彭春霞/制圖

見(jiàn)習(xí)記者朱筱珊

馬云周一在香港進(jìn)行阿里巴巴上市路演，周二晚上王健林擁有的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)即向港交所提交了招股說(shuō)明書(shū)。中國(guó)現(xiàn)任首富和前首富都在為上市奔波著。

據(jù)港交所資料顯示，王健林全資持有的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)向港交所提供上市申請(qǐng)。有報(bào)道稱萬(wàn)達(dá)集資額將達(dá)60億美元（約468億元），年底前有望上市，或?qū)⒊侥瓿醺蹮舻募Y額，成為今年香港最大的新股。也有望成為香港市場(chǎng)有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)企業(yè)上市交易。

作為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在內(nèi)地112個(gè)城市擁有159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，168個(gè)購(gòu)物中心，102家酒店，其中有超過(guò)60間5星級(jí)酒店。但根據(jù)公司公布的數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上半年純利下降達(dá)五成左右至49億。

匯業(yè)證券分析師認(rèn)為，擁有“世界第二大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商”旗號(hào)，香港的機(jī)構(gòu)投資者會(huì)熱情歡迎萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)港上市。同樣的例子可參考萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股之后的機(jī)構(gòu)進(jìn)入情況及最近在香港上市的全球最大豬肉食品企業(yè)萬(wàn)洲國(guó)際。并且，萬(wàn)達(dá)上市后有可能納入多個(gè)重要指數(shù)。

上市有望受追捧

今年年初，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)再次向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提交上市申請(qǐng)。然而，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的等待，7月1日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市的計(jì)劃再次落空。根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)公告，因未按規(guī)則要求報(bào)送預(yù)先披露材料，且申請(qǐng)文件中的財(cái)務(wù)資料超過(guò)有效期達(dá)3個(gè)月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被終止審核。同時(shí)，在深交所中小板排隊(duì)的萬(wàn)達(dá)院線也被公告審核中止。

8月25日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（00169.HK）宣告再改名，將改為萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司。此舉被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備登陸香港資本市場(chǎng)的前兆，改名來(lái)區(qū)分殼公司和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最終選擇了諸多同行之路，赴香港上市。據(jù)資料顯示，截至2013年年底，登陸香港資本市場(chǎng)的內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)超過(guò)60家，其中不乏銷售額在千億級(jí)別的中海外和恒大，百億級(jí)的綠城及碧桂園等多家國(guó)內(nèi)知名房企。

據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)融資金額的九成將用于二三線城市，主要是在哈爾濱、南寧、嘉興等城市建立集團(tuán)的核心項(xiàng)目——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)的融資計(jì)劃在不少投資者看來(lái)有利有弊。商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展正處于微妙階段，此前一線城市上海因商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，市政府在規(guī)劃未來(lái)商業(yè)建筑規(guī)模時(shí)，嚴(yán)控本地商圈總量，避免過(guò)度、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，尤其是限制3萬(wàn)平方米以上超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過(guò)度建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)布局二三線可以有效避開(kāi)一線城市激烈的競(jìng)爭(zhēng)，繼續(xù)擴(kuò)大在二三線城市的品牌影響力，這是萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)。

劣勢(shì)是，有投行人士對(duì)記者表示，投資者對(duì)于二三線城市的商業(yè)項(xiàng)目存有疑慮，原因是，中國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境，雖然商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，但只有相對(duì)繁榮的一線城市核心地段項(xiàng)目才有足夠的盈利預(yù)期保證。

“招股說(shuō)明書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是世界第二大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商，機(jī)構(gòu)投資者會(huì)歡迎它。”匯業(yè)證券首席證券策略師岑智勇認(rèn)為，盡管內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)入到宏觀調(diào)控期，香港地產(chǎn)股走勢(shì)也不盡如人意，但萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有兩個(gè)賣點(diǎn)，一個(gè)是規(guī)模體量大，另一個(gè)是萬(wàn)達(dá)集中在商業(yè)而非住宅地產(chǎn)的主營(yíng)模式。

岑智勇認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)上市可以參考兩個(gè)例子。一個(gè)是進(jìn)行B轉(zhuǎn)H股的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科，一個(gè)是最近在香港上市的豬肉食品企業(yè)萬(wàn)洲國(guó)際。

