸。從92年到2004年，日本國內(nèi)銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬億日元。

接下來我想談一下日本的經(jīng)驗教訓對于中國有哪些啟示。大家可以從數(shù)據(jù)上看到在中國雖然城市之間存在著差異，但是整體上并沒有發(fā)生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，但是現(xiàn)在也不能說是明顯的泡沫，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。

我們相信，日本的經(jīng)驗教訓可以說的是為了房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，對于實際立論長期處于低水平狀態(tài)和脫離實際需求的房地產(chǎn)投資的擴大這兩點不能放任。在注意利差收入縮小對金融機構(gòu)的影響的方面的同時，要有序地推動利率市場化，從而避免實際利率倒掛狀態(tài)的長期持續(xù)是非常必要的。我相信，中國政府已經(jīng)采取了措施來遏制房地產(chǎn)的投機行為，我覺得這樣的措施是合理的而且是非常重要的，應(yīng)該繼續(xù)這樣的措施的執(zhí)行。

另外一方面也要避免操之過急的擠泡沫，正如我之前所說的，日本就是因為實施了房地產(chǎn)融資總量限制快速上調(diào)利潤利率等操之過急的緊縮措施導致了長期的經(jīng)濟疲軟。中國政府迄今實施的政策已經(jīng)見效，已經(jīng)有了趨穩(wěn)的跡象，正因為房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟的比重比較大，所以要謹慎和完善金融監(jiān)管、完善安全網(wǎng)的構(gòu)建。謝謝！

胡舒立：下一位演講的是上海綠地集團董事長、總裁張玉良先生。張玉良先生是綠地集團的創(chuàng)辦人和掌門人，是上海最大的國有企業(yè)之一，是財富500強，他會結(jié)合自己的實踐說一下。

張玉良：謝謝各位，各位來賓上午好。我是在這個行業(yè)從業(yè)了20多年，所以對今天的題目特別感興趣，當前在中國對這個行業(yè)有一些不同的聲音，比如說有的專家包括我們行業(yè)的從業(yè)者也說是不是今天的中國房地產(chǎn)有一些拐點，有一些轉(zhuǎn)折點，有的還說要馬上崩盤了。對這些問題我們的媒體也有自己不少的看法和評論。我的答案是不會，我看今天北京天氣很好，未來中國的房地產(chǎn)在五年八年之間我看至少還會像北京今天的天氣一樣非常好。當然也有一些問題不能忽視，對這個問題我主要是從三個方面思考的。

第一，今天我們會有這么多問題提出來是什么原因？我覺得當今中國地產(chǎn)行業(yè)總體的基本面沒有變化，總體市場是好的。但是提出這些問題，因為有一些新的情況、新的特點，這些特點跟情況你不看到，我覺得也是不對的，不能忽視他。比如我們少數(shù)城市，少數(shù)的房企出現(xiàn)了不少的問題，這些問題你說存在吧？存在的。比如說城市當中來看存在的問題，你的一線城市仍然房價比較高，供求矛盾比較突出，有的人認為它會平穩(wěn)，有的人認為還會繼續(xù)上漲。你對一些經(jīng)濟發(fā)展不太好，產(chǎn)業(yè)積極度比較低，人口凈留出比較快的城市在迅速地下降。當然還有一些是供求量在短時期內(nèi)特別大的城市出現(xiàn)了下滑。少數(shù)企業(yè)由于各方面的原因會影響一片，這樣的一些情況確實是存在的。對這些問題我覺得也要看到。當前市場總體來看有幾個特點。

第一個新特點是我們的一線城市比如北京、上海、廣州、深圳，目前這些城市的聚集度產(chǎn)業(yè)和各種資源的聚集仍然還在加強，這個我想，所有的人會親身到感受到這樣的體會，各方面都能感受得到。這樣的背景下，人口快速地聚集我們的供應(yīng)很有限，當然供應(yīng)的結(jié)構(gòu)等方面。在這樣的背景下，這些城市我認為繼續(xù)有可能還要小幅上升。第二，我們?nèi)木€城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠健康，人口凈流出比較大，再增加供應(yīng)問題會很多，這個問題不僅會在這個行業(yè)，還會波及到我們國家擔心的地方政府的負債，擔心到我們的影子銀行等等這些問題。但這些城市的市場特點會發(fā)生分化，不是一樣的。

