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華生再答周其仁教授的批評(píng)——小產(chǎn)權(quán)房合法化，會(huì)不會(huì)天下大亂？

我在上一篇以“現(xiàn)代社會(huì)中的土地開(kāi)發(fā)建筑權(quán)問(wèn)題”為題的文章中，質(zhì)疑了周其仁教授的批評(píng)，很快得到了周教授直率的系列回應(yīng)。

他譴責(zé)我對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的批評(píng)是“非法帽子漫天飛”，反對(duì)我關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化“天下終將大亂的那些推論”（當(dāng)然天下大亂并非我的用語(yǔ)，而是其仁兄對(duì)我的總結(jié)推論）。周教授同時(shí)旁征博引，用“真實(shí)世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)”以證明我所說(shuō)的建筑不自由的“荒誕不經(jīng)”。不過(guò)，真實(shí)世界存在的種種法外潛規(guī)則現(xiàn)象，恐怕并不能成為存在即合理的依據(jù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的任務(wù)需要揭示這其中哪些是隨著法治的健全會(huì)逐步萎縮的東西，哪些是具有生命力和代表了新的潮流從而成為法治社會(huì)主流的產(chǎn)物。就如近日媒體曝光的河北任丘地區(qū)生產(chǎn)偽劣大型施工機(jī)械龍門(mén)吊車的那些村莊一樣，肯定也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中逐利動(dòng)機(jī)的自發(fā)產(chǎn)物，但是可以斷言的是，這種劣質(zhì)低價(jià)的危險(xiǎn)龍門(mén)吊，無(wú)論今天在當(dāng)?shù)赜卸嗌俅迩f的農(nóng)民家庭都能和都在制造，一定是隨著法治健全而式微的現(xiàn)象。那么，小產(chǎn)權(quán)房的蔓延，是這種目前普遍但必然衰亡的東西，還是如周教授及其他很多人認(rèn)為的那樣代表了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向？這確實(shí)是一個(gè)需要辨析清楚的大問(wèn)題。

周教授說(shuō)，“認(rèn)識(shí)華生很多年了，從來(lái)不知道他研究過(guò)鄉(xiāng)下人的土地房屋問(wèn)題。”這話也對(duì)。我雖然15歲就下鄉(xiāng)插隊(duì)當(dāng)了多年農(nóng)民，后來(lái)也不時(shí)做一些農(nóng)村調(diào)查，但1980年代在中央農(nóng)研室杜老那里與以研究農(nóng)村問(wèn)題見(jiàn)長(zhǎng)的農(nóng)村發(fā)展組的朋友們碰面，我從來(lái)有自知之明，絕不班門(mén)弄斧，講的都是城市經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展的意見(jiàn)。2001年初，我也是從農(nóng)民進(jìn)城打工和戶籍制度改革出發(fā)，開(kāi)始著文提出和研究人的城市化問(wèn)題，提出農(nóng)民工市民化是新型城市化的核心。2006年以來(lái)正是因?yàn)檫@個(gè)研究，我才逐步被深深拉進(jìn)了土地和住房問(wèn)題。因?yàn)椴唤鉀Q土地和住房，我國(guó)幾億農(nóng)民工及其家屬根本不可能解決他們?cè)诰蜆I(yè)地的安居和市民化融入，不可能解決我國(guó)城市化轉(zhuǎn)型過(guò)程中所造成的普遍夫妻分居、兒童留守的困境和悲劇。但中國(guó)作為一個(gè)后發(fā)城市化國(guó)家，解決土地和住房問(wèn)題顯然不能囿于自己過(guò)去主要是農(nóng)業(yè)社會(huì)的經(jīng)驗(yàn)。這就需要去認(rèn)真考察先行城市化國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，特別如歐美這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的道路，以及人口資源文化背景與我們相近的東亞經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)。所以，我還真不是周教授所說(shuō)“沒(méi)研究也不一定就不能發(fā)表正確意見(jiàn)”的人，因?yàn)閮H僅研讀美國(guó)最高法院這幾百年中關(guān)于土地房屋征收補(bǔ)償問(wèn)題的經(jīng)典案例卷宗，就花了我半年多時(shí)間。去年底出版的“城市化轉(zhuǎn)型與土地陷阱”的專著，算是我這幾年辛苦勞動(dòng)的結(jié)晶。當(dāng)然，花了笨功夫未必就能得出正確的意見(jiàn)，這我是知道的。