今年6月，萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股方案正式落實(shí)。此次上市的萬(wàn)科H股股票總數(shù)為1314955468股，占萬(wàn)科總股本的比例為11.94％。盡管當(dāng)時(shí)香港和國(guó)內(nèi)樓市較低迷，但J.P Morgan Chase& Co.以及Commonwealth Bank of Australia 等機(jī)構(gòu)依然積極買進(jìn)萬(wàn)科股票。目前，兩大機(jī)構(gòu)分別持有萬(wàn)科企業(yè)H股1.60%及1.16%股份。

另一個(gè)可以參考的例子為萬(wàn)洲國(guó)際。在岑智勇看來(lái)，豬肉行業(yè)在過(guò)去一段時(shí)間以來(lái)也經(jīng)歷過(guò)周期性波動(dòng)，且萬(wàn)洲國(guó)際的上市之路也非一帆風(fēng)順。然而，由于萬(wàn)洲國(guó)際是豬肉食品企業(yè)的領(lǐng)頭羊，現(xiàn)在已被納入包括富時(shí)環(huán)球指數(shù)、富時(shí)強(qiáng)積金環(huán)球指數(shù)、富時(shí)跨國(guó)企業(yè)指數(shù)及富時(shí)環(huán)球風(fēng)格指數(shù)等多個(gè)指數(shù)，將來(lái)也有望納入MSCI指數(shù)。

因此，鑒于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最大商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的品牌效應(yīng)和規(guī)模實(shí)力，岑智勇認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者在其上市后會(huì)積極買進(jìn)股票并且萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有望納入多個(gè)重要指數(shù)中。

內(nèi)地房企多元化突圍

據(jù)萬(wàn)達(dá)對(duì)外披露的赴港上市資料，萬(wàn)達(dá)目前持有高達(dá)1470萬(wàn)平方米的自持物業(yè)面積。今年上半年在自持物業(yè)收入上的比例已經(jīng)達(dá)到22.3%。從這點(diǎn)上看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正逐步由地產(chǎn)商變?yōu)樯虡I(yè)體運(yùn)營(yíng)商。

不再僅僅依靠房地產(chǎn)銷售單一業(yè)務(wù)的發(fā)展模式已得到了多家內(nèi)房企業(yè)的認(rèn)可。早在2012年，SOHO中國(guó)就提出要由售轉(zhuǎn)租，即公司主營(yíng)收入不再單純依靠房屋的銷售額，轉(zhuǎn)而提高租房收入方面的比重。

據(jù)SOHO中國(guó)2014年上半年報(bào)表，上半年SOHO中國(guó)租金收入約為1.64億，僅占總營(yíng)收3.54%。SOHO中國(guó)也一直在推進(jìn)提升租戶愉悅度。昨日，SOHO中國(guó)與威信集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，SOHO樓宇的租戶和訪客可以享受智能化管理的停車服務(wù)。

相比于SOHO中國(guó)由售轉(zhuǎn)租模式的改變，恒大地產(chǎn)近來(lái)在多元化業(yè)務(wù)發(fā)展方向上表現(xiàn)得堅(jiān)定不移。

目前，恒大開(kāi)始重點(diǎn)進(jìn)軍糧油、乳液、畜牧等多個(gè)民生項(xiàng)目。據(jù)恒大方面稱，計(jì)劃投資超過(guò)1000億在上述三個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)已投資近70億建設(shè)及并購(gòu)22個(gè)生產(chǎn)基地。恒大糧油已推出首批產(chǎn)品。數(shù)日前，恒大還并購(gòu)韓國(guó)最大的醫(yī)療整形機(jī)構(gòu)原辰，歸屬于恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

這一連串眼花繚亂的業(yè)務(wù)運(yùn)作也讓諸多投資者感到憂慮，恒大的多元化腳步是不是邁得太快？

對(duì)此，恒大主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，恒大走多元化的道路是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期審慎調(diào)研得出的結(jié)論。

岑智勇認(rèn)為，內(nèi)房紛紛謀求業(yè)務(wù)上的轉(zhuǎn)型不失為一種經(jīng)營(yíng)策略，但對(duì)新領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)管理是否到位是無(wú)法避開(kāi)的困局。“個(gè)人認(rèn)為，恒大冰泉的定價(jià)太高加上沒(méi)有突出賣點(diǎn)，很難為恒大帶來(lái)新的收入。”

據(jù)恒大2014年半年報(bào)顯示，恒大今年上半年的營(yíng)業(yè)額從2013年同期的419.5億元上升51.0%至633.4億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分的營(yíng)業(yè)額為620.3億元，占比達(dá)97.9%。地產(chǎn)依然是恒大的主營(yíng)業(yè)務(wù)。