第二個新特點是產(chǎn)品會分化。比如說住宅地產(chǎn)增長速度在放緩，有些城市放緩得更快。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增長很快，這是各方面因素形成的也是一些進步的表現(xiàn)，比如說養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在一些大城市成長非?？?，當然我們需要土地政策和稅收政策跟進去，可能發(fā)展更快、成長更快。還有一些其他城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)的成長主體非?？欤虡I(yè)地產(chǎn)的成長就達到了80%，這些市場不去做和適應(yīng)顯然是不對的。

第三個特點隨著人們收入的差異性，收入高的人擁有的住房資源比較多，而且有錢的人買房很輕松，收了地的買房很困難。有人認為這個房價貴，有人認為不貴，可能半年或者是一年工資就買一套房了人均占有的住房的差異性比較大，這些特點都是出現(xiàn)了一些新的情況，形成了今天的特點。所以如果你簡單說它是轉(zhuǎn)折是爆盤我覺得是不對的。但也有問題不能忽視。

第二，今天整個的房地產(chǎn)行業(yè)以宏觀經(jīng)濟緊密度非常高，不僅在中國其實在世界也都是一樣的。當然在中國當今的情況下緊密度也是非常高，有一個研究統(tǒng)計房地產(chǎn)主業(yè)與實體經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度為60%，我們的房地產(chǎn)與金融負債關(guān)系為60%，普通老百姓家庭資產(chǎn)60%，這三個60%說明我們的產(chǎn)業(yè)與社會、中國當前經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度特別高。在關(guān)聯(lián)度特別高的情況下，如果我們的社會和宏觀基本面不變的情況下，向好的情況下，你想說它轉(zhuǎn)折我想也不現(xiàn)實，何況現(xiàn)在我們還采取了很多中國政府一些積極的雙向調(diào)控不一刀切的調(diào)控，按市場需求、市場規(guī)律進行調(diào)控的政策，如果能做得好的話，所以我想也不存在。當然我們也有人會說，你的意思是不是房地產(chǎn)綁架了社會和經(jīng)濟，我想關(guān)聯(lián)度特別高，這是全世界的現(xiàn)象，中國當今的現(xiàn)象依舊，你要提出改變它也不成立。

第三，當今包括未來的五到八年我們中國的地產(chǎn)業(yè)依舊很好，有一些專家有一些同行講了一些悲觀的，我覺得他講的是一面不是全部。但基本面我認為依舊很好，我的看法主要是三個方面不能忽視。一個是整個市場經(jīng)濟市場發(fā)展的機遇，中國三中全會做了決定讓市場在資源配置中要起決定性作用，這個政策對于房地產(chǎn)的意義是什么？過去過多的行政調(diào)控有些違背了市場規(guī)律的調(diào)控，在這個決定下，在改革的深化下，它會刺激市場，在刺激調(diào)整完善中讓這個市場更釋放，只是釋放的地區(qū)、釋放的產(chǎn)品、釋放市場的空間有差異，但整體上都有空間，當然做企業(yè)的可能要適應(yīng)這個調(diào)控和適應(yīng)這個市場變化的需要來調(diào)整自己，創(chuàng)新自己。第二是城鎮(zhèn)化，最近剛剛公布了城鎮(zhèn)化的三個意義。

我個人理解是城市人口新增會繼續(xù)較快成長，但不是所有的城市。在城中的二元改造的量非常大，舊房要改造。第三，已經(jīng)在城市現(xiàn)在還沒有享受城市應(yīng)有待遇的人口它的住房也急需改進。城市經(jīng)濟繼續(xù)轉(zhuǎn)型以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的房地產(chǎn)，包括我們現(xiàn)在社會提到的老年社會、旅游地產(chǎn)等全方位的成長空間是巨大的，還有家庭人口的小型化。這些都是非常大的空間。最后還有一個空間，中國市場向海外延伸，海外市場也給這個市場帶來很大的空間，別以為海外市場沒有關(guān)聯(lián)，我認為有關(guān)聯(lián)那是中國市場的延伸?？傊艺J為當前的市場在未來五到八年依舊很健康，也應(yīng)該會發(fā)展，但問題也很明顯。