那么，在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上，正確的意見(jiàn)究竟是什么呢？周其仁教授大度的評(píng)論：“沒(méi)研究也不一定就不能發(fā)表正確意見(jiàn)。譬如對(duì)華生的定義——‘小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在一般指農(nóng)民在集體土地上建造的用于出租和出售的住宅，’我就沒(méi)有什么不同意見(jiàn)。我的不同意見(jiàn)在兩點(diǎn)，其一是華生宣布的，小產(chǎn)權(quán)房‘都是違章建筑，從而都是不合法的’，其二是他試想的‘如果農(nóng)民建的所謂小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，’天下終將大亂的那些推論。”

小產(chǎn)權(quán)房究竟是否違法

關(guān)于第一點(diǎn)，周教授說(shuō)，“這里可就錯(cuò)大發(fā)了。容我這么問(wèn)吧：中國(guó)的農(nóng)民、農(nóng)地、農(nóng)民自蓋的住宅、可出租可出售的農(nóng)房以及集體土地、在集體土地上由農(nóng)民自蓋可出租可出售的房，打什么時(shí)候就有的？華生先生特別鐘意的“規(guī)劃許可”，又是打什么時(shí)候才開(kāi)始有的？如果前者在先，后者在后，按所謂“真正的法治”，可以高舉正月十五之法，宣判正月初一的行為‘都是不合法的’的嗎？”接著周教授就給我們上了一堂歷史課：“農(nóng)地農(nóng)房，由來(lái)已久。也沒(méi)辦法，誰(shuí)讓華夏文明源遠(yuǎn)流長(zhǎng)？”然后從宋代房屋買賣立契，明清的赤契、白契，直到1949年中華人民共和國(guó)建國(guó)以來(lái)關(guān)于農(nóng)地農(nóng)房的各項(xiàng)法規(guī)文件，周教授不厭其煩，一一娓娓道來(lái)。

因此，周教授的結(jié)論是：“法律限制、禁止農(nóng)房買賣，是非常晚近的事情，”“關(guān)于‘規(guī)劃許可’，那是2008年1月1號(hào)才開(kāi)始生效的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》里的規(guī)定。”“當(dāng)華生先生義正辭嚴(yán)地宣布“小產(chǎn)權(quán)”一律非法的時(shí)候，不知道他心目中有沒(méi)有一個(gè)大概的估計(jì)，究竟我們這個(gè)國(guó)家有多少“非法的農(nóng)地農(nóng)房”是在他以為可據(jù)之法出臺(tái)之前早就存在了的？那些他以為足以判人家非法的法律，到底所禁為何物？來(lái)龍去脈如何？與傳統(tǒng)與現(xiàn)實(shí)的關(guān)系又如何？不管三七二十一，東一榔頭西一棒子地美國(guó)英國(guó)香港（讀后令人滿篇生疑，我已略作辨析），完了就“非法”帽子漫天飛，算哪門(mén)子‘真正的法治’呢？”（引自周其仁城鄉(xiāng)中國(guó)系列評(píng)論86“非法帽子漫天飛”）

