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近年來，中國人投資海外房產越發(fā)形成熱潮。與此同時，因為政策背景、經濟背景、文化背景和語言背景的差異，海外置業(yè)與國內的置業(yè)有很多不同的地方，投資者需要大量的海外房產信息。業(yè)內專家指出，海外房產是一種長期投資，東莞人走出國門投資海外房產的市場已經逐步打開，不過東莞并未設有國外機構的銷售點。再加上，投資者并非專業(yè)人士，難以規(guī)避交易風險，實現(xiàn)安全置業(yè)、智慧投資。業(yè)內人士建議，目前海外房產投資方式中，“以房養(yǎng)學”最穩(wěn)妥。

海外房產投資逐漸升溫

根據(jù)胡潤富豪榜數(shù)據(jù)顯示，中國高凈值的人群有1/3購買了海外房產，大多是住宅型的房產。未來三年，很多富裕的人群也規(guī)劃海外進行置業(yè)。由此看出，海外房產投資的市場非常大，海外置業(yè)投資行業(yè)快速發(fā)展或會成為大勢所趨。

東莞房地產行業(yè)協(xié)會會長陳駿良透露，外國很多開發(fā)商瞄準了國內市場，吸引國內的人們購買。

近年來，不少房企也瞄準海外的市場，萬科、碧桂園等千億級等房企領航開拓海外市場，并取得不俗的成績。據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產投資總額達76億美元，同比增長124%，據(jù)業(yè)內相關人士預計，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產市場的總投資額有望突破100億美元大關。

“國外的政策環(huán)境相對穩(wěn)定，是不少投資者進軍海外市場的關鍵因素，促使海外房產迅猛發(fā)展。”東莞科威國際不動產董事長張霞說。

據(jù)悉，人們購買海外房產的用途可以分為三種情況，首先是移民購房，海外房產主要用于自??；其次是投資需要；最后，子女在國外留學，其父母購買海外房產“以房養(yǎng)學”。

對于“以房養(yǎng)學”，業(yè)內人士透露，這是海外房產投資中最常見的方式，一般通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學費用，而且子女讀書期間可以自住，學業(yè)完成后可以轉手掙錢；或者父母購置房產后，由物管代管，將其出租，爭取子女留學的費用。這種情況通常在美國和澳大利亞比較多見。

張霞介紹，對于東莞市民來說，海外置業(yè)投資是不失為家庭更好的資產配置，“以房養(yǎng)學”是目前最穩(wěn)妥的理財方式。

投資海外房產是長期投資

據(jù)了解，置業(yè)者投資海外房產以美國、澳洲、西班牙、葡萄牙、希臘、塞浦路斯等熱門國家居多。不同的國家有不同的特點，也有不同的申請方式，如廣東人青睞的澳洲，500萬澳幣可以申請，一人申請，全家可獲得澳洲移民簽證，子女可免費就讀澳洲等地的公立中小學等；美國50萬或100萬美金即可申請，一人申請，全家獲得美國綠卡，子女免費接受12年教育，無需定居美國，無需放棄國內資產。

不同的人對生活要求不一樣，所選取的國家也不一樣。東莞市東旅出入境咨詢有限公司總經理劉俊軍表示，按照移民的需求，若要求高生活質量，會選擇加拿大；若是工作需求的，會選擇美國；若要求宜居的生活環(huán)境，則會選擇澳洲。

移民跟房地產的關系密切相關，卻互有差異。據(jù)悉，大部分移民購買房產自住，美國是移民國家，若其手續(xù)完善，政府也非常歡迎移民人士。

據(jù)悉，目前，美國的房地產市場處于上升的狀態(tài)，大環(huán)境情況良好，前景較為樂觀，沿海城市的房價穩(wěn)步上升，較為蕭條的中西部城市的房價也有一定的增長。

近年來，為何不少中國的投資者會選擇在美國購買房產？

一位業(yè)內人士分析，國內的房地產的投資環(huán)境相對不穩(wěn)定，而美國處于相對安全的投資環(huán)境里。另外，美國的經濟逐漸復蘇，發(fā)展勢頭良好，或現(xiàn)在是投資美國房產的時機。除此之外，在美國購買房產，其房屋是屬于私人的永久產權。其次，美元的匯率相對穩(wěn)定，較少出現(xiàn)通貨膨脹的風險。從房子的質量來說，美國的房屋的施工質量有一定的保證。

從長期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。張霞認為，雖然上漲幅度不大，但是比較合理和健康的，這種上漲速度是溫和健康的，也就是說買房會是一個長期的投資，而不是短期投機。

投資海外風險大需謹慎

隨著海外房產市場份額的加大，人們對海外房產的風險的認知度越來越高。張霞表示，“很多人會向我們咨詢如何規(guī)避海外房產投資的風險，海外置業(yè)不僅僅是單純的買房子，其涉及方方面面。”

劉俊軍表示，目前，海外房產確實是一個趨勢，但是投資者容易陷入以下兩個困境。首先，開發(fā)商用富麗堂皇的廣告包裝項目，引誘投資者下手，這種情況非常容易出現(xiàn)騙局；其次，投資者依賴國外的親戚朋友的推薦，但是其親戚非專業(yè)人士，難于遍及所有購房專業(yè)的知識，完全信賴親人容易誤入歧途。

劉俊軍建議，投資者該尋找專業(yè)的移民律師、會計師做資產的調查，一方面，專業(yè)人士可以明確房子的產權和債務問題，只有調查清楚以后才可以過戶，交易才會順暢；另一方面，專業(yè)的律師可以明確哪些舉措法律認可的范圍，哪些是非法律認可的范圍。