胡舒立：謝謝張董事長，下一個發(fā)言人是華潤集團有限公司的董事長宋林先生，華潤旗下有龐大的房地產(chǎn)，據(jù)我們所知，他今天講的題目是從企業(yè)的角度看和調(diào)控的關(guān)系，特別側(cè)重講調(diào)控的區(qū)別性，我們大家歡迎。

宋林：各位主持人，大家早上好！今天因為時間關(guān)系我想談一下我自己對整個中國的宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)調(diào)控的一些個人意見。去年4月份按照國務(wù)院領(lǐng)導的要求華潤曾經(jīng)給國務(wù)院寫過一個專題報告，報告的題目是國務(wù)院領(lǐng)導講的是關(guān)于中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議報告。這個報告其實也是在去年整個中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一片到底是行政干預、市場干預以及對市場和老百姓生活的影響，究竟房地產(chǎn)向何處去，這個報告當時從三個維度來看的，我們認為首先無論如何從過去中國改革開放30年的道路上來看，房地產(chǎn)本身作為一個特殊的行業(yè)，既關(guān)系到民生又關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，我們認為應(yīng)該用三個維度來看。

第一，短期與長期的關(guān)系問題。房地產(chǎn)短期的發(fā)展目標跟長期發(fā)展目標的關(guān)系問題。第二，局部跟全部的關(guān)系問題，中國市場比較大，差別化比較明顯，往往從行政敢于容易一刀切，在中國北上廣深的市場是非?；蔚姆康禺a(chǎn)市場，不能代表中國總體的房地產(chǎn)市場。第三，房地產(chǎn)行業(yè)跟宏觀經(jīng)濟乃至金融體系的關(guān)系。這三個關(guān)系從三個維度來歸到一點去，通過過去30年改革的經(jīng)驗來看，中國的房地產(chǎn)從長遠來講它的健康發(fā)展是整個調(diào)控的非常核心的一個目標。健康發(fā)展的目標關(guān)鍵在健康上，會對中國經(jīng)過產(chǎn)生深遠的影響。這是第一點。

第二點，房地產(chǎn)是一個宏觀經(jīng)濟的晴雨表，這是由特殊屬性決定的。從國家來講，房地產(chǎn)調(diào)控的終極原則應(yīng)該是讓這個行業(yè)平穩(wěn)健康穩(wěn)定地增長是核心要素，避免大起大落，否則對整個經(jīng)濟的沖擊、對金融體系的沖擊后果是相當嚴重的。當然，在這個調(diào)控的政策上一定要去行政化，一定要運用市場的手段，特別要注意運用金融手段來作為調(diào)控的措施。金融手段無非是從08年開始到現(xiàn)在的杠桿化，去杠桿化跟投入成本加大這兩個是基本的要素和維度。從這兩點來運用金融貨幣政策、稅務(wù)政策、利息政策來調(diào)控房地產(chǎn)可能比簡單的限購、限價來得更有效，而且對去杠桿化會有更好的作用，限價不解決問題，而根本上來講政府不要為出資人太過著急，他的錢是他的錢他出錢他會比你著急，只要他用自己的錢買房子你不要去管他。相反加大他的投資成本貸款利息的成本和投資杠桿，房貸比的關(guān)系。這么多年香港政府運用這兩個手段作為主要的調(diào)劑政策的手段。

第三點，關(guān)于如何建立保障房的長效機制問題。國務(wù)院曾經(jīng)提出來1000萬套保障性住房，我們認為要注意幾個觀點，第一，保障性住房里依然有差別化的東西，從政府來講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權(quán)的問題，政府可能基本上要用財政收入來投入建廉租房，當然這不能用簡單的投資回報的角度來看，提供基本人的居住權(quán)的問題。第二，解決了人的最貧窮或者是最底層的這層人的居住權(quán)利以后，有廉租房，又可以滿足收入在1萬塊錢以下的1萬到5萬之間的，有區(qū)別的，這是資源配置的問題，因為政府的財力不可能完全解決幾億人的住宅的問題。第二，保障房的建設(shè)要和商品房良性互動。商品房的健康與否，是保障房的基礎(chǔ)。也就是說商品房本來是給中高端人士的完全市場化的方式，這是資源二次配置的一個有效途徑，也就是讓有錢人買好房子和貴房子，通過好房子和貴房子通過稅務(wù)機制轉(zhuǎn)化為政府作為保障房的資金來源，這樣形成一個良性的互動，這樣保障房才能有長效機制，否則長期下去保障房的持續(xù)的發(fā)展的能力是受到影響的。