這樣長(zhǎng)篇大論的引用原文，是因?yàn)橹芙淌诘拿弊討蚍ㄗ儞Q太快，稍不留神就不知道自己被帶到了哪村哪店。幸虧周教授前面同意小產(chǎn)權(quán)房定義是“農(nóng)民在集體土地上建造的用于出租和出售的住宅”，那也容我一問(wèn)，中國(guó)古代社會(huì)有這種集體土地嗎？農(nóng)業(yè)社會(huì)中的農(nóng)民自家遮身的農(nóng)宅能是城市化轉(zhuǎn)型社會(huì)中城郊大肆建造出售的小產(chǎn)權(quán)房嗎?況且就是直到今天，誰(shuí)又會(huì)說(shuō)中國(guó)農(nóng)村絕大多數(shù)好端端的農(nóng)地農(nóng)房有什么違規(guī)違法呢？我們討論的是今天城郊在集體土地上建造的用于出租出售（其實(shí)主要是出售）的商品性住宅是否違規(guī)違法，周教授卻扯到古代農(nóng)地農(nóng)房交易，扯到現(xiàn)在農(nóng)民正常使用的農(nóng)地農(nóng)宅，這恐怕無(wú)論如何也不能算是嚴(yán)肅的討論問(wèn)題吧？

那么，今天這種建造在農(nóng)村集體土地上出售的住宅俗稱小產(chǎn)權(quán)房，是如周教授所說(shuō)，為還沒(méi)有法律規(guī)定時(shí)就早已大量存在，還是在法律明確禁止后才開(kāi)始出現(xiàn)的？其實(shí)研究這個(gè)問(wèn)題的周教授應(yīng)當(dāng)比我們還清楚。在他自己也提及的1986年出臺(tái)生效的《土地管理法》原文中，就有“各級(jí)人民政府編制土地利用總體規(guī)劃。”（15條）“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照合理布局、節(jié)約用地的原則制定規(guī)劃，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”，“農(nóng)村居民住宅建設(shè)……，應(yīng)按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村規(guī)劃進(jìn)行”（37條），“農(nóng)民居民建住宅使用土地，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”（38條），“農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采用欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒(méi)收在非法占用的土地上新建的房屋”（46條）。

很顯然，現(xiàn)在人們所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，恐怕極少有1986年之前建造的，也沒(méi)有申請(qǐng)規(guī)劃、由縣一級(jí)人民政府批準(zhǔn)，更談不上符合省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的住宅用地標(biāo)準(zhǔn)。而且如果從更長(zhǎng)的土地利用的歷史發(fā)展過(guò)程看，并非是如周教授的文章標(biāo)題那樣“規(guī)劃出錯(cuò)催生市場(chǎng)”，而是如周教授本人在其他地方描述的，在古代農(nóng)業(yè)社會(huì)中，并沒(méi)有什么土地利用的管治，規(guī)劃管制只是到了現(xiàn)代工業(yè)化城市化社會(huì)才出現(xiàn)的新事物。如在西方也只是到19世紀(jì)中期以后的西歐和20世紀(jì)初的美國(guó)，才由市場(chǎng)化發(fā)展中的市場(chǎng)失靈和公地悲劇催生了規(guī)劃，而規(guī)劃的出現(xiàn)和存在既規(guī)范了市場(chǎng)行為，又必然會(huì)導(dǎo)致法外違規(guī)逐利的非法現(xiàn)象的涌現(xiàn)。

管治為什么會(huì)催生違法？道理也很簡(jiǎn)單。土地利用管治之前，土地如何利用使用大體是產(chǎn)權(quán)人或權(quán)益人的事，做什么都可以，無(wú)所謂違法，就如海關(guān)建立之前不存在什么走私不走私一樣。但有了管治，多數(shù)人因管治而行為受限，破壞管制的法外行為就有了特別的收益和強(qiáng)烈的逐利動(dòng)機(jī)。走私是這樣，違建也是這樣。這并不因?yàn)榉ㄍ庾园l(fā)逐利行為的普遍就獲得了什么道義基礎(chǔ)，更不因其也算民間自發(fā)的“市場(chǎng)行為”就應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)和“合法化”。

至于周教授將我對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的批評(píng)斥之為“非法帽子漫天飛”,這一點(diǎn)對(duì)我來(lái)說(shuō)倒并不冤枉。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的建造和交易確實(shí)違反了一系列的法律規(guī)定。

