萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)昨日起開始路演，根據(jù)計劃擬以41.8至49 .8港元的價格招股，集資約250億至300億港元，這或?qū)⑺⑿?014年香港新股集資紀(jì)錄。

市場消息人士稱，路演正在穩(wěn)步推進(jìn)，科威特投資局、中國人壽和中國平安等11家基礎(chǔ)投資者將會投資認(rèn)購20億美元(約合人民幣123億元)。接近萬達(dá)的業(yè)內(nèi)人士昨日向南都記者表示，萬達(dá)正陸續(xù)向投資者釋放運營計劃和自身利好，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大股東之一。而承銷團(tuán)隊也正積極以“騰百萬”電商合營計劃為賣點。

機構(gòu)看好

據(jù)市場消息，萬達(dá)擬以每股41 .8港元至49 .8港元的價格，發(fā)行6億股新股，集資約250億至300億港元。

萬達(dá)的11名基礎(chǔ)投資者合共投資20億美元(約合人民幣123億元)，其中包括各投資3億美元的科威特投資局、中國人壽及中國平安。對沖基金O ch- Ziff及荷蘭退休基金A P G則分別投資2 .5億美元及2億美元。萬達(dá)安排行包括中金、匯豐、摩根士丹利、瑞信等。

據(jù)香港博盛資本雷拯夏向南都記者介紹，萬達(dá)上市籌劃已久，不少投行和基金對萬達(dá)這類大鱷型公司的上市十分看好，樂于投資。

“與之配合的是，房地產(chǎn)整體的政策可以說有幫助，導(dǎo)致了整個板塊的反彈，這股力量不容小覷”，雷拯夏如是告訴南都記者。目前根據(jù)下限價來計算，萬達(dá)基礎(chǔ)投資者的認(rèn)購額，就相當(dāng)于集資額的62%。

萬達(dá)董事長王健林多次在重要場合直言對上市的向往，并惋惜曾痛失良機。公司上市之所以顯得“迫在眉睫”，也因為大體量的開發(fā)規(guī)模對資金要求越來越高。萬達(dá)近年的信托融資占比也越來越高，2014年上半年信托融資額高達(dá)433.77億元，在計息借款中占比更是從2011年16.4%增長至目前的25.2%，這使得融資成本居高不下。

而上市之后，萬達(dá)可在國內(nèi)外公開市場進(jìn)行債務(wù)融資、海外股權(quán)和債券融資，極大地降低融資成本。南都記者查閱有關(guān)融資計劃發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)公司去年以來打通了海外債務(wù)融資渠道，海外的低成本債務(wù)資金為公司降低整體財務(wù)費用提供了支持。

接近萬達(dá)的行業(yè)觀察人士告訴南都記者，在今年以來整體信貸環(huán)境改善明顯的大環(huán)境下，萬達(dá)新取得了多家銀行的大規(guī)模授信額度，截至20 14年9月1日，有約603億未使用的銀行額度。這對公司大膽擴(kuò)張也極為有利。

萬達(dá)公司對中國縣級以上城市劃分研究，根據(jù)已進(jìn)入城市的情況認(rèn)為，一線城市基本可以容納的萬達(dá)廣場項目的數(shù)量為8-10個，其中上海截至目前已有6個項目。二線為3-4個，三線為2-3個，四線為1個。因此，能容納的理論項目總數(shù)約為359個，仍有較大發(fā)展空間。公司認(rèn)為從土地儲備及銷售來看，在未來3-5年仍將保持較高速增長。

或創(chuàng)集資紀(jì)錄

萬達(dá)此次路演規(guī)模龐大。若順利完成，將取代本周三掛牌并集資245億元的中廣核，成為今年來香港市場集資最多的新股。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)行價將于12月15日正式確定，一周之后在港交所掛牌上市。

接近萬達(dá)的消息人士此前告訴南都記者，市場對萬達(dá)的募資規(guī)模多有猜測，具體要看路演過程的實際情況。

有望沖擊今年香港集資第一高的新股，萬達(dá)實力究竟幾何？南都記者從萬達(dá)最新年度和半年報告中了解到，從已完工投資物業(yè)建筑面積來看，20 14年6月底已達(dá)1473萬平方米，僅次于西蒙集團(tuán)，位居全球第二。

房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)戴德梁行的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)所持投資物業(yè)面積在中國市場占比高達(dá)12.7%，排名第一。從銷售規(guī)模來看，根據(jù)今年前三季度的行業(yè)報告顯示，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第七。

根據(jù)公司計劃，今年新開業(yè)萬達(dá)廣場達(dá)24座，持有物業(yè)面積將達(dá)2203萬平方米。這意味著，萬達(dá)成為全球規(guī)模第一的商業(yè)地產(chǎn)公司無懸念。

萬達(dá)的信心還在于，其預(yù)計未來投資性物業(yè)、酒店帶來的可持續(xù)收入占比在14%-20%之間，并處于不斷上升的趨勢。公司稱提升持續(xù)性收入占比，增強公司抵御行業(yè)周期性風(fēng)險的能力是長期戰(zhàn)略。

電商成賣點

目前，萬達(dá)的收入構(gòu)成主要包括出售、出租及酒店運營等。對于萬達(dá)未來5年內(nèi)資產(chǎn)和收入構(gòu)成，萬達(dá)在招股書中有所描述，稱隨著新開業(yè)購物中心的增加和已開業(yè)購物中心的成熟，預(yù)計未來資產(chǎn)中由投資性物業(yè)的占比會不斷提升。目前，投資性物業(yè)占總資產(chǎn)的比例為44%，未來將提升到50%以上。

據(jù)香港券商人士介紹，目前萬達(dá)路演中，承銷團(tuán)隊積極以“騰百萬”電商合營計劃為賣點。

萬達(dá)對此解釋稱，投資電商公司主要基于兩方面的考慮。希望通過線下與線上平臺的融合促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，與線上會員的結(jié)合帶動萬達(dá)廣場內(nèi)消費，增加消費者粘性，促進(jìn)線下消費體驗。另外，通過大數(shù)據(jù)分析研究消費者的趨勢，繼續(xù)帶動引領(lǐng)未來消費形態(tài)。同時，電商公司的增值也將帶來股權(quán)投資的收益。

佰仕信基金董事長陳方勇告訴南都記者，商業(yè)地產(chǎn)本身需要找到新的盈利點，互聯(lián)網(wǎng)電商概念就是其一。

目前，萬達(dá)擁有中國最大的線下消費平臺與3000萬線上會員，預(yù)計2015年線上會員數(shù)將接近1億。“騰百萬”三方合作，將建立跨業(yè)態(tài)的大會員系統(tǒng)，通過對大數(shù)據(jù)的分析引導(dǎo)線上會員線下消費，建立會員積分聯(lián)盟及線上支付系統(tǒng)。

接近萬達(dá)商業(yè)的人士告訴南都記者，目前萬達(dá)有完備的電商應(yīng)對措施，包括提高體驗式業(yè)態(tài)占比，投資電商平臺，利用線上促進(jìn)線下的消費提高實體店的銷售額，同時提供非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的銷售平臺。目前公司非主力店的體驗業(yè)態(tài)占比由2011年的38%，已經(jīng)調(diào)整為現(xiàn)在56%，目標(biāo)是達(dá)到60%以上。

“未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大的股東之一。”在萬達(dá)電商股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，上述知情人士告訴南都記者，在電商平臺上還可以進(jìn)行金融創(chuàng)新，例如銷售線上金融產(chǎn)品、為商戶提供小額貸款等。

南都記者陳琳琳