第四點，從城鎮(zhèn)化來看，我們曾經(jīng)與河北省一起給北京市做了一個建議就是在燕郊做了衛(wèi)星城。北京地鐵到通州，離燕郊15公里，我們當時說出錢把這15公里地鐵延伸到燕郊，在河北的領(lǐng)地里建一個衛(wèi)星城，用快速干線借鑒香港的模式，香港在70年代以后通過九廣鐵路形成了沙鐵、大浦、粉嶺和上水幾個衛(wèi)星城。我認為中國目前和未來的社會現(xiàn)狀不宜走超大規(guī)模的城市，應(yīng)該采取衛(wèi)星城的方式，用快速廉價的交通來連接整個的衛(wèi)星城，這使得我們不會出現(xiàn)未來更大的社會和城市病的問題。當然，這個事情沒有做成。這也是作為長效機制來說的一個非常有效的方式。在世界各國都是如此做的，國家應(yīng)該有意識地打破這個東西。

最后，不管怎么說分類指導、雙向調(diào)控的方式在去年我的報告里已經(jīng)做了一些建議，我們對國務(wù)院未來的調(diào)整方式非常有信心，去年我們在報告里已經(jīng)預測到今年房地產(chǎn)已經(jīng)進入到調(diào)整期，我相信這個調(diào)整期是健康的，過了調(diào)整期中國房地產(chǎn)行業(yè)會更加健康地發(fā)展。

胡舒立：謝謝宋總，下面有請希德布蘭德先生，我們歡迎。

希德布蘭德：非常感謝胡主編，也感謝邀請我來發(fā)言。今天的討論必須要結(jié)合會議的大背景來看，就是中國領(lǐng)導層要在經(jīng)濟再平衡和保持增長之間作出權(quán)衡和取舍。再平衡勢在必行，投入產(chǎn)出比在中國是50%，這個50%是前所未有的，我們看其他主要經(jīng)濟體以前的轉(zhuǎn)型，比如說馬來西亞和泰國還有韓國，他們在投資最熱的時候這個比例也只有40%，反正不會超過45%，所以目前的這樣一個投資占GDP50%的比是歷史新高。同時在投資方面存在很多的配置錯誤。中國領(lǐng)導層決定要實現(xiàn)經(jīng)濟再平衡，這個也符合全球經(jīng)濟的利益，問題在于再平衡的力度有多大？速度有多快。我們假設(shè)中國希望提升消費，目前消費占GDP35%，假設(shè)要提升到50%，當然50%也不算高了，跟主要的發(fā)達國家相比，50%的消費占比并不算高。但是中國要想實現(xiàn)50%，從而能夠在十年中實現(xiàn)經(jīng)濟再平衡的話，這意味著消費的增長必須要超過GDP的增速，每年要快4個百分點，換句話說，要保持7%的GDP的增速的話，消費的增速要達到11%，要維持10年的增速。這樣的一個增速預測有兩方面的意義，一方面就說明中國是希望能夠?qū)崿F(xiàn)20年甚至是更長期的經(jīng)濟再平衡，另外一方面，整個國民經(jīng)濟的增速會有所放緩，這是經(jīng)濟再平衡的結(jié)果。所以，關(guān)鍵是怎么去實現(xiàn)再平衡的呢？它會對全球經(jīng)濟產(chǎn)生重大的影響。在此，跟大家談一下我對于樓市的一些看法。我想這也符合我們這一節(jié)的主題。