首先，以農(nóng)民在宅基地上建造的用于出售的小產(chǎn)權(quán)房為例，它違反了“土地管理法”中關(guān)于“土地利用總體規(guī)劃”的規(guī)定（第三章各條），建設(shè)用地使用土地的規(guī)定（43條、59條、62條、73條）；違反了“城鄉(xiāng)規(guī)劃法”的相關(guān)規(guī)劃許可的規(guī)定；建造多層和高層住宅的，違反了“建筑法”中除鄉(xiāng)村低層住宅外必須申請(qǐng)建筑許可（這個(gè)申請(qǐng)以規(guī)劃許可為前提）的規(guī)定；小產(chǎn)權(quán)房自行開(kāi)具收據(jù)收款出售房屋還違反了“稅法”“刑法”的相關(guān)規(guī)定。其次，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公益用地、未利用地建造小產(chǎn)權(quán)房的，還另外違反了“土地管理法”關(guān)于“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度”的規(guī)定。同時(shí)，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是占用農(nóng)地建造的，則除上述各項(xiàng)違法外，還違反了“土地管理法”和“城鄉(xiāng)規(guī)劃法”關(guān)于耕地保護(hù)的規(guī)定、“憲法”中關(guān)于自然資源保護(hù)的規(guī)定。因此小產(chǎn)權(quán)房從占地、建造到交易，處處違法是明明白白的事實(shí)。我們不能因?yàn)閲?guó)家法治建設(shè)還很薄弱，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，以至許多地方小產(chǎn)權(quán)房泛濫，就否認(rèn)其不合法的法律事實(shí)。

許多人說(shuō)，為什么城市國(guó)有土地可以建商品性住宅，農(nóng)民集體土地上就不可以，因此認(rèn)為這是一種壟斷和所有制歧視。其實(shí)這個(gè)命題以偏蓋全，并不成立。其一，城市本來(lái)就是非農(nóng)建設(shè)之地，農(nóng)村顧名思義就是農(nóng)業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所。同在農(nóng)村的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的國(guó)有農(nóng)地也和集體農(nóng)地一樣，不能隨便改作建設(shè)用途，因此，對(duì)農(nóng)地、綠地的保護(hù)和用途管制高于所有制。

其二，城市國(guó)有土地也并不能隨便建商品住宅，只有規(guī)劃為住宅的土地才能建造，在國(guó)有工業(yè)用地上建造商品住房就是違法違規(guī)的，一樣要取締和處罰。

其三，即便是城市商品住宅區(qū)用地，也要按照規(guī)劃許可建造，不得超高、超密度、超容積率和自己搭建，否則就是違章建筑，一樣要拆除。城市大商品房用地如此，農(nóng)村居民住宅建設(shè)難道能例外嗎？農(nóng)村住宅按土地利用規(guī)劃都是低層住宅，現(xiàn)在太多小產(chǎn)權(quán)房早就紛紛自己做主建起了高樓，怎么會(huì)不是違建？如果這樣從土地用途到建筑規(guī)劃都違法違規(guī)的建筑還不是違章建筑，世界上還有什么叫違建呢？

進(jìn)一步考察，小產(chǎn)權(quán)房的多數(shù)還真不是普通的農(nóng)民即農(nóng)戶違建。中國(guó)即便是城郊的農(nóng)民，宅基地很小，財(cái)力有限，違法侵占公地農(nóng)地搞建筑的膽量也小。農(nóng)戶自家的房子即便偶爾蓋的高些大些，最多被稱做超高超標(biāo)，民間還真沒(méi)人稱其為小產(chǎn)權(quán)房。實(shí)際上被稱為小產(chǎn)權(quán)房的建筑，基本都是鄉(xiāng)村干部領(lǐng)頭搶建亂建，更多是鄉(xiāng)村干部打著集體的旗號(hào)，以舊村莊改造、新農(nóng)村建設(shè)之名，在村內(nèi)統(tǒng)一調(diào)用征用農(nóng)戶的土地建起來(lái)的。遠(yuǎn)處的不說(shuō)，僅北京郊區(qū)著名的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，達(dá)到百幢高樓規(guī)模的如通州區(qū)張家灣的太玉園和昌平區(qū)鄭各莊的宏福苑，都不是任何一家農(nóng)民農(nóng)戶敢想象和能夠干成的，而是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村干部在發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)名義下的宏大政績(jī)工程。說(shuō)這樣大規(guī)模逐利違建的小產(chǎn)權(quán)房是什么農(nóng)地農(nóng)房，實(shí)在是讓中國(guó)真正的農(nóng)戶和農(nóng)地農(nóng)房背了太大的黑鍋。

