文/本刊特約記者喬磊(發(fā)自洛杉磯)

雖然美國是世界上房價與居民收入相比較為合理的國家，但美國人卻仍然面臨較大的購買住房財務(wù)壓力。最新的調(diào)查顯示，半數(shù)美國人為供房不得不減少其他開支，而住房也成了美國家庭的第一大開支。

65.5%的住房為“買得起住房”

全美房屋建造商協(xié)會和富國銀行最新的一項有關(guān)房屋負(fù)擔(dān)能力指數(shù)的調(diào)查顯示，2014 年第一季度，65.5%的住房對于收入達(dá)到中位數(shù)的美國家庭而言是可以負(fù)擔(dān)的，但在舊金山、洛杉磯、紐約、波士頓和丹佛等房價飛漲的城市，中等收入家庭要想擁有一套住房則難以想象。經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，由于這些城市的住房已非常密集，在土地缺乏的情況下，難以通過新建住宅抑制房價上漲，因此房價只會越來越高。與此同時，美國中西部和東北部成為房地產(chǎn)市場最為實惠的地區(qū)，主要原因是這些地方有大量的土地可供開發(fā)。在全國范圍內(nèi)，住房承受能力有所改善。盡管收入中位數(shù)從2013 年的64400 美元降至63900 美元，但房價中位數(shù)也從去年的第四季度的20.5 萬美元跌至目前的19.5萬美元。

一項國際調(diào)查顯示，美國的房價仍是世界上與居民收入相比較為合理的國家。這項調(diào)查依據(jù)哈佛大學(xué)學(xué)者買得起住房指標(biāo)來觀察，采用一個國家城市中位房價與民眾的中位作為比較參數(shù)，如果中位房價是居民中位收入的三倍以下，則為可負(fù)擔(dān)起住房。而中位房價超過居民中位收入5 倍以上，則為負(fù)擔(dān)不起住房。該測量指標(biāo)被世界銀行和聯(lián)合國推薦為衡量各國民眾能否買得起住房的一個指標(biāo)，國際組織在對澳大利亞、英國、加拿大、日本、新西蘭、英國和美國等國360 個城市的調(diào)查顯示，在這些城市中有95 個城市為民眾可負(fù)擔(dān)起住房的城市，其中美國占了84 個。而民眾負(fù)擔(dān)不起住房的城市有76 個，美國占了23 個。

東部和西部地區(qū)房價過高

美國民眾買房多申請30年房貸，因此利率對購買住房成本有較大影響。美國銀行在住房貸款上有一條28%條款，即在住房上的支出不能超過收入的28%。在克里夫蘭市，房價中位數(shù)為10.2 萬美元，買個相當(dāng)于中位數(shù)價格的房子，屋主使用利率為4.5%的30年抵押貸款，每月只需還款695美元，一個人年薪只要有2.98萬美元就能供得起房子。除了克利夫蘭，中部另外4個大都市地區(qū)的房價也比較便宜。同樣是購買一所中等價位的住房，匹茲堡人只要年薪3.18萬美元就能養(yǎng)的起房，圣路易斯為3.13萬美元，辛辛那提為3.19萬美元，底特律為3.23萬美元。

美國中西部地區(qū)房價相對便宜，但東部和西部沿海地區(qū)的房價則過高。在舊金山、圣地亞哥、洛杉磯和紐約市，待售房屋價格上漲，早已抹去低利率的好處。在舊金山中位數(shù)價格的住房為67.98 萬美元，若以貸款方式購買中位數(shù)價格的房子，一年至少要掙13.71 萬美元。圣地亞哥中位數(shù)價格的住房為48.3 萬美元，居民需要年薪9.9 萬美元才能供得起中位數(shù)價格的住房，紐約市中位數(shù)價格的住房為38.89 萬美元，居民需要年薪將近9 萬美元才能供得起中位數(shù)價格住房。洛杉磯市中位數(shù)價格的住房為40.62 萬美元，居民需要年薪將近8.6 萬美元才能供得起中位數(shù)價格住房。住房支出現(xiàn)在已成了美國家庭的第一大開支，不論是租房者還是擁有住房者都面臨這種局面。

