“首富”眼中的未來，與大眾看到的景象間橫著一道時(shí)間墻。墻的這一側(cè)，人們津津樂道于王健林（萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)）和馬云（阿里巴巴創(chuàng)始人和CEO）誰會(huì)站在財(cái)富榜的最頂端；墻的另一側(cè)，王健林看到的是，未來5至8年，將出現(xiàn)一家年收入或達(dá)6000億至7000億以上的國(guó)際化、智慧的龐大公司。但是，為了到達(dá)那一天，必須先以獨(dú)特的姿勢(shì)成長(zhǎng)。

12月10日，大連萬達(dá)商業(yè)在香港公開發(fā)售，并計(jì)劃于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。瑞信、中金和匯豐等機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)萬達(dá)總市值可能超過3000億元人民幣。

萬達(dá)商業(yè)周一舉辦的路演投資者午餐推介會(huì)上，萬達(dá)商業(yè)創(chuàng)始人、實(shí)際控制人王健林親自出席撐場(chǎng)，據(jù)稱，會(huì)場(chǎng)內(nèi)一席難求，不得不用“發(fā)籌”的方式限制人流。

從路演現(xiàn)場(chǎng)傳出的消息顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股價(jià)格介乎41.8-49.6港元/股之間，集資額250.8-297.6億港元，低于此前投行60億美元融資額的預(yù)期。

值得關(guān)注的是兩處變化。最新的招股說明書顯示，萬達(dá)在上市資產(chǎn)包中納入廣州萬達(dá)城、剝離包括西雙版納旅游項(xiàng)目等三個(gè)旅游項(xiàng)目。另外，萬達(dá)電商35%股份注入上市公司。

加法與減法

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股說明書顯示，為入股擬成立的萬達(dá)電商，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名為Wanda Information的企業(yè)，以持有萬達(dá)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司在萬達(dá)電商中所占的70%股權(quán)。Wanda Investment Holding是王健林名下全資公司，與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)各持有Wanda Information 50%的股份。借助萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)IPO，全新的萬達(dá)電商也將邁進(jìn)香港資本市場(chǎng)。

今年8月23日，大連萬達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議成立電商公司，三者分別持股70%、15%及15%股權(quán)，總投資50億元，其中10億元為股本，剩余40億元將在3年內(nèi)注資。“騰百萬”的電子商務(wù)合營(yíng)企業(yè)，意在建立一個(gè)從網(wǎng)上到網(wǎng)下，即O2O （線上到線下）的電子商務(wù)業(yè)務(wù)模式，預(yù)期主要實(shí)現(xiàn)整合騰訊、百度及其關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)的若干網(wǎng)上業(yè)務(wù)和服務(wù)，及大連萬達(dá)集團(tuán)與其關(guān)聯(lián)公司從事的網(wǎng)下業(yè)務(wù)和服務(wù)，還有基于大數(shù)據(jù)的合作等。

萬達(dá)商業(yè)以41.35億元的價(jià)格，剝離其持有的西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)、青島萬達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)園及大連金石國(guó)際度假區(qū)三個(gè)旅游地產(chǎn)巨無霸項(xiàng)目。收購(gòu)方是萬達(dá)控股公司。

據(jù)萬達(dá)商業(yè)最新招股書顯示，2014年萬達(dá)的公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利，從9月版萬達(dá)招股書提出的不少于199.33億元，大幅提至240.27億元；投資物業(yè)預(yù)測(cè)公允價(jià)值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。

這意味著，萬達(dá)商業(yè)的核心凈利潤(rùn)提高了10.67億元。西雙版納等三個(gè)項(xiàng)目總土地面積493萬平方米，建筑面積889萬平方米，其中絕大部分還有待開發(fā)。除了青島萬達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)園在今年上半年有些許盈利之外，其余兩個(gè)項(xiàng)目都在虧損，其中西雙版納項(xiàng)目因?yàn)檫€未開盤，尚處于虧損期。不止一位分析師提到，萬達(dá)的騰挪是出于估值的考慮。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、投資金額大，但目前的資本市場(chǎng)接受程度有限。

盡管如此，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的上市，仍將是香港今年以來最大的IPO，超過此前中國(guó)廣核集團(tuán)31.6億美元的規(guī)模。

現(xiàn)實(shí)與未來

近幾年，萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)速度有加快的跡象。截至2014年9月30日，萬達(dá)商業(yè)已在中國(guó)29個(gè)省份的114個(gè)城市擁有超過170個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。有投行分析師認(rèn)為，這些物業(yè)將在2015年以后為萬達(dá)帶來穩(wěn)定的租金增長(zhǎng)。

10月31日，在第100座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)典禮上，王健林說，第100座萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，代表著品牌的成熟。萬達(dá)早已超越了早期發(fā)展階段，他最大的追求是在國(guó)外也能看到萬達(dá)的標(biāo)志。規(guī)模、智慧（打通線上線下）、國(guó)際化是他看重的。