小產(chǎn)權(quán)房如何善后

當(dāng)然，無(wú)論如何違法違規(guī)，違章建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的普遍存在是一個(gè)我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，而且小產(chǎn)權(quán)房從用地到建筑違規(guī)的情況和時(shí)間也各不相同，其中的因素和責(zé)任錯(cuò)綜復(fù)雜。因此，如此處理應(yīng)對(duì)既需要鮮明的態(tài)度也需要極大的智慧。從這個(gè)意義上說(shuō)，我與周教授在小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)認(rèn)定上的差異也可以不妨礙我們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處理有一個(gè)求實(shí)的應(yīng)對(duì)和選擇。所以我在回應(yīng)周教授的上篇文章的末尾就表示，如果真能設(shè)計(jì)出可以運(yùn)行和造福社會(huì)的‘我的土地我的建筑我做主’的土地開(kāi)發(fā)制度和市場(chǎng)交易原則，我們也樂(lè)觀其成，可以跟著開(kāi)開(kāi)眼界。因而我在上文發(fā)表后一直期待周教授關(guān)于第二點(diǎn)的回復(fù)，即告訴我們小產(chǎn)權(quán)房怎樣合法化，就會(huì)有效運(yùn)行，并不會(huì)如我輩推斷的那樣“天下大亂”。

等來(lái)等去，除了用古代早就有農(nóng)地農(nóng)房交易來(lái)為小產(chǎn)權(quán)房合法化找理由搪塞了第一點(diǎn)之外，周教授終于在“法外世界很精彩”中算是對(duì)他不同意的第二點(diǎn)也給了處理的原則。這就是他說(shuō)的“一類法外活動(dòng)，對(duì)他人及公眾利益基本沒(méi)有什么損害”，“有關(guān)部門(mén)眼開(kāi)眼閉算了。”“第二類行為，明顯損害他人及公眾利益”，“非動(dòng)用合法強(qiáng)制力加以制止，否則基本秩序都維系不了，國(guó)將不國(guó)，麻煩就大了”。第三類是有相互損害行為，則利害方自行談判，市場(chǎng)消化解決。原則看似清楚，但小產(chǎn)權(quán)房到底屬于哪類，周教授沒(méi)說(shuō)。從他對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的同情支持來(lái)看，顯然他絕不會(huì)贊成把小產(chǎn)權(quán)房歸為要強(qiáng)力制止的第二類。估計(jì)會(huì)歸為第一類。要知道歸為第三類麻煩更大，因?yàn)閺奈鞣缴鐣?huì)的實(shí)踐看，建房子影響的不僅是左鄰右舍，還有社區(qū)居民，還有城市人居環(huán)境關(guān)切者，國(guó)家生態(tài)環(huán)境保護(hù)者，更有各種公共設(shè)施和公共服務(wù)的提供者，因此，通過(guò)市場(chǎng)化談判來(lái)解決誰(shuí)有權(quán)在自家土地上建多高多大的房子，全世界沒(méi)有成功的先例。