在大部分的現(xiàn)代經(jīng)濟體中，房地產(chǎn)都是經(jīng)濟的主要支柱，中國也是如此，中國意識到了這一點，因此在對房市的管理方面非常地審慎。在中國樓市尤其重要，因為它占到中國GDP15%到20%的比重。這是其他國家比例的兩倍了。土地出讓和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，對中國政府尤其是地方政府來說尤為重要，所以從稅務(wù)角度考慮，樓市也非常地重要。因此，政府也希望能夠提供更多的經(jīng)濟適用房來滿足低收入階層的需求，中國是計劃到2015年前能興建3600萬平米的經(jīng)濟適用房。與此同時，我們還要建立更多的商場和物流中心，才能夠支持未來消費增長的勢頭，保證經(jīng)濟的持續(xù)增長。我們看一下中國到底是不是存在樓市泡沫呢？我想之前的同事的看法我這兒想重復一下，我們不能簡單地說中國樓市有泡沫。我們要區(qū)分一下中國的一線城市、二線城市、三四線城市的情況，在一線城市和二線城市，基本面還是比較健康的，房價比較高，這主要是因為供應(yīng)有限，還有就是市民財富增長還有農(nóng)民工的涌入等等。再看一下在一線城市、二線城市收入房價比也顯示出了貧富差異。因此在這些大城市當然房價要高得多。我們的結(jié)論是看一下一線城市、二線城市，基本面是站得住腳的，不用太多擔心。再看一下杠桿率還是相對來說不高，因為中國對首付也有相關(guān)的最低比例的要求，對于按揭也有相關(guān)的規(guī)定。但是我們看一下三四線城市情況就不一樣了，這些城市供應(yīng)過剩的情況可能性更高。

最后我想談兩點，這兩點也在西方引起了日益廣泛的關(guān)注，就是中國的影子銀行。很多歐洲和美國的評論員都在關(guān)注中國的影子銀行的問題，認為會造成很大的影響，我們同樣認為這方面的說法有夸大其詞之嫌，比如說中國的影子銀行跟美國的影子銀行相比根本無法相提并論，其中90%都是跟國企相關(guān)的表外業(yè)務(wù)。當然，我們也知道在影子銀行和國有企業(yè)或者是公立部門之間有很強的關(guān)聯(lián)性。而國有企業(yè)的影響會逐步地降低，這樣的話也會為中國未來的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生影響。我想指出的是，中國經(jīng)濟和中國當局有大量的儲備，有很充足的“彈藥”，他們有很充足的外匯儲備和靈活性來應(yīng)對這些問題，而且監(jiān)管也到位。尤其是在信貸方面，中國領(lǐng)導層也會越來越多地依賴市場的力量來進行管理。羅奇先生在上一個環(huán)節(jié)也說到中國面臨很多的問題，但我們并不認為在短期來看一二線城市存在泡沫的風險。謝謝！

胡舒立：謝謝！希德布蘭德先生。下面大家比較期待的房地產(chǎn)界的名嘴同時也是企業(yè)界的思想家之一，思想界的企業(yè)家之一馮侖先生的演講。

馮侖：各位朋友大家中午好！講房地產(chǎn)已經(jīng)講了大概將近20年了，實際上這20年里面其實一直在講三個角色，一個叫企業(yè)，一個叫市場，還有一個叫政府。這三個角色到底什么關(guān)系？我相信有很多的著作，剛才也講了很多的理論。但我一直在找一個生活中的經(jīng)驗把這件事說明白，一直沒有成功。直到上個禮拜喝了一次大酒之后就想明白了。事實上，企業(yè)就是要喝酒的人，他要追求不斷的興奮度，要追求他的快樂甚至是非性的高潮，要追求無數(shù)多的快樂，這就是企業(yè)，本能就是這樣，從小就有人說喝了好喝了束縛，但實際有一點不舒服但他還是要追求。第二個是酒店，這就是市場，酒店放了各種各樣的酒有各種招牌和幌子和各種妖嬈的服務(wù)員和促銷員擺了很多酒這叫市場引你進去。第三個是管喝酒次序的人，比如說經(jīng)理、警察和你的朋友坐在那不斷勸你的，這樣的人就構(gòu)成了政府。

