每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

據(jù)測(cè)算，2020年“京津冀”地區(qū)人口占比將達(dá)到全國(guó)10%，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，商品房銷售復(fù)合增長(zhǎng)速度將達(dá)到7%，其中核心區(qū)域?qū)?huì)超過(guò)10%。投資標(biāo)的的選擇主要是根據(jù)資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會(huì)獲得更大發(fā)展機(jī)會(huì)。

在京津冀一體化的大背景，該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)哪些機(jī)遇？京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)又有哪些變化？帶著這些問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱NBD)專訪了深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉。

NBD：在京津冀一體化的大形勢(shì)下，您如何看待京津雙城在地產(chǎn)方面的融合和發(fā)展？

李宇嘉：從目前來(lái)看，北京和天津的樓市在發(fā)展方面差距很大，北京商品住房平均價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，天津商品住房?jī)r(jià)格則在1.5萬(wàn)元/平方米左右，寫(xiě)字樓租金價(jià)格上的差距更大。

京津冀一體化后，二者在公共服務(wù)均等化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和錯(cuò)位發(fā)展、軌道交通連接等方面會(huì)突破阻礙，獲得長(zhǎng)足發(fā)展，特別是北京首都功能的重新定位，經(jīng)濟(jì)方面的功能會(huì)轉(zhuǎn)移到天津和河北，這會(huì)首先促進(jìn)地產(chǎn)的融合和發(fā)展，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)重新分工和合作上，天津商業(yè)辦公市場(chǎng)會(huì)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展空間，而北京商業(yè)辦公租金也將會(huì)下降，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后為北京房地產(chǎn)形態(tài)再造創(chuàng)造了空間。

另外，京津產(chǎn)業(yè)重塑后，就業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)走、人隨著就業(yè)走，這樣天津住宅類房地產(chǎn)的有效需求將增加，對(duì)緩解北京樓市需求過(guò)于集中、房?jī)r(jià)過(guò)高幫助很大，也有助于做實(shí)天津樓市需求。

NBD：改善型的高端物業(yè)是否更具有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

李宇嘉：京津冀作為我國(guó)第三大經(jīng)濟(jì)圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對(duì)于住房的改善型需求本身比較強(qiáng)烈。但是，過(guò)去由于需求高度集中在北京，造成北京轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一體化后，由于產(chǎn)業(yè)會(huì)在北京、天津和河北之間重新配置和優(yōu)化，特別是北京經(jīng)濟(jì)功能、產(chǎn)業(yè)會(huì)疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局面會(huì)有所改觀。

長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)有保持穩(wěn)定和回落的趨勢(shì)，這有利于過(guò)去被壓抑的改善型住房需求釋放。從天津來(lái)看，過(guò)去天津在產(chǎn)業(yè)、人才和功能定位上，一直受到北京強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，發(fā)展不盡如人意，積聚效應(yīng)不夠。京津冀一體化后，人才、就業(yè)人口會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)走，積聚效應(yīng)會(huì)增強(qiáng)，生產(chǎn)效率會(huì)提升，居民收入水平也會(huì)提升，改善型住房需求會(huì)加速釋放。

NBD：濱海新區(qū)作為天津市發(fā)展的領(lǐng)頭羊，如何加大產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，帶動(dòng)房產(chǎn)的迅猛發(fā)展？

李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、總部經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，會(huì)首先選擇轉(zhuǎn)移到作為北方經(jīng)濟(jì)中心、航運(yùn)中心的天津。

濱海新區(qū)作為天津市下轄的副省級(jí)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)和國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)國(guó)家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，其功能配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較突出，有能力承接北京轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的經(jīng)濟(jì)功能、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，天津應(yīng)該大力發(fā)展央企總部經(jīng)濟(jì)、北方要素配置中心。因此，濱海新區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)建設(shè)，這些方面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)綜合體應(yīng)該率先發(fā)展，以完善的配套做好承接產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)備，同時(shí)也要做好住宅類地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)的規(guī)劃。

NBD：京津冀一體化的加速，是否會(huì)帶動(dòng)天津?yàn)I海新區(qū)新的中央商務(wù)區(qū)（CBD）的形成？如果形成，當(dāng)?shù)爻鞘芯C合體會(huì)面臨什么樣的機(jī)會(huì)？

李宇嘉：天津距離北京近，配套設(shè)施相對(duì)完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出，加之北京寫(xiě)字樓租金越來(lái)越貴，企業(yè)的辦公成本越來(lái)越高，一些企業(yè)會(huì)主動(dòng)選擇入駐天津。

濱海新區(qū)應(yīng)該結(jié)合京津冀一體化的進(jìn)程，制定更有吸引力的金融政策、財(cái)稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業(yè)和物流等企業(yè)入駐，從而使天津中央商務(wù)區(qū)實(shí)至名歸。

中央商務(wù)區(qū)形成后，在商務(wù)區(qū)功能分區(qū)、生活配套和產(chǎn)業(yè)配套等方面要重新規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)綜合體、商業(yè)綜合體會(huì)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展機(jī)會(huì)。

NBD：產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)帶動(dòng)濱海新區(qū)的新的置業(yè)需求，改善型需求是否更受到青睞？

李宇嘉：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位于要素配置中心、金融副中心和總部經(jīng)濟(jì)等，處于產(chǎn)業(yè)鏈的高端。就業(yè)人群的需求會(huì)呈現(xiàn)出不斷升級(jí)的趨勢(shì)。因此，未來(lái)濱海新區(qū)的改善型需求會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

NBD：京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業(yè)態(tài)、地標(biāo)性的物業(yè)將面臨機(jī)會(huì)？

李宇嘉：不同的收入水平對(duì)應(yīng)的物業(yè)需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型央企和國(guó)企、總部企業(yè)和品牌企業(yè)的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業(yè)的需求會(huì)越來(lái)越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。除了住宅，商業(yè)、工業(yè)和商住一體的物業(yè)業(yè)態(tài)等多元化物業(yè)也會(huì)迎來(lái)新的歷史機(jī)遇。

天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展會(huì)吸取其他新區(qū)發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。未來(lái)，集居住、工作和生活為一體的“立體地產(chǎn)”、“垂直地產(chǎn)”將會(huì)有發(fā)展的空間和政策鼓勵(lì)。向上要空間的多元化業(yè)態(tài)、地標(biāo)性物業(yè)將會(huì)成為節(jié)約集約利用土地的首選形式。