那么，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房眼開(kāi)眼閉就算了，如何又能不引起市場(chǎng)或社會(huì)混亂（先不說(shuō)周教授的“天下大亂”）呢？周教授再也沒(méi)有下文。因?yàn)樗南盗形恼抡f(shuō)著說(shuō)著就轉(zhuǎn)換了對(duì)象，變成了“農(nóng)地農(nóng)房入市，會(huì)天下大亂嗎？”、“農(nóng)房入市早就發(fā)生了”。小產(chǎn)權(quán)房合法化和建筑能否自由的問(wèn)題不見(jiàn)了，變成了農(nóng)地農(nóng)房入市問(wèn)題。如前所述，正常的農(nóng)地農(nóng)房沒(méi)有任何人說(shuō)其不合法，入市也好，不入市也好，是另一件事，與私占亂建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)否合法化根本不是一個(gè)問(wèn)題。

因此，問(wèn)題在于，周教授也好，天則經(jīng)濟(jì)研究所等很多力主小產(chǎn)權(quán)房合法化的人也好，從來(lái)沒(méi)有明確設(shè)計(jì)過(guò)一個(gè)小產(chǎn)權(quán)合法化的實(shí)施方案。這樣，人們就無(wú)從評(píng)估小產(chǎn)權(quán)房合法化的各種可能結(jié)果，從而也就使小產(chǎn)權(quán)房合法化只能停留在一個(gè)對(duì)人有誘惑性的口號(hào)上。既然周教授不愿解開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房合法化的謎底，我們下面就試著來(lái)設(shè)想一下小產(chǎn)權(quán)房合法化的各種可能途徑或方案。

方案之一，是過(guò)去的小產(chǎn)權(quán)房放行，今后再建嚴(yán)懲不貸。問(wèn)題是類似的話過(guò)去一年年重復(fù)，也未見(jiàn)把誰(shuí)嚇住?，F(xiàn)在如果說(shuō)了多少年的嚴(yán)懲忽然都一風(fēng)吹，變?yōu)闊o(wú)罪放行了，不說(shuō)這讓守法者吃虧、違法者得利的政策會(huì)帶來(lái)多大社會(huì)混亂和不公平，人們憑什么相信今后違建嚴(yán)懲的老話會(huì)實(shí)行呢？況且周教授固然試圖證明小產(chǎn)權(quán)房多為先于法規(guī)產(chǎn)生，因而不能用“正月十五之法，宣判正月初一的行為”，但他也絕沒(méi)有說(shuō)對(duì)正月十五之后發(fā)生的違建，就要嚴(yán)加問(wèn)罪，相反字里行間，讓人覺(jué)得這些民間自發(fā)的逐利行為，不僅無(wú)罪，而且可能與當(dāng)年土地承包一樣，有朝一日會(huì)成為改革的方向。這樣就根本沒(méi)有今后懲不懲的問(wèn)題了。可見(jiàn)，大赦只會(huì)刺激更普遍和更嚴(yán)重的違建小產(chǎn)權(quán)房熱潮。

方案之二，是符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房放行，違法違規(guī)的嚴(yán)肅查處。這個(gè)思路初看上去挺有道理，但實(shí)際上卻無(wú)法操作。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房占地往往是從農(nóng)地到宅基地都有，房子連成一片。同時(shí)按照農(nóng)村居民一戶一宅的住宅用地標(biāo)準(zhǔn)，小產(chǎn)權(quán)房占地既違反土地用途規(guī)劃，又違反建筑高度、容積率規(guī)劃。而且越是大規(guī)模違建的小產(chǎn)權(quán)樓園區(qū)，人們?cè)较嘈欧ú回?zé)眾，購(gòu)買人也越多，處理起來(lái)越困難。如果對(duì)這種大規(guī)模違建的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)也通過(guò)修改規(guī)劃的辦法來(lái)使其合法化，那就更沒(méi)有理由查處一般和零星違建的小產(chǎn)權(quán)房。這樣大的被迫放過(guò)，小的更不該追究，那么所謂違法違規(guī)的嚴(yán)肅查處就成了一句空話，結(jié)果也是必然會(huì)推動(dòng)大規(guī)模違建。

