新華網(wǎng)北京11月30日電（記者魯暢徐海濤）近日，人民銀行再度宣布降息。與此同時，北京市住房公積金存貸款利率也下調(diào)了0．25個百分點……對于房地產(chǎn)商和購房者來說，這些政策有利于降低融資成本，緩解按揭壓力。

分析人士指出，即使政策利好疊加，對于庫存量很高的一些城市而言，“微刺激”政策所帶來的提振效應(yīng)有限，就市場整體而言，降息作用不大，未來樓市難言樂觀。

政策不斷松綁，調(diào)控趨于活躍

央行日前宣布自11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0．4個百分點至5．6％，一年期存款基準利率下調(diào)0．25個百分點至2．75％，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1．1倍調(diào)整為1．2倍。

受央行降息影響，北京市公積金管理中心日前宣布將北京住房公積金存貸款利率下調(diào)0．25個百分點，下調(diào)后5年期以下的貸款利率為3．75％，5年期以上貸款利率為4．25％。而此前，許多城市放松了公積金管制，長春、南京、福州、貴陽、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調(diào)整。

“央行降息雖然是針對經(jīng)濟基本面的微調(diào)，但它直接給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了政策利好。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強說，此前的房貸政策更多取決于商業(yè)銀行對自身風(fēng)險的判斷，在執(zhí)行和落實方面，地方政府主導(dǎo)的公積金政策將好于9月30日的房貸政策。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群認為，“后9·30”時期，金融政策與政府調(diào)控相互結(jié)合發(fā)揮作用，10月開始一些地方樓市回暖，一二線城市由預(yù)期抑制的居住性買房需求得到釋放。

中介機構(gòu)造勢，二手交易回暖

根據(jù)北京市住建委公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月第三周北京市二手住宅網(wǎng)簽2776套，環(huán)比上周上漲53．6％，新增二手住宅2689套，環(huán)比上周上漲69．8％。偉業(yè)我愛我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月中上旬北京二手住宅成交均價為29374元每平方米，比10月房價回落2．04％，與去年11月同期的房價相比回落4．63％。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，降息首日，北京當(dāng)天的業(yè)主到店咨詢量比上周增長140％，客戶到店咨詢量，比上周增長了95％。

新浪網(wǎng)二手房分析師韋雨舟認為，按揭成本的大幅度下降會改變購房者心理預(yù)期，刺激其加快入市，因此短期內(nèi)對二手住宅市場刺激作用更加明顯；而對于業(yè)主，由于購房者加緊入市，成交量或上漲，因而“坐地漲價”的可能性增加。

“貸款100萬，20年，等額本息，月供少234，總利息省4萬多，今年不買房，一年又白忙。”借央行降息，不少二手房中介機構(gòu)已經(jīng)開始了新一輪造勢。27日下午，位于朝陽區(qū)雙營路的一家中介機構(gòu)中就涌進不少前來咨詢“新政”的看房者。

“對于想買房的人來說，這兩個月來先后出臺的政策都是好消息，我也在觀望，年底之前肯定會出手。”北京市民孫女士留意二手房已經(jīng)有近一年時間，她告訴記者，這段時間能感覺剛需二手房很好賣，有時看上了一套房源，到周末想看房時被告知已賣出。

樓價相對高位，購房理性慎重

鑒于國際油價連續(xù)下跌，對中國經(jīng)濟持續(xù)利好，加之中央和地方不斷釋放“量化寬松”的信號，分析人士認為，從市場層面來看，樓市平均價格處于相對高位，而股市平均價格處于相對低位，因而樓市上漲預(yù)期可能會遜于股市上漲。

雖然多數(shù)一線城市中介分析機構(gòu)認為，到明年春節(jié)前大批優(yōu)質(zhì)房源會釋放，成交量將持續(xù)回升、成交價格企穩(wěn)復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)小幅度上漲的可能。但在市場人士看來，降息等“微刺激”對樓市的作用還有待觀察。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會會長陳志認為，作為非對稱降息，央行的此次政策會帶來預(yù)期性的微刺激，但市場短期內(nèi)尚未顯示其影響，就預(yù)期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂觀。

“當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體上供需較為平衡，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)供給過剩；加之經(jīng)濟下行的壓力，一些房企的未來投資熱情減弱，開始將投資轉(zhuǎn)向其他行業(yè)和海外市場。”陳志說。

陳國強認為，樓市的回暖效果取決于各地的供需狀況、市場環(huán)境以及當(dāng)?shù)氐木用褓徺I力等因素，在當(dāng)前降息等政策背景下，未來全國樓市將呈現(xiàn)出調(diào)整企穩(wěn)態(tài)勢，但因城市各異，不同城市走出低迷行情的時間也有較為明顯的差異。

專家指出，基于房價居高不下，當(dāng)前購房者更加理性慎重。“在下降周期內(nèi)，購房者出于成本考慮多持觀望態(tài)度。”陳志說。