我們?yōu)槭裁春却罅四兀?/p>

第一，過分追求快樂而忘了自己的身體承受力，比如說更多的負債，然后追求暴利，結(jié)果過頭了喝倒了。第二種情況就是酒沒有找對，市場上你找到了假酒，或者你只能喝低度酒但你卻喝烈酒。也就是市場給你提供的各種各樣的機會是有陷阱的但你不知道，喝大了。第三，周圍的人勸酒不斷地說，比如經(jīng)濟學家說沒有泡沫沒有問題，這個東西極其重要利潤很好，這就是勸酒。還有一種是極端不能喝，喝多了就像是高曉松一樣，甚至是把酒瓶奪了。但奪了酒瓶以后喝酒人說我長期不爽政府不對，喝酒的權(quán)利是與生俱來的人權(quán)之一。所以這三者之間我們一直是搞不清楚。所以我們都不爽。市場也經(jīng)常跟我們講，有講喝酒不好的經(jīng)濟學家經(jīng)濟學家講泡沫，也有講機會非常多的喝酒才爽。比如說謝國忠一直說喝酒會死人的，但也有人說喝酒有益于健康，市場經(jīng)濟健康地發(fā)展。這個事吵吵了十幾年，但今年以來很高興，這件事終于正常了，正常了有三個標志，第一我們喝酒的人作為企業(yè)知道要健康地喝酒不要喝大酒，喝大酒有益于快樂一時但無益于長期身心健康。從過去兩三年來房地產(chǎn)公司的直接融資已經(jīng)到了平均40左右了。整個社會這個行業(yè)的直接融資有15%左右了。也就是說直接融資越來越多是有利于控制風險的，因為每個投資人他們對風險的控制比銀行要嚴格。而能得到這種直接融資的企業(yè)也不是一般企業(yè)，一定是項目好企業(yè)好管理好有品牌能持續(xù)發(fā)展的有經(jīng)驗的企業(yè)。所以也就是說現(xiàn)在很好，隨著市場經(jīng)濟的競爭，越來越多的企業(yè)開始覺得喝酒要慎重。比如說喝到high是不好的，要持續(xù)地喝這是企業(yè)家房地產(chǎn)行業(yè)普遍的共識。

第二，大家覺得要換酒，我們的商用不動產(chǎn)、養(yǎng)老、渡假尤其是住宅公司萬科也講要成為城市的服務(wù)商，大家顯然都想換酒了。一換酒度數(shù)降低了，換來換去換了低度酒。所有的轉(zhuǎn)到住宅以外，實際上都是在房地產(chǎn)的價值鏈的中間和上游走，以前是制造業(yè)，現(xiàn)在是服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)風險很小。所以房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在換酒主要是由制造業(yè)換成服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。在美國所有的房地產(chǎn)公司80%以上是服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。而80%都是開發(fā)公司，所以現(xiàn)在我們要換酒，換酒以后這件事情喝醉的人就少多了。

第三，政府也明白了不讓喝酒是不行的，行政調(diào)控不讓喝酒大家也是要不舒服的，最后把酒瓶子都砸酒廠關(guān)了，市場沒有了于是誰也得不到好處。于是政府說喝酒是可以的，要自然而然地喝量力而行地喝，要在家長監(jiān)控下喝要各自知道喝酒是傷身體要提醒，就像現(xiàn)在對煙的管制，我們現(xiàn)在對煙的管制很好又提醒也有點政府該管的管住，同時大家自己愿意抽可以在戶外抽又不傷害別人。所以政府最近的管理，比如說資本市場有限度地放開，優(yōu)先股放開，另外對限價限購慢慢彈性化掌握了，同時也不以簡單的房價作為一個目標來強制性地進行，不管所有人只能喝二兩，這個是不行的。另外對整個保障的目標要明確，現(xiàn)在大概20%左右由政府來兜底。監(jiān)管喝酒的人慢慢也知道了必須讓得到喝好，但要換酒不能只給一種酒，同時也不能把大家不能喝的人稍微管管?？傊浇裉鞛橹刮矣X得這個市場已經(jīng)轉(zhuǎn)型到持續(xù)健康發(fā)展的一個新的起點了，而在這個新起點上，今天我特別同意剛才幾位發(fā)言的嘉賓的觀點，他們的觀點就是未來的持續(xù)健康發(fā)展是可以期待的，就像今天的晴天我們應(yīng)該抱有信心，謝謝！

胡舒立：謝謝馮侖果然不負重望。下面我們請國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任行洲女士來發(fā)言，她是我們這個環(huán)節(jié)中唯一的一個學者，她會對當前總體形式作出分析和對危機的判斷。