研究發(fā)現(xiàn)，目前80%以上可負(fù)擔(dān)的待售房屋都集中在中西部地區(qū)。紐約市和洛杉磯可負(fù)擔(dān)待售屋的比例為四分之一。舊金山更低，為七分之一。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，舊金山僅有14%的家庭年收入達(dá)到了8.41 萬美元的該市平均水平，丹佛達(dá)到該市家庭平均年收入6.25 萬美元的家庭則有50%。

表1：美國27個城市供房負(fù)擔(dān)一覽表

半數(shù)美國人為供房縮減開支

最新研究發(fā)現(xiàn)，隨著住房市場的緩慢復(fù)蘇，多數(shù)房主和租客很難滿足不斷上漲的住房貸款和租金。由美國哈特研究中心所做的“住房問題調(diào)查”發(fā)現(xiàn)，在過去三年中，52%美國人為支付房租或抵押貸款不得不在工作、退休儲蓄、醫(yī)療保健以及信用卡債務(wù)等方面做出重大犧牲。在受訪的白人中，有49%的人表示為了供房不得不做出犧牲，例如多工作少享福。而在黑人中為供房做出某種犧牲的人數(shù)比例為63% ，西裔的比例為64% 。。更重要的是，至少15%擁有中等價位住房的美國人每月的住房貸款還款占家庭收入30%以上，長期以來，這一數(shù)字被認(rèn)為是租金/住房貸款還款的最高比值。而在每月償還住房貸款占收入30% 的家庭，有62% 的家庭為了供房只能縮減其他方面的支出，其中27%的人不得不停止為退休養(yǎng)老攢錢，為了供房子先讓養(yǎng)老問題滾一邊吧。有23%的人削減了醫(yī)療保險的支出，23%的人干脆以債務(wù)來養(yǎng)房，生活上的其他開銷拼命地刷卡，結(jié)果是信用卡債務(wù)大幅上升。

調(diào)查顯示，越來越多的美國家庭面臨可負(fù)擔(dān)起高質(zhì)量住房的挑戰(zhàn)，在貧困線收入或以下的民眾中，有72%的人認(rèn)為住房負(fù)擔(dān)是生活中最大的挑戰(zhàn)。在中等收入家庭，有58%的人認(rèn)為在負(fù)擔(dān)住房上面臨很大壓力。而在剛參加工作不久的年輕人眼里，75%的人表示他們買不起住房。在有一個孩子的家庭中，也有60%的人表示，住房負(fù)擔(dān)較重。在住房成本節(jié)節(jié)升高的情況小，美國民眾為了擁有住房不得不在生活的其他方面做出犧牲，以保證還能擁有一個舒適的窩。82%的受訪者表示，為了保有住房可以去找第二份工作，或是在工作單位加班加點。73%的人認(rèn)為為了房子他們可以停止退休儲蓄，72%的人采用的手段是加大信用卡的債務(wù)，62%的人從醫(yī)療保險開刀減少這方面的支出。也有五成多的民眾為了供房，省吃儉用。而四成的人無法承擔(dān)住房的過大壓力，認(rèn)為只好放棄生活標(biāo)準(zhǔn)，在一些不安全社區(qū)或?qū)W區(qū)較差的地方買房。

房價上漲對首次購屋者構(gòu)成壓力

美國房價在過去兩年中上升了20%，房價上漲的利好消息是使得數(shù)以百萬計的房主走出負(fù)資產(chǎn)，抵押貸款數(shù)據(jù)公司CoreLogic 的最新調(diào)查顯示，2014 年4 月，房屋價格比上年增長了10.5%，實現(xiàn)連續(xù)26 個月的增長。房價上漲對于現(xiàn)有擁有住房家庭算是個好消息，房子增值了。但對于首次購屋者卻不見得是個令人振奮的消息，因為在過去兩年中美國人的薪水幾乎處于停滯狀態(tài)。盡管目前抵押貸款利率仍相對較低，但首付比例、低信用以及更為嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)成為購買住房的三個最大的障礙，尤其對于年輕人更是如此。美國年輕人買房，很少是靠老爸老媽實行“贊助”，父母甚至不會為孩子買房提供首付款，要買房全靠自己的那點實力。由于就業(yè)市場恢復(fù)較慢，美國現(xiàn)在依然保持6.3%的失業(yè)率，而失業(yè)人群的主體又主要是年輕人。即使有工作，相比較而言，多數(shù)年輕人的收入不高，要想攢出買房的首付款也不容易，沒有首付款，想貸到住房貸款就很難。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，84%年輕人推遲了做出重大生活決定的時間。在此情況下，一些美國人似乎已開始給美國夢降溫。近43%受訪者在“住房問題調(diào)查”時表示，擁有一個家不再是一個很好的長期投資。三分之二的受訪者認(rèn)為通過擁有住房來積累家庭財富和資產(chǎn)那是30年前行之有效的方法，今天這招不靈了。超過半數(shù)的人表示購房不再具有吸引力。對于租房者，盡管他們中70% 希望有自己的家，但58% 認(rèn)為租房者和屋主在實現(xiàn)美國夢上一樣成功。