另外，張霞提出購買海外房產的風險多多，首先是“學位房”這一頗具中國特色的詞匯也出現(xiàn)在了海外房產中。“我們的房子離知名高中、大學很近”、“該房產距離知名大學開車只要10分鐘”等宣傳增多。實際上：海外每個學校配套社區(qū)很完善，并不存在學區(qū)房概念，但各銷售商還是以此來貼近中國人思維。

“買房子換國籍大部分發(fā)達國家已明確買房子換不到國籍，那些能用房產換國籍的國家，一般當?shù)亟洕蝿莶蝗輼酚^，比如葡萄牙、希臘。買房子換不了國籍，但到美國生小孩那就是美國寶寶了。”張霞說。

“180萬元就有一棟量身訂制的別墅。”看過海外置業(yè)的人，都會被這“物美價廉”的廣告吸引。張霞提醒，在海外購置房產要比國內風險高。首先，歐美國家的購房稅費很高，買房前的費用、買房后每年扣收取的管理費，各地區(qū)標準都要考察清楚。另外，賣房中介的資質很重要，如果確有購房意向，還應選擇有海外資質的律師全程陪同。

張霞提及，海外房產投資的風險主要是資金的風險和投資回報率的風險。對于投資回報率和風險，張霞表示，投資海外房產先考量風險，再看回報率和收益，通?；貓舐室话闶?.5%—6%，每年都升值，并且經過2008年國際金融危機后，海外房產已經歷經去泡沫。國外的政策環(huán)境較為穩(wěn)定，其升值空間較為客觀，此外，其產權具有永久性，獲得很多國內投資者的青睞。

澳洲科威前CEO MR Alex上周在東莞推介海外房產時介紹，在海外購房的最大優(yōu)勢就是它的穩(wěn)定性，永久屬于本人并且保持升值空間。

明確現(xiàn)金流再鎖定目標

其實，國外的房地產市場比國內市場發(fā)展成熟，但是各國的法律制度、政策環(huán)境和經濟環(huán)境不一樣，甚至不同的城市間也有差異，一個企業(yè)或者個人完全了解各國的市場明顯不現(xiàn)實。

陳駿良也表示，全球遍及多個國家，置業(yè)者該如何選擇房子，選擇哪個國家，哪個城市，哪個區(qū)的房子都需要考量。除此之外，各地的政策和法律的差異也加深了海外置業(yè)的難度，其實際性操作很難，容易出現(xiàn)空折騰的現(xiàn)象。

東莞理財師行業(yè)協(xié)會會長馬志平認為，投資海外地產需要多方考察，尤其要關注當?shù)氐恼弑尘?、經濟背景和法律?guī)范；其次，考究當?shù)氐姆€(wěn)定性，該項目是否有良好的發(fā)展前景，市場的行情如何。至于投資者如何購置自己的海外房產，馬志平建議投資者先鎖定自己的目標，根據(jù)自身的需求和資金的情況進行配比。

張霞也提出四點建議供投資者參考。首先，投資者要明確自己的現(xiàn)金流，以及資金的使用情況；其次，提出自己中意的城市，列出計劃在哪個城市購買房產；緊接著，投資者要鎖定自己的目標，是投資移民？還是以房養(yǎng)學？最后，投資者可以找專業(yè)的機構分析評估自己的實力。

如何在美國加州

購買新房

知多D：

大家對國內的購房流程相當熟悉，而美國的購房流程又是如何？筆者以美國加州為例，梳理了一下海外購買新房的流程。

首先，購買人提供銀行存款證明和護照掃描件；其次，購房者和開發(fā)商注冊并遞交意向書+存款證明，然后等待美國房產建造商通知，最少需2—4個月；購房者接到通知之后，要在1—2天之內完成選房、交定金、簽約；如果購房人不方便及時飛到美國，可以事先和經紀人簽好授權書，代替客人選房，簽約，交付定金（定金支票需要提前交給經紀人公司）。若選訂好房子及內部裝修細節(jié)后，房子一般會在3-6個月完工。等待別墅完工后，購買人可以驗收房產，交付余款，開發(fā)商轉交鑰匙，正式過戶成交。最后政府寄出美國房產地契。

至于美國購房的稅收，主要是三種，分別是房產稅、利潤繳納所得稅和過戶稅。

其中，房產稅是地方政府向房地產所有者征收的稅。無論是美國公民，居民或外國人，都要繳納房產稅。房產稅是地方政府根據(jù)房屋的評估價值乘以一個固定比例而算出來的，不同地區(qū)差別非常大。加州屬于房產稅比較低的州，大約在1.25%到1.6%。另外，房產稅每年分兩次支付。

利潤繳納所得稅指外國人出售在美國擁有的房地產，要繳利潤所得稅。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當中的差價20萬為利潤，這20萬就要交利潤繳納所得稅。

為了防止外國人逃稅，法律規(guī)定在出售成交價中預扣10%并在20天之內向國稅局申報。賣家在第二年初報稅時，可以根據(jù)應收個人所得稅的比例，要求退稅或補稅。

并非所有的外國人在美出售房產都需要被扣除預扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產是作為自住或出售價格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預扣稅是可以被豁免的

過戶稅是美國多數(shù)的州，都會對房地產交易征收過戶稅。加州大概是每1000美元征收1元左右的稅，這個稅可以由買賣雙方協(xié)商支付。

本版采寫：南方日報見習記者葉永茵記者郝金朋（除署名外）