任興洲：馮總中國的酒文化來解釋房地產(chǎn)市場別出心裁。大家中午好，我想對當前的住房市場談下自己的認識。今年以來整個輿論對中國住房市場的討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認為馬上要崩盤，也有樂觀的認為我們可能還長達十幾年甚至幾十年的高速增長，國務(wù)院發(fā)展研究中心有一個房地產(chǎn)基礎(chǔ)研究領(lǐng)域，我們的觀點既不是特別悲觀當然也正視當前的現(xiàn)實。我想談三個方面的認識。

第一，我們認為當前中國的住房市場還是出現(xiàn)了一些新的階段性的趨勢，我們不能說大的拐點，更不同意崩盤的理論，但是它確實出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢。第二，在這樣的趨勢下要防范哪些風險，使得我們不出現(xiàn)泡沫的破裂。第三，調(diào)控應(yīng)該有哪些轉(zhuǎn)變。首先，當前我們中國的住房市場出現(xiàn)了一些相對比較明顯的階段性的趨勢了。第一，增長速度放緩或者說增速換擋。我們測算了一下，98年到11年房地產(chǎn)的開發(fā)投資的增速高速增長，年符合增長率24.4%，從2012年起這種高速增長的速度開始變化了，2012年和13年比上一年同期分別為11.4%和19.4%，整體上明顯地放緩。而且我們認為這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產(chǎn)持續(xù)十幾年的高速增長以后，規(guī)律性地開始回落。而且這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售以及其他方面。所以，增速的換擋是當前的一個比較明顯的特征。背后的原因是什么呢？首先，當然是經(jīng)濟增長速度的換擋期。第二，根本在于供求關(guān)系發(fā)生了變成明顯的變化。我們的團隊根據(jù)利物浦的數(shù)據(jù)和其

他的數(shù)據(jù)做了推算，到了2012年的時候所有的常住人口家庭的戶均住房一套，從國際經(jīng)驗來看在這樣的供求關(guān)系下，房地產(chǎn)市場、住房市場會有比較大的階段性的變化。當然，成套率只有70%多，還有就是占有不均衡。但我們要注意到供求關(guān)系，這十幾年來大規(guī)模的建房，使得整體的存量規(guī)模已經(jīng)相當大了的還有是住宅結(jié)構(gòu)的變化，存量的規(guī)模大體上和新建房的規(guī)模各占半壁江山，所以存量房的交易量不斷地增大，對新建房的投資也產(chǎn)生了影響。當然也有人說這兩年的調(diào)控抑制了一些投資。實際上我們認為從客觀上來講，沒有一個國家房地產(chǎn)是永遠高歌猛進的，到了一定的程度會規(guī)律性地回落，而這種回落不是泡沫的破裂而是回落。

第二，區(qū)域市場分化。這個分化表現(xiàn)在銷售土地市場以及房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)出分化的特征，我們?nèi)ツ赀x擇了東中西部各一個省份做調(diào)查，我們認為這種分化的特征不是偶然的，也不是局部的出現(xiàn)了非常明顯的分化的特征。像江蘇省我們認為經(jīng)濟比較好的東部的省，但是它的整體的全省的大多數(shù)的地方的住宅的去庫存化率已經(jīng)長達15到16個月左右，所以整體上是發(fā)生了變化，當然分化有人口聚集的因素，產(chǎn)業(yè)布局的因素當然也有供求的因素。