2013年，萬達(dá)頻繁增加在文化旅游領(lǐng)域的投資。王健林在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)的多次媒體專訪時(shí)指出，文化旅游是沒有天花板的行業(yè)，而類似萬達(dá)廣場(chǎng)的綜合體領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈。危機(jī)感促使他不希望固守原來的領(lǐng)域。人流如織的長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，更讓他相信復(fù)制這種商業(yè)模式并不困難。

但投資人看重的是觸之可及的現(xiàn)在。分析師關(guān)注的細(xì)節(jié)是各種數(shù)據(jù)。譬如，每年還有多少個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，投資多少資金，產(chǎn)生多少租金收益。一筆又一筆的投資，資金從何而來。王健林不止一次在專訪場(chǎng)合回答相似的問題。

然而，這些都不是最關(guān)鍵的。十年前，無一人想到，萬達(dá)會(huì)以今天的姿態(tài)出現(xiàn)在眾人面前。其商業(yè)模式不同于任何一家房地產(chǎn)公司，全世界范圍內(nèi)也找不出相似者。與此同時(shí)，外界的質(zhì)疑聲從來沒有間斷過。造成認(rèn)知分歧的根本在于，對(duì)萬達(dá)發(fā)展模式的理解，以及如何評(píng)估它的未來。

“快”和“規(guī)模”，在王健林看來是萬達(dá)最大的優(yōu)勢(shì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此前了解到，以萬達(dá)廈門湖里項(xiàng)目為例，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流入（不考慮貸款現(xiàn)金流，包括銷售回款和政府補(bǔ)貼）48億元，現(xiàn)金流出（不考慮貸款現(xiàn)金流，包括土地、建安、土地增值稅、所得稅、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）42.9億元。前期建設(shè)借入11.3億元開發(fā)貸，1年之后償還，銷售回款足以維持現(xiàn)金流平衡。現(xiàn)金流入扣除現(xiàn)金流出后，凈取得5.1億元。此外還有大量商業(yè)物業(yè)自持。

在獲取土地、開發(fā)建設(shè)、銀行貸款、商管招租、酒店管理方面，規(guī)模的優(yōu)勢(shì)顯而易見。規(guī)模使得產(chǎn)品、品牌庫(kù)等可以快速標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，迅速擴(kuò)張。規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升品牌效應(yīng)，使萬達(dá)的產(chǎn)品在各地受到地方政府歡迎，可以在戰(zhàn)略性區(qū)域以具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格取得優(yōu)質(zhì)土地。融資方面，得益于規(guī)模和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，銀行融資成本較低，且可以獲取無抵押的信用貸款。大規(guī)模使得萬達(dá)員工基數(shù)大，人才儲(chǔ)備充沛，可以保證人才供給。

第200個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，在王健林看來也只是時(shí)間問題。“中國(guó)沒有任何一個(gè)企業(yè)可以做到像萬達(dá)一樣，短時(shí)間內(nèi)可以對(duì)一個(gè)區(qū)域達(dá)到這么高的投資強(qiáng)度。”王健林在昆明說。

在中國(guó)的城市化進(jìn)程不會(huì)變，政治體制、經(jīng)濟(jì)體制都不會(huì)發(fā)生巨變的大背景下，這樣的高速擴(kuò)張模式仍有廣大市場(chǎng)。而奔跑中的萬達(dá)，并不最看重資產(chǎn)的收益率指標(biāo)。在同行們遲疑、糾結(jié)、觀望、準(zhǔn)備之際，萬達(dá)廣場(chǎng)早以低成本進(jìn)駐了全國(guó)最主要的城市。隨著時(shí)間的推移，租金提升以及資產(chǎn)增值被視為不過是水到渠成的事。

在昆明，王健林還透露說，未來他自己將主抓文化產(chǎn)業(yè)，電子商務(wù)。“其他的產(chǎn)業(yè)不是不抓，（只有這兩個(gè)項(xiàng)目）我親自來搞，希望這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)成為未來萬達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”王健林說。

數(shù)據(jù)顯示，2013年，萬達(dá)廣場(chǎng)客流量超過12億人次，且增長(zhǎng)迅速。此前，王健林曾對(duì)外勾勒一個(gè)輪廓，就是整合騰訊、百度的技術(shù)與萬達(dá)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司線下資源，包括百貨公司、電影院、卡拉OK廳以及酒店業(yè)務(wù)，建立一個(gè)基于大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)的龐大的O2O平臺(tái)。禁錮人們想象力的是，關(guān)于O20，全世界范圍內(nèi)，還沒有一個(gè)企業(yè)找到成熟的盈利模式。

為了更加貼近國(guó)際資本市場(chǎng)，進(jìn)一步提高公司治理水平和透明度，成為一個(gè)國(guó)際性的百年企業(yè)，所有的取舍不過是策略性的，也終將成為未來的注腳。