吳旭

在全國擴張勢頭兇猛的重慶協(xié)信地產，近日以13.4億元的總價賣掉了其進入上海首個項目中的五棟寫字樓，接盤者為平安信托。

據了解，平安信托上述收購的平均單價僅為2.8萬元/平方米，而周邊寫字樓散賣價格為3.5萬-4萬元/平方米。協(xié)信方面透露，價格優(yōu)惠是因為買家有較好的一次性支付的隱性條款。

協(xié)信的上述交易之所以受人關注，與其赴港上市受阻有很大關系，而近期關于協(xié)信董事長吳旭卷入華潤宋林案而“被調查”的傳聞，再次將該公司推向輿論的風口浪尖。

“近期關于吳旭董事長被調查的傳言不實，吳總只是協(xié)助調查，而不是被調查。因為之前我們公司與華潤有合作，所以與華潤相關公司的關鍵人物需要配合調查。”協(xié)信集團新聞發(fā)言人向記者表示。

“協(xié)助調查”而非“被調查”

協(xié)信集團方面透露，吳旭目前仍可以批量處理公司事務，批閱、簽署公司文件，并在一定條件下接聽及撥打電話，與外界保持適當的聯(lián)系。

協(xié)信是如何卷入華潤宋林案的？

據媒體報道，早在2006年協(xié)信曾與華潤合作在重慶成立了一家名為協(xié)信遠潤的地產公司，當年年底協(xié)信遠潤以約4.21億元的價格先后拿下了重慶彩云湖片區(qū)八宗約26.6萬平方米的土地。而宋林當時為協(xié)信遠潤的董事。此后在2007年7月，宋林從協(xié)信遠潤退出，不再擔任該公司董事等職務。

據了解，當時協(xié)信的資金較為緊張，而華潤導入的資金則緩解了協(xié)信的資金壓力。但協(xié)信也因此付出不小的代價，向華潤支付的利息高達17%。

此外，協(xié)信與華潤旗下的漢威資本有過合作。2006年漢威與協(xié)信合作開發(fā)重慶協(xié)信天驕城，此后協(xié)信與漢威還共同投資了位于重慶解放碑中央商務區(qū)的協(xié)信公館。

“協(xié)信與華潤宋林案有何關聯(lián)，相關部門具體是在調查哪些事情，我們目前也不掌握相關情況。”協(xié)信集團新聞發(fā)言人表示。

由于近幾年在全國快速擴張，協(xié)信成為地產界令人矚目的一匹“黑馬”。

此前協(xié)信一直在以重慶為中心的西南地區(qū)開發(fā)房地產。2011年協(xié)信開始走出大本營重慶，先后進軍成都、無錫市場。2012年8月競得上海虹橋地塊首次入滬后，先后又奪得閘北、浦東祝橋地塊，在上海用于拿地的資金超過了28億元。2013年3月，協(xié)信先后在重慶永川和昆明富民獲得了總規(guī)模達數千畝的文化旅游項目用地，這兩個大型旅游地產項目的總投資高達250億元。

在短短幾年時間，協(xié)信先后進入上海、蘇州、無錫、成都、昆明、三亞、長沙等城市，除了住宅開發(fā)，還建立了商業(yè)項目事業(yè)部。

而協(xié)信想做大的欲望，在吳旭的表述中得到初步展示。去年10月，吳旭曾透露，公司僅商業(yè)部分現有經營、在建以及籌劃中的城市綜合體項目總面積接近200萬平方米，2017年計劃達到400萬平方米左右。

另據協(xié)信披露的數據，截至今年3月協(xié)信集團總資產近452億元，開發(fā)了50余個住宅商業(yè)及產業(yè)地產項目，土地儲備面積超過了1000萬平方米。

有房產機構分析師告訴記者，協(xié)信的年銷售額一直徘徊在百億元左右。對于年銷售額百億的企業(yè)，拿什么支持如此快速的擴張，令業(yè)界感到困惑。

記者從協(xié)信方面獲得的數據是，去年協(xié)信的年度銷售額約75多億元，而今年1-9月的銷售額約87億元。但協(xié)信地產品牌部一位人士表示，“今年公司的年度銷售目標是150億元，應該能夠完成。”

加速套現

雖然外界暫不了解吳旭是如何被牽涉到華潤宋林案的，但如果看一下近幾年協(xié)信的擴張版圖，再將轉讓虹橋項目、赴港上市受阻等事件結合起來，能隱約看到一條線索：擴張和對資金的需求。

近期協(xié)信賣上海虹橋寫字樓，被認為是其展開的一項自救行動。

協(xié)信集團2012年8月以13.07億元的價格拿下虹橋協(xié)信中心所在地塊，折合樓面價1.14萬元/平方米。按業(yè)內人士的預計，加上建安、財務、稅費等各項成本，該項目的保本價約在2.2-2.3萬元/平方米，而2.8萬元/平方米的售價對協(xié)信來說幾乎是“微利”。

“從售價遠低于周邊項目可以看出，開發(fā)商回籠資金的意愿相當強烈。”世邦魏理仕投資部一位經理告訴記者，如果不是需要資金，有優(yōu)厚的現金支付條款，恐怕開發(fā)商也不會以如此低的價格賣掉。”

一家國際知名代理行投資部經理指出，平安以較低的價格從協(xié)信手中“團購”到協(xié)信虹橋中心，從市場層面看是因為虹橋未來有近200萬平方米的供應量，開發(fā)商將面臨激烈的銷售競爭。而在公司層面，則從一個側面反映出開發(fā)商年底對資金的相當饑渴。

對于市場上的諸多質疑，上海虹橋協(xié)信中心營銷負責人向記者澄清，此次只是單一交易，市場有過度解讀之嫌。“年底房企都想多回籠些現金，我們也不例外。”

記者在采訪中了解到，虹橋寫字樓項目交易價格之所以看上去低，是因為買家附帶了非常優(yōu)越的隱性付款條件。

“交易成功后，平安將一次性支付約93%的現金。也就是說，13.4億元的交易我們一次性就可以回收10億以上的現金。我們曾做過測算，如果是散賣，即使能賣到3.5甚至4萬元/平方米的單價，但這樣回款周期相當長，一下拿不到這么多現金。而再加上銷售的各項投入及未來潛在競爭壓力，散售也存在很多難以預測的風險因素。”上海協(xié)信營銷負責人楊先生說。

一位不愿具名的分析師向記者表示，協(xié)信的快速擴張一方面借助信托的高杠桿融資，另一方面想通過上市融資獲得更多資金。

此前高負債擴張的協(xié)信，上市之路并不順利。迄今為止，協(xié)信未能成功登陸香港資本市場，因此通過資本市場獲取資金的途徑，對協(xié)信并未打開。

對于上市受阻，協(xié)信地產新聞發(fā)言人向記者證實，今年赴港上市的確遇到一些波折。“現在并不是在港上市的最好時機，今年上市計劃有所放緩。也不是暫停了上市，而是在等待更好的上市時機。”他說。

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