第三，雙軌供給形成。十二五期間整個的保障房供給大幅度提高，現(xiàn)在差不多到12、13左右，到全部建成以后，到2015年保障家庭會達到20%左右。雙軌一邊是市場一軌一邊是政府承擔起主導的保障功能，各自歸位找到了市場配置資源的決定性作用，也要發(fā)揮政府的作用，這方面我們已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。而這兩軌形成特別是保障房的占比增加，對商品房市場當然有影響。注重什么風險呢？第一，在投資增速回落的過程中對經(jīng)濟增長、地方財政、地方債務(wù)的影響，我們可能要控制。所以剛才佐藤先生說日本的經(jīng)驗我們不會主動地加大擠泡沫的程度，讓它快速地回落我想我們要把握政策的邊界和力度。還有，特別避免在投資規(guī)律性回落的時候盲目地刺激，我們特別不贊成這一點。盲目地刺激帶來更多的房地產(chǎn)過剩，過剩的泡沫的風險可能會增加。第二，市場分化的過程中要注意三四線城市產(chǎn)能過剩的危機和一線城市的危機。所以一線城市的問題在于怎么消化這么高的地價，特別是市場發(fā)生微妙變化的情況下。第三，注意房地產(chǎn)的資金問題?，F(xiàn)在有很多的資金的問題出現(xiàn)了。還有我們建議市場的預期管理，因為房地產(chǎn)市場是對預期要求很高的，今年以來興業(yè)銀行開始停止放貸了，市場出現(xiàn)了很多的問題，幾家銀行特別是國有銀行出來表示我們不會對房地產(chǎn)市場停止貸款，所以預期管理是很大的問題，否則會放大效應(yīng)帶動市場波動。

最后，在這樣的背景下調(diào)控的思路一定會轉(zhuǎn)變，那就是分類調(diào)控。大家得的不是一樣的病不能吃一樣的藥那會出問題的，然后發(fā)揮地方政府的作用，還要保持房地產(chǎn)金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強預期的管理。當然，還有就是著手建立長效機制。以上是我的觀點。不對的請批評指正。

胡舒立：謝謝任所長的發(fā)言。今天因為時間的我們就不再設(shè)提問了，但我愿意給每一個發(fā)言人一個機會用一到兩句話總結(jié)一下自己的觀點和聽了其他人的觀點以后做一個總結(jié)。

任興洲：中國的住房市場到了一個新的階段性特征出來的時候，在這個時候我們反而要冷靜，因為出現(xiàn)問題不是在房地產(chǎn)市場快速增長的時候，反而是在供求趨向平衡的時候，所以這時候我們更要防范風險。另外整個的調(diào)控思路要從現(xiàn)實出發(fā)。

馮侖：今天我要表達的就是一句話，我們現(xiàn)在處在一個新的健康發(fā)展的起點上，我們對企業(yè)市場和政府都非常有信心。

希德布蘭德：如果中國經(jīng)濟實現(xiàn)再平衡對全球經(jīng)濟是很好的事情，中國政府已經(jīng)下定決心要重新平衡中國的經(jīng)濟，中國放低了增長，全世界應(yīng)該適應(yīng)這樣的情況。長期來看這樣的再平衡對中國來講對中國的房地產(chǎn)市場還有全球經(jīng)濟的增長來講都是一件好事情。

宋林：要相信市場的力量。第二，政府要在宏觀經(jīng)濟層面社會的層面、市場的公開公平公正的法制環(huán)境上多引導市場而不要干預微觀的行為。

張玉良：我想重復一下我剛才演講開頭那句話，我覺得今天的中國房地產(chǎn)市場包括未來的五到八年，會像今天北京的天氣一樣總體上很好。但是有一些問題確實應(yīng)該值得高度地重視，我們應(yīng)該用市場的力量把它完善好。謝謝！

佐藤康博：我也想要強調(diào)一下，房地產(chǎn)市場實際上和自由貨幣市場和財政政策是緊密相關(guān)的。我想指出三點：第一，我們要避免過高的期待值。我們需要避免采用過度的刺激政策。第二，要避免將實際的利率變成一個長期的狀況。為了實現(xiàn)這一點，我們應(yīng)該建立起一些中期的目標。中國應(yīng)該建立起來一個機制，應(yīng)該放松對于利率的管制，應(yīng)該建立起金融安全網(wǎng)。第三，非常重要的是為了避免突然收緊貨幣政策或者過度控制銀行對于房地產(chǎn)的放貸，房地產(chǎn)的健康增長對經(jīng)濟發(fā)展是非常重要的。但是我們知道，放松管制也是非常重要的。我們必須了解到房地產(chǎn)的增長不僅僅是一個經(jīng)濟問題，還是一個政治問題，它對于中國來講不僅是一個重要的問題，對全世界來講也是一個重要的問題。

胡舒立：您談得非常好，謝謝大家今天的發(fā)言。謝謝大家！