方案之三，是實(shí)行周教授的思路，對(duì)他人及公共利益基本沒(méi)什么損害的放行，明顯損害的強(qiáng)力制止，相互損害的自己去進(jìn)行市場(chǎng)談判。麻煩在于誰(shuí)來(lái)并如何認(rèn)定這種損害分類。鄰居之間達(dá)成交易和妥協(xié)、誰(shuí)也不說(shuō)誰(shuí)、彼此放手蓋，就與他人和公共利益無(wú)干？還是凡認(rèn)為其損害自己或公共利益的人都可插進(jìn)來(lái)要求權(quán)利和賠償？我當(dāng)年在英國(guó)倫敦居住時(shí)，在自己買的大房子里多搞了幾個(gè)衛(wèi)生間，還被地方當(dāng)局追責(zé)說(shuō)影響了房屋結(jié)構(gòu)安全和增加了對(duì)公共供水及下水道的壓力，那新蓋房子影響的他人和公共利益就多了去了，如果要所有利益相關(guān)方都同意才能蓋房子，那就等于沒(méi)法蓋了。更不要說(shuō)中國(guó)像深圳原住民建造、彼此相安無(wú)事的幾十層高握手樓和北京太玉園、宏福苑這樣巨大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，算是明顯損害了還是沒(méi)損害“他人和公共利益”？是該“眼開(kāi)眼閉算了，”還是“強(qiáng)力加以制止”呢？

方案之四，也是許多小產(chǎn)權(quán)房擁躉者主張的，小產(chǎn)權(quán)房合法化就是過(guò)去合法了，以后也合法。集體土地的農(nóng)民可以自己決定做什么用途，建什么房，讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)農(nóng)民的房屋供給。這樣做在邏輯上倒是前后一致了。但可以想見(jiàn)的是，這樣一來(lái)，全國(guó)絕大多數(shù)城市鄰區(qū)的村莊和農(nóng)民，過(guò)去沒(méi)有像太玉園、宏福苑那樣在自己的村子和土地上建起上百幢高層住宅樓，顯然是過(guò)于老實(shí)吃了大虧，今后自然會(huì)迎頭趕上，沒(méi)錢(qián)也不愁開(kāi)發(fā)商上門(mén)合作。不必負(fù)擔(dān)城市公共設(shè)施投入的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)建到自己的盈虧平衡點(diǎn)才停止下來(lái)。農(nóng)民可以放手建房，城市居民的建房權(quán)利自然也不能剝奪。這種由產(chǎn)權(quán)人我的土地我的建筑我做主、由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)住房和城市建設(shè)布局的例子，發(fā)達(dá)國(guó)家也沒(méi)見(jiàn)試過(guò)。能想象的結(jié)果倒可以借用周教授的話，必然是“基本秩序都維持不了，國(guó)將不國(guó)，麻煩就大了。”

因此，集體土地不是自主蓋房的通行證，況且許多拿集體土地說(shuō)事的人，其實(shí)恰恰對(duì)集體所有制最不感冒。對(duì)法治社會(huì)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是什么所有制性質(zhì)的土地，違反了土地用途規(guī)劃和建筑規(guī)劃的房子，就是違章建筑。對(duì)違建，只有依法處罰和善后處理，沒(méi)有合法化的問(wèn)題。處理的法治原則只能是讓守法者不吃虧，違法者不得利，才能以儆效尤。中國(guó)如此，外國(guó)也是如此；現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)這樣，將來(lái)更會(huì)這樣。唯其如此，中國(guó)的法治建設(shè)才能越來(lái)越有模樣。

最后要說(shuō)一句，關(guān)于周教授一再離題大談的農(nóng)地農(nóng)房入市，倒確實(shí)與小產(chǎn)權(quán)房違建性質(zhì)完全不同，是符合改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的題中應(yīng)有之義，從方向上說(shuō)我并無(wú)異議。只是農(nóng)地農(nóng)房入市，其中也有許多誤解暗礁、不可一蹴而就，否則也會(huì)事與愿違，造成混亂。當(dāng)然那是要另外開(kāi)篇去討論的問(wèn)題了。

（作者系東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)）