2008 年美國房市危機(jī)以來，全美有750萬戶家庭的住房成了法拍屋，900 萬戶家庭的住房變成了溺水屋。如此慘痛的經(jīng)歷，也讓欲購買住宅的民眾三思而行。今年4 月，美國家庭住房擁有率為64.8%，是1995 年以來的最低點。美聯(lián)儲的最近數(shù)據(jù)稱，今年第一季度美國房地產(chǎn)市值增加了1.5 萬億美元，并認(rèn)為這是美國房市復(fù)蘇的好征兆。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為美國的房市危機(jī)已經(jīng)過去，現(xiàn)在面臨復(fù)蘇的大好時光。的確，美國的房價普遍上漲，但由于地區(qū)性的差異，好的社區(qū)房價飆升很快，但普通社區(qū)房價仍在徘徊之中。而最新的調(diào)查也反映出多數(shù)美國民眾仍對房市持某種觀望態(tài)度，51%的受訪者認(rèn)為美國房市仍處在危機(jī)之中，19%的人認(rèn)為房市真正的泡沫還未到來，只有25%的人相信房市危機(jī)已經(jīng)過去了。

美國人不買房的原因

受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，擁有住房的美國人比例急劇下降，以至經(jīng)濟(jì)學(xué)家和其他專業(yè)人士懷疑美國人是否最終放棄了長大成人和經(jīng)濟(jì)成功與購房緊密相聯(lián)的老式觀念。房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow 最近公布的報告稱，他們調(diào)查了近10%的租房者，這些人均表示明年很可能會買房，而且有信心能夠負(fù)擔(dān)得起這一巨大支出。也許這一觀點并不很現(xiàn)實，試想，如果想買房的租房者都進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那么首次購房者將達(dá)到420 萬之多，這一數(shù)字超過2013 年的兩倍。同時，這些購房者還面臨非?，F(xiàn)實的不利因素，如庫存偏緊、抵押貸款利率上升、承受能力下降等。數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，庫存仍相對緊張，在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場僅能提供4.7 個月的供應(yīng)，而為期6 個月的供應(yīng)才被認(rèn)為是健康的。同時，目前抵押貸款利率上漲至約4.2%，高于去年的3.3%，無疑降低了購房者的承受能力。

在一些州的房地產(chǎn)市場，房價出現(xiàn)大漲趨勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了低收入家庭和首次購房者的承受能力。出人意料的是，置業(yè)愿望最高的城市也是經(jīng)濟(jì)衰退的重災(zāi)區(qū)，如邁阿密、亞特蘭大和拉斯維加斯。不過，隨著房價的上升，對于首次購房者來說置業(yè)變得越來越困難。根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會提供的信息，這三大城市住房可負(fù)擔(dān)能力下降了20%以上。

有人對于美國人不想買房的意愿表示擔(dān)憂，認(rèn)為他們對于經(jīng)濟(jì)還不是很樂觀，或擔(dān)心工作的不穩(wěn)定。但越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則表示，真正的原因是住房的供應(yīng)問題而不是購房者的需求問題。首先是市場上沒有足夠的空置房屋，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮之前，空置房屋的數(shù)量就已出現(xiàn)長期的下跌趨勢。第二是沒有足夠的新建住房，新建住宅銷售仍接近歷史低位，受近期嚴(yán)冬的影響，住宅建筑放緩，這意味著房屋庫存水平的緊張情況難以改善。三是可供出售的住宅老舊，4 月份大約有230萬現(xiàn)房正在銷售，但大部分房屋過于陳舊，難以滿足購房者對環(huán)境以及位置等方面的需求。第四，處于高位的住房負(fù)擔(dān)能力也影響著美國人的住房的擁有率。